Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

1/2 Miteigentumsanteil:

Verkehrswert: 12.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 1/2 Miteigentumsanteil an einem Anbau mit allen Räumen und Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche laut Lageplan. Das Sondereigentum ist im Aufteilungsplan mit Nummer 2 bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.09.2021 durch Innen- und Außenbesichtigung durch die Sachverständigen in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte ergänzt durch die Auswertung der zur Verfügung gestellten Bauakten und Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein einseitig angebautes, eingeschossiges Reihenendhaus mit Keller- und Erdgeschoss. Ursprünglich wurde es ca. 1977 errichtet, wobei das Dach ursprünglich als Flachdach ausgeführt und nachträglich vor ca. 2010 durch ein Satteldach mit Trapezblechdeckung ersetzt wurde.
Im Jahr 1997 erfolgten Umbauten mit zwei Wintergärten (Alu-Glas-Konstruktion) und dem Bau einer Doppelgarage. 2012 wurde eine neue Ölzentralheizung installiert, 2016 neue Kunststofftanks eingebaut.

• Im Kellergeschoss befinden sich zwei Kellerräume, Öllager, Werkstatt, Waschküche, Heizung, Flur, Treppenhaus und der Zugang zur Garage.

• Das Erdgeschoss verfügt über einen großzügigen Grundriss: Kind, Bad, Flur, Schlafen, WC, Abstellraum, Diele, Küche, Windfang, Wohnen, zwei Wintergärten und Terrasse.

• Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und nicht zugänglich.

Die Bauweise ist massiv auf Streifenfundamenten, mit Bims-Leichtbetonsteinaußenwänden, Holz- und Kunststofffenstern (teils isolierverglast, teils einfach), Stahlbetondecken sowie Holzbalkendecke zum Dach. Treppen sind aus Stahlbeton (innen), mit Fliesen oder Textilbelag.

Belichtung und Besonnung sind insgesamt gut. Das Innere ist durch Schimmel- und Feuchteschäden, teils defekte Fenster, mangelhaften Zustand der Oberflächen, nicht nutzbare Sanitäreinrichtung sowie Probleme mit tierischen Schädlingen gekennzeichnet. Die energetische Qualität ist insgesamt als mäßig zu beurteilen.

Das Gesamtbaujahr wird nach Gebäudeabschnitten gewichtet, alt im Bereich KG/Teile EG (ca. 1970), An- und Umbauten ca. 1989 und 1995 (Windfang, Wohnzimmer, Wintergärten).

Die Doppelgarage ist massiv gebaut mit Rauputz, Satteldach (Bitumendeckung), Schwingtoren und Zugang zu einem einfachen Schuppen. Daneben bestehen Nebengebäude wie eine Gartenhütte, ein Partyraum, Holzlager und ein weiteres Schuppengebäude.

Grundstück

Das bebaute Grundstück hat eine Gesamtgröße von 4.415 m², davon laut Aufteilungsplan ca. 2.208 m² dem 1/2 Miteigentumsanteil zuzuordnen. Die Grundstücksform ist unregelmäßig, mit ca. 58 m Straßenfront und 94 m mittlerer Tiefe. Die Lage ist durch starke Hanglage, überwiegende Bewaldung, Teilflächen als Bauland (ca. 750 m²), Teilflächen als Forst. Es sind ausgeprägte Höhenunterschiede, Stützmauern und terrassierte Flächen vorhanden. Das Grundstück ist voll erschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend.

• Ölzentralheizung , Wärmeverteilung über Flachheizkörper, zusätzliche Fußbodenheizung in Diele/Flur, Kunststofföltanks (4x1.000 l, Bj. 2016)

• Elektroinstallation: einfache bis mangelhafte Ausstattung

• Böden: Fliesen, PVC, Teppich, teils Betonestrich (Keller)

• Sanitärausstattung: einfache Ausstattung, teils farbige Objekte, Bad mit WC, Dusche, Badewanne, Waschbecken, weitere WC im EG

• Sonstiges: Offener Kamin, Wintergärten (Alu-Glas), Außentreppen, Markise

Idar-Oberstein (ca. 28.500 Einwohner, Landkreis Birkenfeld, Rheinland-Pfalz).

Das Objekt liegt am nordöstlichen Waldrand des Stadtgebietes nahe der Fußgängerzone Oberstein, an der Seitzenbachstraße auf einem stark geneigten Grundstück.

Die Mikrolage ist geprägt durch überwiegend Wohnnutzung in offener und geschlossener zwei- bis dreigeschossiger Bauweise. Die Wohnlage ist als mittlere Lage einzustufen. Das Objekt ist einseitig angebaut, verfügt über Einfriedungen aus Stützmauern, Zaun und natürlichem Bewuchs. Die Anbindung erfolgt über eine asphaltierte Gemeindestraße ohne Gehwege, Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Bereich eingeschränkt.

Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sind im Stadtgebiet Idar-Oberstein vorhanden. Der Bahnhof ist ca. 2,1 km entfernt, die nächste Autobahn (A 62) etwa 24 km, Busverbindungen bestehen ins Umland.