Zwangsversteigerung 1/2-Anteil an Einfamilienhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 61.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den hälftigen Anteil an einem Einfamilienwohnhaus mit Nebengebäude ehemaliger landwirtschaftlicher Nutzung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag von außen und innen besichtigt. Das Gutachten stützt sich zudem auf Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Bruttogrundflächenberechnung, Lage- und Marktdaten sowie ein älteres Gutachten vom 02.02.2024.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein teilunterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Anbau, ursprünglich etwa aus dem Jahr 1950; ein eingeschossiger Anbau wurde 2007 ergänzt. Es ist ein- bis zweigeschossig ausgeführt. Die Außenfassaden sind verputzt. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses wurde mit insgesamt rund 214 m² angesetzt, verteilt auf drei Gebäudeteile; die Wohnfläche beträgt rund 143 m² über Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss wurde wegen eingeschränkten Zugangs nicht als ausgebaut berücksichtigt.

• Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem Diele, Küche, Bad, Wohnzimmer und Zimmer,

• im Obergeschoss mehrere Räume mit teils ungünstigen Zuschnitten.

Die Grundrissgestaltung ist individuell, jedoch unorganisch; teilweise liegen gefangene Räume vor. Im Erdgeschoss ist ein Zimmer nur über die Küche erreichbar, im Obergeschoss besteht ein Durchgangszimmer. Einzelne Räume weisen geringe Raumhöhen auf, insbesondere das Bad mit ca. 2,04 m und das Obergeschoss mit ca. 2,24 m. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt. Der Wohnkomfort ist jedoch gering und entspricht nicht mehr heutigen Ansprüchen.

Das Gebäude befindet sich in überdurchschnittlich überaltertem Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau. Festgestellt wurden unter anderem Feuchtigkeitsschäden und Risse an der Fassade, Feuchtigkeit im Kellergeschoss sowie Undichtigkeiten am Dach des eingeschossigen Anbaus. Geringe Modernisierungen, insbesondere am Bad, haben die alte Bausubstanz nicht wesentlich verbessert.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein Nebengebäude ehemaliger landwirtschaftlicher Nutzung mit einer für die Bewertung angesetzten Bruttogrundfläche von rund 63 m². Das Gebäude ist einfach ausgeführt und wegen des Strukturwandels sowie seiner eingeschränkten wirtschaftlichen Nutzbarkeit nur mit reduzierter Wertigkeit berücksichtigt worden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Hauptgebäude mit Satteldach und Gaube, Anbau mit Flachdach; Hauptgebäude vermutlich mit schieferartiger, mutmaßlich asbestzementhaltiger Deckung, Nebengebäude mit Dachpfannen, Anbau mit Bitumenabdichtung

• Heizung & Warmwasser: keine funktionsfähige Heizung vorhanden, frühere elektrische Nachtspeicheröfen bis auf einen Einzelofen entfernt

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss Gäste-WC, tatsächlich als Abstellraum genutzt; weiteres Bad mit eingebauter Wanne, Dusche, WC und Waschbecken, etwa 20 Jahre alt

• Böden: Laminat, Fliesen und alte Holzdielen in den Wohnräumen und Nebenflächen

Das Objekt liegt in Ehlscheid mit ca. 1.540 Einwohnern im Landkreis Neuwied in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich in überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung und ist über einen Stichweg von einer Wohnstraße aus erreichbar. Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Die Nachbarschaft ist von Wohnbebauung geprägt.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich überwiegend in Rengsdorf oder Neuwied. Die überörtliche Anbindung erfolgt unter anderem über die B256 in Richtung A3; Bahnanschluss besteht in Neuwied.

Das Grundstück ist eben und unregelmäßig zugeschnitten. Es umfasst 669 m². Das Hauptgebäude steht grenznah, das Nebengebäude ist einseitig an der Grenze bebaut.