Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung Nr. 7

Verkehrswert: 40.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohnung (Nr. 7) im 3. Obergeschoss links mit Abstellraum im Kellergeschoss in einem freistehenden Mehrfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag außen sowie in den Gemeinschaftsbereichen besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung konnte nicht erfolgen. Das Sondereigentum wurde daher hinsichtlich Grundriss, Fläche und Teilen der Ausführung ergänzend anhand der Bauakte, Pläne und weiterer Unterlagen beurteilt.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 7 liegt im 3. Obergeschoss links und verfügt laut vorliegenden Unterlagen über eine Wohnfläche von ca. 55,49 m². Die Raumaufteilung umfasst zwei Zimmer, eine Küche, eine Diele und ein Bad; hiervon liegen ein größeres Durchgangszimmer mit rund 26 m² sowie ein weiteres Zimmer mit rund 14 m² straßenseitig, Küche und Bad rückseitig. Die Diele ist innenliegend. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, jedoch dem Baujahr entsprechend mit teilweise gefangenen Räumen.

Belichtung und Besonnung werden als normal beurteilt. Die Wohnungsausstattung konnte innen nicht überprüft werden; zugrunde gelegt wurde deshalb eine einfache, im Wesentlichen den 1990er Jahren entsprechende Ausführung. Sichtbar bzw. ableitbar sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung, vermutlich aus den 1990er Jahren, sowie Kunststoffrollläden. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird als befriedigend eingeschätzt, zugleich besteht erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf. Wesentliche Schäden innerhalb der Wohnung waren mangels Innenbesichtigung nicht feststellbar; entsprechende Annahmen beruhen auf den verfügbaren Unterlagen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde 1912 errichtet; Gauben kamen 1921 hinzu. Es handelt sich um ein viergeschossiges, unterkellertes, freistehendes Wohngebäude mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, Durchfahrt zum Hof und ausschließlicher Wohnnutzung. Die Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte 2020; eine wesentliche Modernisierung wird in den 1990er Jahren angenommen.

Das Gebäude besitzt ein Mansardgiebeldach; die Fassade ist verputzt und gestrichen, mit Sandsteinsockel und dekorativen Fenstereinfassungen. Im Haus sind laut Plänen mehrere Wohnungen, Kellerräume, Heizungsraum, Fahrrad- und Trockenkeller vorhanden; das Dachgeschoss ist trotz planerischer Bezeichnung als Wohnung nicht ausgebaut und wird als Speicher genutzt, eine Genehmigung zur Wohnnutzung liegt hierfür nicht vor.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist befriedigend bis insgesamt schwach, mit Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf. Wertrelevant sind Feuchtigkeitsschäden durch Undichtigkeiten im Dachgeschoss, Taubenbefall mit Verschmutzungen im Dachraum sowie Schimmelbildungen an Fenstern und an der Außenfassade.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Mansardgiebeldach; Mansardenbereich mit Schieferschindeln, Satteldachbereich mit Betondachsteinen bzw. Dachziegeln; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache, teils technisch überalterte Ausstattung; Türöffner, Gegensprechanlage, Zählerschrank, Dreh- und Kippsicherungen, FI-Schutzschalter

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, voraussichtlich aus den 1990er Jahren; Kunststoffrollläden; äußere Fensterbänke aus Naturstein/Sandstein

Das Objekt liegt in Pirmasens mit ca. 40.000 Einwohnern, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im Stadtkern in überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung mit geschlossener zwei- bis viergeschossiger Bebauung und teilweise Reihenhauscharakter. Das Haus liegt an einer verkehrsarmen Spielstraße.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und Verwaltungseinrichtungen sind vor Ort vorhanden. Der Hauptbahnhof Pirmasens ist in der Stadt vorhanden; zudem besteht Anbindung über Bundesstraße und Autobahn im weiteren Stadtgebiet.

Das Grundstück ist ca. 213 m² groß, nahezu quadratisch geschnitten und weist zur Straße hin eine abfallende Topografie in nordwestliche Richtung auf. Die Straßenfront beträgt ca. 16 m, die mittlere Tiefe ca. 14 m; das Wohnhaus ist mehrseitig grenzständig bebaut.