Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 380.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Zweifamilienhaus und einer Garage bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.10.2024 sowohl von außen als auch von innen besichtigt. Nicht besichtigte Bereiche, insbesondere das Dach, wurden anhand der während der Besichtigung gewonnenen Eindrücke bewertet. Die Bewertung erfolgte ohne Öffnung von Bauteilen, unterstützt durch Bauunterlagen und Grundrisspläne.

Gebäude

Das Objekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit vollflächigem Keller und einer angebauten Garage. Das Gebäude wurde ca. im Jahr 1958 errichtet und seither teilweise modernisiert, insbesondere im Bereich der leitungsgebundenen Systeme, Heizung, Sanitäranlagen und Teilen des Innenausbaus. Die Gesamtwohnfläche beträgt etwa 136 m², verteilt auf zwei Wohnungen zu je ca. 68 m². Der Grundriss ist zweckmäßig, mit einer klaren Trennung der beiden Nutzungseinheiten; hinzu kommen Terrasse und Balkon. Die Raumaufteilung beider Wohnungen entspricht klassischen Grundrisslösungen mit Tagesbelichtung und normaler Belichtungssituation, die Wohnungen sind in ihrer Nutzung vollständig getrennt.

Die Konstruktion besteht aus massivem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung. Die Fundamente sind als Streifenfundamente in Beton ausgeführt, die Geschossdecken in Stahlbeton. Das Dach ist als flach geneigtes Sattel- oder Giebeldach errichtet und mit Betonsteinen eingedeckt, inklusive Dachflächendämmung, jedoch ohne aktuellen energetischen Standard. Im Keller zeigen sich Feuchtigkeitsschäden, auch der Sockelbereich ist davon betroffen. Insgesamt besteht modernisierungsbedingter Unterhaltsbedarf beim Wärmeschutz und teilweise in der Innenausstattung.

Die Wohnungszugänge sind nicht barrierefrei, die Außenansicht ist verputzt und gestrichen. Balkone, Terrassenüberdachung und Eingangstreppe sowie die typische Wohnlage und die Zumutbarkeit entsprechen dem Baualter und Standard.

Weitere Gebäude

Die Garage ist massiv mit Flachdach und Faserzementplatten, mit einfachem Betonboden und Holzfenstern mit Einfachverglasung. Zusätzliche Nebenanlagen, Außenwege, Einfriedungen und Gartenanlagen sind vorhanden und entsprechen dem ortsüblichen Standard.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt. Ein Gewerbebetrieb war nicht vorhanden.

• Dachform: Flach geneigtes Sattel- oder Giebeldach, Dacheindeckung mit Betonsteinen

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung Buderus Logano, zentrale Warmwasserversorgung, Kunststofftanks im Keller, Wärmeverteilung über Stahlradiatoren/Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: Modernisiert, Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter

• Böden: Schwimmender Estrich mit Belägen aus Laminat und Fliesen, Nassbereiche gefliest

• Fenster: Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff, Fensterbänke aus Marmor (innen) und Betonwerkstein (außen)

• Sanitärausstattung: Bäder mit Standardausstattung, teilweise Fliesenspiegel, weiße Sanitärobjekte, Ausführung teilweise unfachmännisch

Worms, Stadtteil Pfeddersheim (rd. 6.800 Einwohner), kreisfreie Stadt (rd. 85.000 Einwohner), Rheinland-Pfalz

Das Objekt befindet sich im Ortskern, in einer typischen Wohnstraße mit aufgelockerter, bis zu zweigeschossiger Wohnbebauung ohne erkennbare Beeinträchtigungen durch Verkehr, Lärm oder sonstige Umwelteinflüsse. Die Nachbarbebauung ist überwiegend wohnbaulich. Die Straße ist voll ausgebaut, mit beidseitigen Gehwegen und Parkmöglichkeiten, mittleres Wohnumfeld ohne Geschäfte oder Industriebetriebe im direkten Umfeld, auch kein Hinweis auf Naturschutzgebiete oder Biotope.

Schulische Infrastruktur (Kindergärten, Grundschule), Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Freizeiteinrichtungen und ÖPNV (Bus, Bahn) sind fußläufig erreichbar. Die Wohnlage ist als mittel einzustufen, alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind vorhanden.

Das Grundstück ist rechteckig, hat eine Fläche von 621 m², eine Straßenfront von ca. 12 m und eine mittlere Tiefe von ca. 50 m. Es ist eben, gartenorientiert in Westausrichtung, eingefriedet und mit typischen Außenanlagen ausgestattet. Der Garten ist bepflanzt. Es liegen keine Altlasten oder auffälligen Bodeneigenschaften vor.