Wer über Immobilien verfügt, die aktuell nicht selbst zu Wohnzwecken benötigt werden, kann durch deren Vermietung zusätzliche Einkünfte generieren und im Idealfall eine attraktive Rendite erzielen. Manche Anleger investieren nur deshalb in Wohneigentum, um das Objekt in weiterer Folge gewinnbringend zu vermieten. Andere wiederum finden sich plötzlich und ohne eigenes Zutun in der Rolle des Vermieters wieder, wenn sie beispielsweise ein nicht selbst bewohntes Haus oder eine Wohnung von einem Familienmitglied erben.


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Unabhängig von den jeweiligen Begleitumständen sollte man beachten, dass Mieteinnahmen zwar gerne als klassisches Beispiel für passives Einkommen angeführt werden, deshalb aber noch lange nicht automatisch zum Erfolg führen. Ganz im Gegenteil sollten Vermieter und solche, die es werden wollen, sich sorgfältig mit ihren Rechten und Verantwortlichkeiten auseinandersetzen: Es gilt nämlich vom Kauf über die Mieterauswahl bis zur Vertragsgestaltung eine ganze Reihe an Vorkehrungen und laufenden Entscheidungen zu treffen, die sorgfältiger finanzieller, organisatorischer und juristischer Planung bedürfen.

Kaufen und vermieten - wann lohnt sich die Investition?

Wer als Vermieter tätig werden möchte und noch keine eigene Immobilie besitzt, sollte seiner Kaufentscheidung eine Reihe von objektiven Kriterien zugrunde legen - hierzu zählen neben einem realistischen, gutachterlich bestätigten Kaufpreis unter anderem auch die Lage, Zustand und Ausstattung des Objekts, etwaiger Sanierungsbedarf, Baulasten und Dienstbarkeiten sowie das Niveau der ortsüblichen Mieten. Gerade für angehende Privatvermieter ohne langjährige Branchenerfahrung empfiehlt sich zum Einstieg ein Haus oder eine Wohnung in der Nähe des eigenen Lebensmittelpunktes, um die lokalen Gegebenheiten richtig einordnen und im Bedarfsfall persönlich präsent sein zu können. Kommt es schließlich zur Kaufentscheidung, sollte man im eigenen Interesse einen Juristen zur genauen Vertragsprüfung hinzuziehen.

Ein vorausschauender Anleger sollte darüber hinaus schon im Vorfeld fundierte Berechnungen über die zu erwartende Rendite anstellen, die sich durch Vermietung des erstandenen Objekts erzielen lässt. Die einfache Renditerechnung - Jahreskaltmiete mal 100 dividiert durch den aktualisierten Kaufpreis - kann ersten Aufschluss darüber geben, muss jedoch für ein realistisches Resultat um weitere Variablen ergänzt werden, die vor allem diverse Zusatzkosten (Kaufabwicklung, Verwaltung, Steuerpflichten usw.) betreffen. Auch der Zeitpunkt des Einstiegs in das Vermietergeschäft ist relevant - angesichts der aktuellen Hochpreisphase gilt es hier einen kühlen Kopf zu wahren. Wer bereits Wohneigentum besitzt, kann in der Regel davon ausgehen, dass sich die Vermietung schon allein deshalb rechnet, weil sie zusätzliches Einkommen erschließt und die Wertminderung durch Leerstand hemmt.

Wie bestimmt man einen angemessenen Mietpreis?

Ist die Grundsatzentscheidung zur Vermietung einer Immobilie gefallen, gilt es einen adäquaten Mietpreis festzusetzen. Als einer der wichtigsten Anhaltspunkte für Vermieter gilt dabei der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, der die ortsüblichen Quadratmeterpreise angibt (ein solcher wird mangels allgemeiner gesetzlicher Verpflichtung aber nicht überall aufgestellt). Einen weiteren wichtigen Maßstab bilden die Mietpreise für vergleichbare Objektes in gleichwertiger Lage sowie die individuellen Eigenschaften der Immobilie (Sanierungszustand, Ausstattung usw.). Vermieter sollten sich darüber hinaus mit den gesetzlichen Vorgaben vertraut machen - gilt für die betreffende Region eine Mietpreisbremse, dürfen die im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmieten maximal um 10% überschritten werden.


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Um das zur Vermietung vorgesehene Objekt effektiv zu bewerben, empfiehlt sich zunächst ein Inserat auf einem großen Online-Immobilienportal, eventuell ergänzt durch Printanzeigen sowie mündliche Hinweise im eigenen Bekanntenkreis. Ein aussagekräftiges Exposé ist dabei von großer Bedeutung. Bei der Beurteilung der Vertrauenswürdigkeit von potenziellen Mietern sollte sehr sorgfältig vorgegangen werden, um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren: Einzeltermine stellen hierfür eine bessere Gelegenheit dar als Gruppenbesichtigungen mit zahlreichen gleichzeitig anwesenden Interessenten. Vermieter sollten sich von der Zahlungsfähigkeit ihrer Bewerber überzeugen, indem sie sich bestimmte Unterlagen (Gehaltsnachweis, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, SCHUFA-Auskunft) vorlegen lassen. Wer bei der Mietersuche einen Makler beauftragt, reduziert seinen persönlichen Zeitaufwand, muss aber eine (steuerlich anrechenbare) Maklerprovision bezahlen.

Ausgestaltung des Mietvertrages: aktuelle Formulare verwenden und Lücken vermeiden!

Abseits der zwingenden Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gibt es bei Erstellung des Mietvertrages durchaus einen gewissen Spielraum, den der Vermieter zu seinen Gunsten nutzen kann. Eine möglichst detaillierte Vereinbarung in Schriftform ist dabei immer von Vorteil, da rein mündliche Absprachen oder schwammige Formulierungen bei Streitigkeiten regelmäßig zu einer tendenziell mieterfreundlichen Auslegung führen. Eine gute Ausgangsbasis bieten standardisierte Formularmietverträge, die allerdings immer auf ihre Aktualität hin überprüft werden sollten, da Vermieter sonst Gefahr laufen, unwissentlich mit mittlerweile durch die Rechtsprechung als unzulässig erkannten Klauseln zu arbeiten.

Ein wasserdichter Mietvertrag sollte auf jeden Fall die Namen aller künftigen Mietnehmer samt deren Geburtsdatum und vormaliger Hauptmeldeadresse enthalten und von diesen eigenhändig unterschrieben sein. Analoge Informationen sollten auch für die Seite des Vermieters eingearbeitet werden. Das Mietobjekt selbst sollte durch Anschrift und genaue Lage (bei Wohnungen) zweifelsfrei identifiziert werden können. Im Hinblick auf die vereinbarte Miethöhe gilt es im Vertrag zwischen Kaltmiete und Nebenkosten zu unterscheiden. Als weitere wichtige Regelungsinhalte sind Angaben zu Vertragsdauer, Sicherheitsleistungen (Kaution), vereinbarten Mieterhöhungen, Haustierhaltung, Untervermietungsrecht oder vor dem Auszug zu verrichtenden Renovierungsarbeiten zu nennen.


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Rechte des Vermieters: vertragliche und gesetzliche Vorgaben

Die Rechte des Vermieters erwachsen nicht nur aus den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen, sondern auch aus den fixen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Zu den Vermieterrechten, die sich auf die Absicherung vor finanziellen Schäden beziehen, zählt die Forderung auf Entrichtung einer Kaution, die jedoch nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen darf. Bei Mietausfällen kann der Vermieter Mahnungen versenden, Fristen setzen und bei fortdauerndem Zahlungsrückstand eine Kündigung aussprechen. Als äußerstes Mittel steht ihm das Instrument der Räumungsklage zur Verfügung. Liegen derartige Vertragsverletzungen vonseiten des Mieters nicht vor, ist die Kündigung eines (unbefristeten) Mietvertrages hingegen nur schwer möglich - es sei denn, der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen.

Was das Recht des Vermieters anbelangt, Mieterhöhungen auszusprechen, so gilt es zwischen zwei Varianten zu unterscheiden: Bei der ersten davon handelt es sich um die sogenannte Mieterhöhung nach Vereinbarung, die an den Mietvertrag und dort festgehaltene Steigerungsmodelle (Staffelmiete oder Indexmiete) anknüpft. Daneben gibt es gesetzlich vorgesehene Gründe, aus denen eine Mieterhöhung auch vertragsunabhängig vorgenommen werden darf. Hierzu zählen Angleichungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Angleichungen nach Modernisierungen, wobei auch hierfür bestimmte Deckelungen existieren.

Darüber hinaus kann der Vermieter eine Reihe an Betriebs- und Nebenkosten (Heizung, Kanalgebühren, usw.) auf den Mieter umlegen. Hierfür bedarf es zwar einer vertraglichen Grundlage, nicht aber einer expliziten Aufschlüsselung bis ins letzte Detail.

Verpflichtungen des Vermieters im Hinblick auf Mieterrechte und Versteuerung der Einkünfte

Natürlich hat der Vermieter umgekehrt auch gewisse Pflichten gegenüber seinem Mieter einzuhalten: Hierzu zählt insbesondere die Instandhaltung der Immobilie gemäß dem vertraglich vereinbarten Zustand. Werden Mängel nicht beseitigt, darf der Mieter die Höhe der Miete nach Ablauf einer Frist auch einseitig herabsetzen. Darüber hinaus hat der Vermieter ab dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe das Hausrecht des Mieters zu respektieren und darf sich abgesehen von Ausnahmefällen (etwa zu Reparaturzwecken) nicht mehr ohne ausdrückliche Einwilligung Zutritt verschaffen. Des Weiteren muss er niederschwellige Umbau- und Befestigungsarbeiten am Wohnobjekt tolerieren, etwa das Anbringen von Nägeln zum Aufhängen von Bildern und anderen Dekorationsgegenständen.

Eine weitere Verpflichtung bezieht sich auf den Einzug naher Angehöriger des Mieters, etwa von Kindern und Ehepartnern: Derartige Erweiterungen der Bewohnergemeinschaft sind nicht zustimmungspflichtig und müssen durch den Vermieter hingenommen werden. Die Regelung erstreckt sich allerdings nicht auf weitläufige Verwandte. Abseits des Verhältnisses zwischen den Mietvertragsparteien ist vor allem die Steuerpflichtigkeit von Mieteinkünften von Bedeutung: Diese entfällt nur dann, wenn das Gesamteinkommen des Vermieters unter dem jahresaktuellen Freibetrag liegen sollte. Ansonsten dient die sogenannte Nettokaltmiete als Berechnungsgrundlage. Zur Schmälerung der Steuerlast können diverse Finanzierungs- und Unterhaltskosten geltend gemacht werden, beispielsweise Zinszahlungen aus einem laufenden Kredit oder Reparaturkosten.