BGH, Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/21

Sachverhalt:

Der Vermieter ließ in einem Mehrparteienhaus in den Jahren 2012/2013 Rauchwarnmelder einbauen, welche angemietet waren. Im April 2019 kündigte der Vermieter den Mietvertrag für die Rauchmelder. Der Vermieter hat nun neue Rauchmelder angeschafft und diese mithilfe vorhandener Klemmen im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Flur in den Wohnungen der Bewohner angebracht.

Der Vermieter verlangte daraufhin eine Erhöhung der Modernisierungsmiete um 0,79 Euro pro Monat, welche sich die Mieter verweigerten zu zahlen. In der Folge hat der Vermieter Klage eingereicht.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Erneuerung von Brandmeldern stellt anders als der ursprüngliche Einbau keine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB dar, wenn sie nicht mit technischen oder sonstigen Verbesserungen einhergeht.

Etwas anderes gilt nicht, wenn der Vermieter zuvor installierte Geräte gemietet hat und nun separat erworbene Geräte installiert hat. Denn auch hier mangelt es an Strukturwandel und damit an einem für die Akzeptanz eines Modernisierungsmittels stets notwendigen Merkmal.

Der Begriff der baulichen Veränderung muss weit ausgelegt werden und umfasst nicht nur Eingriffe in die Bausubstanz, sondern auch Veränderungen in der Systemtechnik des Gebäudes. Voraussetzung ist jedoch stets, dass die jeweilige Maßnahme eine – auch geringfügige – Veränderung des Bauzustandes bewirkt, d. h. schafft gewissermaßen einen neuen Bauzustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das gesamte Grundstück.

Eine bloße Änderung der Vorrichtungen – beispielsweise der Austausch bestehender Feuermelder durch gleichartige Geräte – genügt dieser Anforderung grundsätzlich nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zuvor gemietete Geräte durch separat erworbene Geräte ersetzt. Denn die darin enthaltene Änderung beinhaltet lediglich das Rechtsverhältnis des Vermieters mit einem Dritten – nämlich dem Verkäufer des Gerätes oder dem Vermieter –, nicht jedoch die Vermietung der Wohnung. Andererseits und insbesondere berührt diese – rein rechtliche – Änderung nicht den in § 555b BGB genannten baulichen Zustand der Mietsache.