Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage, Wintergarten und Teichgrundstücken

Lfd. Nr. 1 Verkehrswert: 2.400,00 €
Lfd. Nr. 2 Verkehrswert: 920,00 €
Lfd. Nr. 3 Verkehrswert: 920,00 €
Lfd. Nr. 4 Verkehrswert: 910,00 €
Lfd. Nr. 5 Verkehrswert: 20.000,00 €
Lfd. Nr. 6 Verkehrswert: 4.000,00 €
Lfd. Nr. 7 Verkehrswert: 3.200,00 €
Lfd. Nr. 8 Verkehrswert: 440,00 €
Lfd. Nr. 9 Verkehrswert: 510,00 €
Lfd. Nr. 10 Verkehrswert: 670,00 €
Lfd. Nr. 11 Verkehrswert: 570,00 €
Lfd. Nr. 12 Verkehrswert: 470,00 €
Lfd. Nr. 13 Verkehrswert: 560,00 €
Lfd. Nr. 14 Verkehrswert: 570,00 €
Lfd. Nr. 15 Verkehrswert: 460,00 €
Lfd. Nr. 16 Verkehrswert: 460,00 €
Lfd. Nr. 17 Verkehrswert: 48.000,00 €
Lfd. Nr. 18 Verkehrswert: 5.300,00 €
Lfd. Nr. 19 Verkehrswert: 5.200,00 €
Lfd. Nr. 20 Verkehrswert: 380.000,00 €
Lfd. Nr. 21 Verkehrswert: 480,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit Betriebswohnhaus, Garage und Nebengebäuden bebautes Grundstück sowie 6 Teichgrundstücke und 14 eingeschränkt land- bzw. forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke; die Wohnnutzung des Hauses ist an eine Gewinnerzielungsabsicht der Teichanlage gebunden. Die bewerteten Objekte bilden im Wesentlichen eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.04.2025 örtlich besichtigt; in die Bewertung flossen zudem Bauunterlagen, Lagepläne, Luftaufnahmen und behördliche Auskünfte ein. Das Objekt umfasst das bebaute Hauptgrundstück sowie sämtliche mitbewerteten Teich-, Grünland-, Brach- und Gehölzflächen.

Gebäude

Das freistehende Wohnhaus auf Flurstück 115 wurde vermutlich um 1960 als Fischbruthaus errichtet und 2006 im Rahmen einer Nutzungsänderung zu einem Betriebswohnhaus umgebaut und kernsaniert. Es handelt sich um einen Massivbau mit einem Vollgeschoss sowie Untergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss; das Gebäude ist vollständig unterkellert. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 357 m², die Wohnfläche rund 133 m² und die Nutzfläche im Untergeschoss rund 86 m². Hinzu kommt auf demselben Flurstück ein Garagengebäude mit rund 49 m² Nutzfläche.

Der Grundriss ist zweckmäßig. Im Erdgeschoss befinden sich drei Zimmer, Flur, Bad, Essen und Küche mit offener Gestaltung von Essen und Küche; die Wohnfläche des Erdgeschosses beträgt rund 100,67 m². Das Dachgeschoss umfasst Flur, Studio, Abstellraum und einen anteilig angesetzten Balkon mit zusammen rund 32,51 m² Wohnfläche. Im Untergeschoss liegen unter anderem Flur, Waschküche, Hobbyraum, Bad, ein weiteres Zimmer sowie ein 2023 angefügter unbeheizter Wintergarten; ein Teil der Flächen ist als Nutzfläche ausgewiesen. Belichtung und Besonnung werden als gut beschrieben.

Das Dach ist als Walmdach mit glasierten Dachziegeln ausgeführt; die Außenansicht ist verputzt und gestrichen, der Sockel teils mit Natursteinfliesen, teils mit Schiefer verkleidet. 2006 wurden die Fenster erneuert, 2017 die Heizungsanlage. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als gut bezeichnet, die Ausstattung als modern und zeitgemäß. Als Besonderheiten sind Eingangsüberdachung, Balkon, Dachaufbau, unbeheizter Wintergarten, offener Kamin, Kaminofen und Einbauschränke genannt. Ältere Fenster werden als Baumangel erwähnt. Die zulässige Wohnnutzung ist dauerhaft an eine Gewinnerzielungsabsicht im Zusammenhang mit der Teichwirtschaft gebunden.

weitere Gebäude

Auf Flurstück 1504 steht ein eingeschossiges Nebengebäude in Holzkonstruktion mit Pultdach und Betondachsteinen, das zum Besichtigungszeitpunkt als Garage genutzt wurde. Für das Gebäude liegt laut Gutachten keine Baugenehmigung vor; es wird als illegal errichtet angesehen und im Wertansatz wertneutral behandelt. Im ungünstigsten Fall ist eine Abrissverfügung möglich; zudem kann eine Grenzüberbauung auf Nachbarflurstücke nicht ausgeschlossen werden.

Auf Flurstück 1505 befindet sich ein weiteres eingeschossiges Nebengebäude in Holzkonstruktion mit Pultdach und Betondachsteinen, zum Besichtigungszeitpunkt gewerblich als Tierheilpraxis genutzt. Auch hierfür liegt keine Baugenehmigung vor; das Gebäude wurde ebenfalls wertneutral angesetzt. Eine nachträgliche Genehmigungsfähigkeit im Außenbereich konnte nicht beurteilt werden; Abrissverfügung und mögliche Grenzüberbauung werden nicht ausgeschlossen.

Ebenfalls beschrieben ist eine Maschinenhalle, Baujahr ca. 2010, in Holzkonstruktion auf Betonstreifenfundamenten mit Holzverkleidung, Pultdach mit Tondachziegeln und rund 63 m² Nutzfläche. Sie verfügt teilweise über elektrische Sektionaltore, einfache Elektroausstattung mit Starkstrom und wird im Zustand als normal beurteilt.

Grundstück

Zum Bewertungsumfang gehören insgesamt 21 Flurstücke mit zusammen 31.497 m². Den Schwerpunkt bildet das bebaute Flurstück 115 mit 1.255 m². Hinzu kommen 6 Teichgrundstücke bzw. Teichanlagenteile (Flurstücke 136/1, 816, 817, 1521/1, 1526, 1527) mit Teichen unterschiedlicher Größe, teils nur als Teilflächen eines Teiches, teils mit kleineren Anzuchtbecken. Mehrere Teiche werden seit einigen Jahren offenbar nicht mehr wesentlich bewirtschaftet und sind unmittelbar von Laubbäumen umgeben; auf Flurstück 136/1 ist ein Teil zusätzlich ungeordnet mit Baum- und Strauchbewuchs bestanden. Für die Teichanlage auf Flurstück 1521/1 besteht laut Auskunft weiterhin eine unbefristete wasserrechtliche Erlaubnis; ihr Fortbestand wird wegen angegebener Nebenerwerbstätigkeit unterstellt.

Weiter gehören 14 eingeschränkt land- bzw. forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke bzw. Brach-, Grünland- und gehölzbestandene Flächen dazu: Flurstück 114 als Grünland, 116 bis 118 teils Grünland und teils mit Bäumen bewachsen, 1504 bis 1509 und 1515 sowie 1524 überwiegend als Brachflächen, 1510 und 1514 als Grünland. Die Grundstücke liegen im Außenbereich und im FFH-Gebiet; bauliche Erweiterungen sind daher zusätzlich erschwert. Die Erschließung erfolgt über eine wassergebundene Privatwegfläche über teils fremde Grundstücke; fehlende Grunddienstbarkeiten können bei Einzelversteigerungen zu Erschließungsproblemen bis hin zu einem erforderlichen Notwegerecht führen. Bei Einzelveräußerung der Teichanlagen wäre die Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung des Hauses voraussichtlich gefährdet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; insgesamt wurde vor Ort ein Nebenerwerb im Zusammenhang mit der früheren Fischzucht bzw. Teichanlage angegeben. Mehrere Teichflächen wurden augenscheinlich seit Jahren nicht mehr wesentlich bewirtschaftet, die übrigen Flächen wurden als Grünland, Brachflächen oder mit Bäumen bewachsene Grundstücke beschrieben.

• Dachform/Dachdeckung Wohnhaus: Walmdach mit glasierten Dachziegeln; Dachentwässerung aus Zinkblech

• Dachform/Dachdeckung Nebengebäude Flurstück 1504 und 1505: Pultdächer mit Betondachsteinen

• Dachform/Dachdeckung Maschinenhalle: Pultdach mit Tondachziegeln; Dachentwässerung aus Zinkblech

• Heizung/Warmwasser: Sole-Wasser-Wärmepumpe Fabrikat Ochsner GMSW, 2017 erneuert; zentrale Warmwasserversorgung über Heizung; Fußbodenheizung; Pufferspeicher vorhanden

• Weitere Haustechnik: Hebeanlage vorhanden; Kamin über Dach verschiefert; offener Kamin und Kaminofen

• Elektroinstallation Wohnhaus: durchschnittliche Ausstattung, Kamerasystem innen und außen

• Elektroinstallation Maschinenhalle: einfache Ausstattung, Starkstrom

• Fenster Wohnhaus: Holzfenster von 2006 mit Sprossen und Isolierverglasung; Dachflächenfenster aus Kunststoff mit elektrischer Jalousie

• Fenster Nebengebäude/Maschinenhalle: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung Untergeschossbad: Whirlpool, zwei Waschbecken, WC, Sanitärfarbe weiß

• Sanitärausstattung Erdgeschossbad: Dusche, zwei Waschbecken, WC, Sanitärfarbe weiß

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Kirburg mit ca. 600 Einwohnern in der Verbandsgemeinde Bad Marienberg mit ca. 19.700 Einwohnern, im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Die Liegenschaft befindet sich im Außenbereich, etwa 500 m vom Ortsrand entfernt, in einem ursprünglich fischwirtschaftlich genutzten Grundstückskomplex. Die Nachbarschaft und Umgebung sind durch Außenbereichsflächen geprägt. Die Zufahrt erfolgt von der östlich gelegenen Kreisstraße 61 über einen wassergebundenen Privat- bzw. Wirtschaftsweg. Alle Flurstücke liegen in einem FFH-Gebiet; zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine Immissionen festgestellt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs und Verbrauchermärkte befinden sich in Bad Marienberg; weitere Einkaufsorte sind Westerburg und Hachenburg. Kindergarten und Grundschule sind in Norken, Haupt- und Realschule in Bad Marienberg, Gymnasien in Kloster Marienstatt und Westerburg vorhanden. Ärzte, Zahnärzte, Apotheken und Bankzweigstellen sowie eine Postfiliale befinden sich in Bad Marienberg, ein Krankenhaus in Hachenburg. Anschlüsse an die Autobahnen A 45 und A 3 sind in regionaler Entfernung erreichbar.

Das Hausgrundstück Flurstück 115 umfasst 1.255 m². Es ist im Außenbereich als teilweise baureifes Land bewertet; die übrigen Flächen sind teils land- bzw. forstwirtschaftliche Flächen. Teilflächen weisen Baum- und Strauchbewuchs auf, insbesondere bei den Teichgrundstücken.