Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Scheune und Anbau

Verkehrswert: 14.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus sowie einer Scheune mit Stallanbau bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.04.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in den zugänglichen Bereichen begutachtet. Das Dachgeschoss des Wohnhauses sowie die Rückseiten von Wohnhaus und Nebengebäuden waren nicht einsehbar; die Scheune und der Stallanbau konnten teilweise eingesehen werden. Die Wertermittlung basiert auf der Besichtigung und ergänzenden Unterlagen wie Katasterkarte, Grundrissskizzen sowie Auskünften zum Bauplanungsrecht.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit unverputztem Satteldach und zweiseitiger Grenzbebauung, errichtet um 1874. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 93 m² mit folgender Raumaufteilung:

• Erdgeschoss Flur, Küche (in die Scheune hinein gebaut), Wohnzimmer, Bad und Abstellraum;

• Obergeschoss Flur und drei Zimmer.

• unausgebautes Dachgeschoss: dient als Speicher.

Die Bausubstanz besteht aus Massivbau mit Bruchstein- und Bimswänden, Innenwände teils als Fachwerk. Die Holzbalkendecken sind teilweise schadhaft, der Fußboden im Obergeschoss ist abschüssig. Das Dach ist ein Tonziegel-Satteldach ohne Dämmung. Die Haustür wurde 2017 modernisiert, einzelne Modernisierungen an Elektroinstallation und Innenausbau erfolgten. Eine Barrierefreiheit besteht nicht.

Die Raumgestaltung ist für das Baujahr typisch, mit gefangenen Räumen und niedrigen Raumhöhen; das Bad ist nur durch die Waschküche zugänglich. Die Belichtung ist insgesamt ausreichend.

Das Objekt weist erheblichen Renovierungs- und Sanierungsstau auf, inklusive Schimmelbefall, schadhaften Decken, geneigten Treppen und abgefallenem Wandputz. Es bestehen grundlegende bauliche und energetische Mängel sowie ein erheblicher Unterhaltungsstau.

Weitere Gebäude

Die Scheune mit Stallanbau besteht aus massivem Bruchsteinmauerwerk, die Scheune ist verputzt, der Stall Anbau Sichtmauerwerk. Das Baujahr ist nicht bekannt. Das Dach ist ein Satteldach, gedeckt mit Ziegeln auf Lattung, ohne Schalung. Decken im Stall sind stark beschädigt, der Zustand ist abbruchreif, die hintere Wand der Scheune beginnt einzustürzen. Tore und Türen sind nicht nutzbar, Fensteröffnungen sind ohne Verglasung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt unbefristet vermietet. Es besteht ein lebenslanges Wohnrecht zu Gunsten der Mieter (nicht dinglich gesichert).

• Satteldach, Dacheindeckung aus Tonziegel, nicht gedämmt

• Einzelofenheizung mit Ölofen, zentrale Wasserversorgung, Warmwasser im Bad über Boiler, in der Küche Untertischgerät (defekt)

• Teilweise erneuerte Elektroinstallation, überwiegend einfache, technisch überalterte Ausstattung, teils Aufputz, FI-Schutzschalter und Unterverteilung

• Bodenbeläge: Fliesen im Flur EG und Sanitär, Laminat im Wohnzimmer, Holzdielen/Teppichboden im OG

• Wandbeläge: Raufaser, Putz, Fliesen, teils Rohmauerwerk

• Fenster überwiegend Kunststoff mit Isolierverglasung, teils einflügelige Holzfenster ohne Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Einfaches Bad mit Wanne, Stand-WC, Waschbecken, Entlüftung über Fenster

Becherbach, Ortsteil Gangloff, ca. 827 Einwohner (alle Ortsteile zusammen), Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich am nördlichen Ortsrand an der Reiffelbacher Straße (Landesstraße L 380) in mittlerer Wohnlage. Die Nachbarschaft ist geprägt von ein- bis zweigeschossiger, meist wohnbaulicher Bebauung in offener Bauweise. Beeinträchtigungen bestehen lediglich in Form normalen Straßenverkehrs, weitere Belastungen bestehen nicht.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und Schulen sind im ca. 8 km entfernten Meisenheim erreichbar; eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung. Kindergarten und Verwaltung befinden sich ebenfalls in Meisenheim. Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort selbst nicht gegeben.

Das Grundstück ist trapezförmig geschnitten, vorne eben und nach hinten starke Hanglage, mit einer Grundfläche von 375 m². Es ist straßenseitig eingefriedet, bewachsen mit einfachem Vorgarten, die Hangfläche ist nahezu ungenutzt und unerschlossen.