Zwangsversteigerung Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus)

Verkehrswert: 128.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus mit Anbau sowie Gartenhaus mit rückwärtiger Freizeitgartenfläche in steiler Hanglage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.02.2026 örtlich besichtigt und aufgemessen. Das Wohnhaus, das Gartenhaus sowie die Außenflächen wurden in Augenschein genommen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf behördliche Auskünfte und vorliegende Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein unterkellertes Reihenmittelhaus in Massivbauweise aus ca. 1962 mit einem später errichteten Anbau zur Erweiterung des Wohnzimmers. Das Dach des Anbaus wird als Balkon genutzt. Das Gebäude grenzt mit beiden Giebelseiten unmittelbar an die Nachbarbebauung an. Es handelt sich baulich um ein Einfamilienhaus mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und teilweise ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt 73,89 m². Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses wurde mit 200,52 m², die des Anbaus mit 7,20 m² angesetzt.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss Öllager/Flur, Heizungsraum und Abstellraum, im Erdgeschoss Flur, Küche, Wohnzimmer und Dusche/WC, im Obergeschoss Flur, Arbeitszimmer, Schlafzimmer und Balkon sowie im Dachgeschoss Flur, einen Raum und Speicher. Der Dachgeschossraum genügt wegen der lichten Höhe nicht den baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume und wurde deshalb nicht der Wohnfläche zugerechnet. Der Grundriss ist insgesamt zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung wurden als mäßig beschrieben.

Modernisierungen erfolgten fortlaufend, insbesondere um ca. 2010 teilweise neue Fenster, um ca. 2015 eine erneuerte Dacheindeckung auf der Gebäuderückseite und um ca. 2023 die Erneuerung von Heizungsanlage, Wasserleitungen, Elektroinstallation, sämtlichen Bodenbelägen in Erd- und Obergeschoss sowie des Duschraums im Erdgeschoss. Trotz dieser Maßnahmen besteht energetischer Sanierungsbedarf.

Der bauliche Zustand ist insgesamt nur teilweise modernisiert. Festgestellt wurden teilweise laienhaft ausgeführter Innenausbau, augenscheinlich Feuchtigkeit im Keller, ein stellenweise morsches Traufgesims an der Vorderseite, Putzschäden an der Rückseite sowie beschädigte Balkonfliesen. Hinzu kommt eine rückseitige Verkleidung im Erd- und Obergeschoss aus asbesthaltigen Faserzementplatten. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus unbewohnt.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich außerdem ein Gartenhaus in Massivbauweise mit Betonfundamenten, massivem Mauerwerk, Holzdachkonstruktion und Pultdach mit Faserzementwellplatten. Es ist als Geräteraum genutzt und einfach ausgestattet, unter anderem mit Betonboden, Putzwänden, Glasbausteinen, Holzlattentür sowie einfacher Aufputz-Elektroinstallation; sanitäre Anlagen sind nicht vorhanden.

Der Zustand wurde als vernachlässigt beschrieben. Es bestehen Risse im Mauerwerk, die grundsätzliche Funktionalität ist jedoch gegeben.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 305 m² und einen unregelmäßigen Zuschnitt mit etwa 7,5 m Straßenfront und rund 41 m mittlerer Tiefe. Es ist im vorderen Bereich mit dem Wohnhaus bebaut und im rückwärtigen Bereich als Garten- und Freizeitfläche ausgebildet. Das Gelände fällt nach Süden ab; der hintere Grundstücksteil weist eine steile Hanglage auf und ist deshalb nur eingeschränkt als Garten- und Erholungsfläche nutzbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück mit Wohnhaus, Gartenhaus und rückwärtiger Hangfläche insgesamt leerstehend bzw. unbewohnt genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Naturschiefereindeckung; Anbau mit Flachdach, abgedichtet mit Bitumenschweißbahnen und mit Fliesen belegt, zugleich als Balkon genutzt; Gartenhaus mit Pultdach und Faserzementwellplatten

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung mit Brennwertkessel aus ca. 2023, Wärmeübertragung über Radiatoren; zentrale Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage; Öllagerung in Stahltank mit 6.000 l Fassungsvermögen

• Elektroinstallation: im Wohnhaus mittlere Ausstattung, ca. 2023 erneuert; im Gartenhaus einfache Aufputzinstallation mit ausreichender Zahl an Schalt- und Steckgeräten sowie Brennstellen

• Fenster: überwiegend Aluminiumfenster mit Wärme- und Schallschutzverglasung; im Nebenbereich Dachluke aus Metall, Dachflächenfenster aus Holz sowie Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss Dusche/WC mit Waschbecken, WC und bodengleicher Dusche; im Gartenhaus keine Sanitärausstattung

Das Objekt liegt in Spangdahlem, Ortsteile Spang und Dahlem, mit rund 910 Einwohnern, im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am südlichen Ortsrand innerhalb geschlossener Bauweise. Die Nachbarschaft ist überwiegend von ein- und zweigeschossigen Wohnhäusern geprägt. Das Grundstück liegt an der Kreisstraße K 91. Als wertrelevante Beeinträchtigung ist die Lage innerhalb der Lärmschutzzone 2 des Flugplatzes Air Base Spangdahlem genannt.

Im Ort bestehen ein Kindergarten und eine Grundschule. Über Landes- und Regionalstraßen sowie die Bundesstraße B 50 ist eine überörtliche Anbindung gegeben; zudem besteht eine gute Anbindung an die Autobahn A 60 über die Anschlussstelle Spangdahlem.

Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten und fällt nach Süden ab. Hinter dem Gebäude liegen befestigte Flächen, eine Gartenmauer, eine Treppe zur Überbrückung des Höhenunterschieds sowie Grün- und Gartenflächen mit Rasen, Sträuchern und Bäumen; die rückwärtigen Freiflächen wirken verwildert und vernachlässigt.