Zwangsversteigerung Eigentumswohnung im Erdgeschoss

Verkehrswert: 172.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Erdgeschosswohnung Nr. 5 in einem Mehrfamilienhaus nebst Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. 5 im Kellergeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.09.2025 von außen und innen besichtigt. Nicht zugänglich bzw. nicht einsehbar waren Teile des Gemeinschaftseigentums, ein Zimmer der Wohnung sowie der Kellerraum; insoweit beruht die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und getroffenen Annahmen.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit liegt im Erdgeschoss des Hauses Nr. 35, wird im Gutachten als WE 5 bezeichnet und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 96,68 m². Laut Grundriss umfasst sie Eingang, Flur, Wohnen, Schlafen, Küche/Essen, Bad sowie zwei weitere Zimmer. Die Raumaufteilung ist damit für eine größere Familien- oder Mehrzimmerwohnung ausgelegt und insgesamt zweckmäßig.

Die Grundrissgestaltung wird sachverständig als funktional beschrieben. Die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend. Wände und Decken sind überwiegend tapeziert und gestrichen. Aus der Fotodokumentation ergeben sich unter anderem unvollständige Malerarbeiten in wenigstens einem Schlafzimmer.

In die Wertermittlung eingeflossen ist, dass ein Zimmer nicht besichtigt werden konnte. Ferner war am Ortstermin eine Undichtigkeit an wasserführenden Leitungssystemen erkennbar. Insgesamt ist die Wohnung in einen Gebäudekomplex mit erkennbarem Unterhaltungsstau eingebunden.

Gebäude

Das Wohngebäude ist Teil eines miteinander über Dach und Fach verbundenen Mehrfamilienhauskomplexes und wurde sachverständig gewichtet mit einem Baujahr von ca. 1975 bewertet; laut Bauakte erfolgten Wiederaufbau um 1947 sowie Umbauten und Erweiterungen bis 2006. Es handelt sich um ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit verputzter und gestrichener Außenfassade. Das Gebäude ist nicht barrierefrei zugänglich.

Der bauliche Zustand des Gebäudekomplexes wird als befriedigend, stellenweise jedoch als nicht ordnungsgemäß instand gehalten beschrieben. Hervorgehoben werden ein offensichtlicher Unterhaltungsstau, Schäden und allgemeiner Renovierungsbedarf. Nach den allgemeinen Hinweisen des Gutachtens befand sich der überwiegende Teil der Gebäudesubstanz augenscheinlich in nicht ordnungsgemäß instandgehaltenem Zustand; zahlreiche Gewerke waren schadhaft oder ungepflegt, zudem waren stellenweise Vandalismusspuren und Schimmel erkennbar. Die Energieeffizienz wird mangels Energieausweis als ungenügend bzw. nicht zeitgemäß eingeschätzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Wohneinheit vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Walmdach sowie Flachdach; Eindeckung mit Dachziegeln und Bitumenbahnen, zudem Dachaufbauten

• Heizung & Warmwasser: soweit bekannt zwei Gas-Zentralheizungen für den Gebäudekomplex; nur eine Zentralheizung konnte besichtigt werden; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: baujahresgemäß

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitär: Bad vorhanden, unter anderem mit Badewanne; nähere sanitäre Ausstattungsdetails sind im Gutachten nur eingeschränkt beschrieben

• Böden: Fliesen und Laminat in den Wohnräumen

Das Objekt liegt in Bad Dürkheim mit ca. 19.000 Einwohnern im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich im Stadtkern in einer Wohnstraße mit überwiegend wohnbaulicher Nutzung und vorwiegend ein- bis dreigeschossiger Bebauung. Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Die Nachbarschaft ist durch mehrseitige Grenzbebauung des Mehrfamilienhauses geprägt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und eine Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Der Hauptbahnhof Bad Dürkheim liegt in etwa 800 m Entfernung; zudem besteht Anbindung an Bundesstraße und Autobahn.

Das Grundstück ist von der Straße aus leicht abfallend. Es ist voll erschlossen; vorhanden sind Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung. Die Straße ist beidseitig mit Gehwegen ausgestattet und die Fahrbahn bituminös ausgebaut. Das Gesamtgrundstück umfasst 868 m²; dem Bewertungsobjekt ist rechnerisch ein Bodenanteil von ca. 76,11 m² zugeordnet.

Tel.: 06221- 909-1652 (Volksbank Kurpfalz)