Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert €: 36.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Einfamilienhaus im renovierungsbedürftigen Zustand.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag von innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Inaugenscheinnahme sowie Auswertung von Bauzeichnungen und Grundbuchunterlagen; einige Bereiche waren bei der Besichtigung nicht vollständig einsehbar, sodass verdeckte Mängel nicht ausgeschlossen werden können.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 1800 errichtet und ist ein zweigeschossiges Gebäude ohne Keller, wobei das Erdgeschoss als Keller- und Abstellraum genutzt wird. Das Obergeschoss umfasst Diele, Bad sowie einen Wohn- und Essbereich mit offener Küche, das Dachgeschoss ist ausgebaut, der Ausbau aber nicht fertiggestellt. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 166 m², die Wohn-/Nutzfläche etwa 80 m². Die Raumstruktur ist in Teilen ungünstig mit gefangenen Räumen im EG und einem unfertigen DG.

Die Konstruktion besteht im Erdgeschoss aus massivem Mauerwerk, darüber vermutlich aus Fachwerk, mit Holzbalkendecken und einer gewendelten Metalltreppe. Die Fassade ist verputzt, weist starke Schäden, Risse und Abplatzungen auf, Holzbauteile und Sparrenköpfe sind stark verwittert. Das Krüppelwalmdach ist mit Betondachsteinen gedeckt, und verfügt über eine Gaube. Der allgemeine Zustand ist sehr schlecht; viele Modernisierungen und Renovierungen sind überfällig, der energetische Zustand ist unzureichend. Teilmodernisierungen (Elektrik und Leitungen) wurden 1997/1998 durchgeführt, weitere Sanierungen fehlen.

Die Grundrissgestaltung ist als unwirtschaftlich einzustufen, die Belichtung und Besonnung ist auf Grund der engen Bebauung und kleinen Fenster schlecht. Das Gebäude ist straßen- und grenzständig errichtet und steht auf einem kleinen, unregelmäßig geschnittenen Grundstück mit ca. 67 m². Die Nutzung diente zuletzt teils zur Eigennutzung, das Objekt ist wirtschaftlich überaltert und größtenteils eine Baustelle.

Grundstück

Das Grundstück misst ca. 67 m² und ist eben. Die Straßenfront und Tiefe betragen jeweils ca. 8 m. Der Zuschnitt ist unregelmäßig. Es handelt sich um baureifes Land in innerstädtischer Lage, vollständig erschlossen mit Strom, Wasser, Gas und Kanalanschluss. Auf dem Grundstück gibt es keine Freiflächen, einen lediglich schmalen Streifen zur Straße, abgetrennt durch einfache Sichtschutzelemente.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt; der überwiegende Anteil des Gebäudes war leerstehend beziehungsweise befand sich im unfertigen oder renovierungsbedürftigen Zustand.

• Dachform: Krüppelwalmdach mit Gaube, Betondachsteine; teilw. innenseitig verkleidet

• Heizung: Gastherme (ca. 1990er Jahre), Heizkörper mit Thermostaten, Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: Einfache Ausstattung, Teilmodernisierung 1997/98

• Böden: Überwiegend Laminat, Flur/Küche/Sanitärbereiche gefliest, teilweise Holzdielen

• Fenster: Teils ältere Holzfenster mit Isolierverglasung, teils neuere Kunststofffenster, vereinzelt Glasbausteine

• Sanitärausstattung: Einfach, Bad mit Wanne/Waschtisch/WC/Fenster/Handtuchheizkörper, separates WC

• Türen: Einfache Holztüren, teils mit Glaseinsatz, zum OG Metalltür

• Sonstiges: Gliederung EG als Abstellfläche, OG offener Wohnbereich, DG unfertig

Bad Kreuznach, Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz, ca. 52.000 Einwohner

Das Objekt liegt im Stadtkern in einer innerstädtischen Wohnstraße mit gemischter Bebauung aus Wohn- und Geschäftshäusern. Die Wohnlage wird als einfach beschrieben. Zu Fuß sind Geschäfte des täglichen Bedarfs, Bushaltestellen und der Bahnhof (ca. 2 km) erreichbar; Schulen und Kindergärten sind ebenfalls in Bad Kreuznach vorhanden. Die Nachbarschaft ist durch eine dichte Bebauung geprägt.