Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 460.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Sondereigentum und Sondernutzungsrecht an an der im Lageplan (Anlage 2) grün gekennzeichneten Grundstücksfläche und 1/7 Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.06.2024 von außen und innen besichtigt. Ergänzend wurden für die Bewertung Unterlagen aus der Bauakte, Grundbuch- und Katasterauszüge sowie Planunterlagen herangezogen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus (Flurstück 392/4, Speyerer Straße 25) ist massiv gebaut, teilunterkellert und verfügt über Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Das ursprüngliche Baujahr ist nicht bekannt, jedoch wurde das Haus im Jahr 2019 umfassend erweitert, aufgestockt und kernsaniert. Die Außenwände bestehen aus 36 cm Mauerwerk ohne zusätzliche Außendämmung. Das Dach ist ein Satteldach mit Holzkonstruktion, gedeckt mit schwarzen Tonziegeln aus 2019.

Das Haus bietet eine Wohnfläche von ca. 161 m², verteilt auf:

• EG: offener Wohn-/Ess-/Küchenbereich, WC (nicht fertiggestellt)

• OG: 2 Zimmer, Bad, Flur

• DG: 2 Zimmer, Duschbad, Flur
  Der Keller besteht aus Flur, Heizraum und Kellerraum.

Der Grundriss wurde offen gestaltet, insbesondere im EG (Wohnen/Essen/Küche in U-Form). Für die Belichtung sorgen mehrfach bodentiefe Fenster, insbesondere nach Süden. Die Wohnräume wirken dadurch lichtdurchflutet. Die Treppe ist aus Stahlbeton mit Natursteinstufen und Edelstahlgeländer.

Umbauten/Sanierungen erfolgten 2019, dabei wurde nahezu alles erneuert. Mängel liegen vor: Das WC im EG ist unvollständig, Sockelleisten sind teils nicht montiert, Rollladenschalter fehlen teilweise; im OG beschädigte Türen, im DG unvollständige Türzargen und Dusche ohne Abtrennung. Im Keller gibt es sichtbare Feuchtigkeitsschäden, vermutlich durch einen Defekt an der Fußbodenheizung. Der Mast einer Freileitung wurde im DG bis zum Boden geführt und nicht verkleidet.

Als Sondereigentum erhält der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Teil der Grundstücksfläche, auf dem sich befestigte Stellplätze befinden. Flurstücke: 452/4, 393/1.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich weitere Baukörper (insgesamt 7 Einheiten: 1 freistehendes Haus, 3 Doppelhäuser). Diese sind nicht Gegenstand der detaillierten Bewertung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und geräumt. Es bestand kein Mietverhältnis.

• Satteldach mit Holzkonstruktion, schwarze Tonziegel

• Fußbodenheizung (Gas-Brennwerttherme, Baujahr 2020, Nennleistung 21,2 kW)

• Kunststofffenster mit 3-fach Isolierverglasung, elektrische Rollläden (teilweise fehlen Bedienelemente)

• Böden: überwiegend Vinyl (EG: Fliesenoptik, OG/DG: Holzoptik), im Keller ebenfalls Vinyl

• Innentüren: Röhrenspan, Weißlack, teils beschädigt

• Sanitärräume: zwei Bäder (OG: WC, Doppelwaschbecken, Badewanne, bodenebene Dusche; DG: WC, Waschtisch, Dusche)

• EG-WC: Rohbau, keine Ausstattung eingebaut

• Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag, Edelstahlgeländer

• Elektroinstallation 2022 E-Check, Zähler im Keller

• Außenanlagen: eingefriedeter Stellplatzbereich, befestigter Zugangsweg

Neuhofen (ca. 7.173 Einwohner, Rhein-Pfalz-Kreis, Rheinland-Pfalz).

Das Einfamilienhaus befindet sich am südöstlichen Ortsrand an der Speyerer Straße (Landesstraße L 534), einer beidseitig mit Gehwegen ausgebauten Ortsdurchgangsstraße. Die Nachbarschaft ist durch freistehende Einfamilienhäuser in 2-geschossiger Bauweise geprägt. Parkmöglichkeiten bestehen entlang der Straße. Wesentliche Beeinträchtigungen durch Verkehr wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt.

In der Umgebung sind Grund-, Haupt- und Realschule, Kindertagesstätten, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten vorhanden; Gymnasien finden sich im Umland. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 300 m entfernt, ein Regionalbahnhof im benachbarten Limburgerhof. Freizeitangebote sind reichlich im Umland (Wald, Badesee, Altrhein) vorhanden.

Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von ca. 1.142 m² auf. Der Sondereigentumseinheit sind anteilig ca. 163 m² als Sondernutzungsfläche zugeordnet, die Grundstückstiefe variiert (15-24 m), die Breite beträgt ca. 70 m. Der Zuschnitt ist unregelmäßig, die Topografie eben. Das Grundstück ist erschlossen, befestigt und eingefriedet. Ein risikoreiches Überschwemmungsgebiet liegt nicht vor.

Frau Bruce: Tel.Nr. 0621/5992-9451, GZ: 0920032/ 8005811372