Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 75.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Garagenschuppen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.11.2025 vor Ort besichtigt; ein Teil der Beurteilung stützt sich ergänzend auf Katasterunterlagen, Baugesuchsunterlagen sowie nur teilweise vorliegende Baupläne. Das Objekt war wegen Unrat in Gebäude, Garagenschuppen und auf Grundstücksflächen nur teilweise bzw. eingeschränkt einsehbar.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde nach Eigentümerangabe um 1920 errichtet, ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Um 1970 wurde ein kleiner Anbau mit Duschbad ergänzt. Die Gebäudeform ist rechteckig, die Außenabmessungen des Hauptgebäudes betragen ca. 8 × 8 m, zuzüglich eines Anbaus von ca. 3 × 1,5 m. Die Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss wurde mit ca. 89 m², die Bruttogrundfläche mit rd. 197 m² und der Bruttorauminhalt mit rd. 530 m³ ermittelt.

Vorhanden ist eine abgeschlossene Wohneinheit mit 5 Zimmern, Küche und Bad im Erd- und Dachgeschoss. Der Grundriss wird als zweckmäßig, jedoch individuell und teils eingeschränkt nutzbar beschrieben; wertmindernd wirken gefangene Zimmer und Durchgangszimmer. Alle Aufenthaltsräume sind belichtet, die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt. Der seitliche Hauseingang ist über mehrere Stufen erreichbar; Barrierefreiheit besteht nicht.

Konstruktiv handelt es sich um einen Massivbau mit Fundamenten aus Bruchstein, Kelleraußenwänden aus Sand- bzw. Bruchstein, aufgehenden Wänden aus Bims-/Hohlblockstein sowie teils ausgemauertem Holzfachwerk. Die Decken bestehen im Keller aus Träger-/Stahlbeton, in Erd- und Dachgeschoss aus Holzbalken.

Der bauliche Zustand ist mangelhaft bis schlecht; das Haus ist nach Gutachten stark eingeschränkt bzw. nicht bewohnbar und voll sanierungsbedürftig. Festgestellt wurden unter anderem starke Feuchtigkeit und teils Schimmel im Sockel- und Kellerbereich, abgefallener Fassadenputz, Risse im Mauerwerk und am Kaminkopf, sanierungsbedürftige Boden- und Wandbeläge, beschädigte Türen, wirtschaftlich überalterte Fenster, ein vollständig sanierungsbedürftiges Bad sowie eine insgesamt stark überalterte Haustechnik. Energetisch bestehen schwerwiegende Mängel.

Weitere Gebäude

An der nordöstlichen Grundstücksecke steht ein alter Garagenschuppen in einfacher, baufälliger Bauweise. Das Gebäude war nur eingeschränkt einsehbar, weist Feuchteschäden auf und befindet sich in schlechtem, überaltertem Zustand; die Eindeckung des Pultdachs besteht aus asbesthaltigen Welleternitplatten.

An der westlichen Gebäudeseite befindet sich außerdem eine einfache Holzpergola in schlechtem, abbruchreifem Erhaltungszustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Biberschwanzdeckung in rotbrauner Farbe; zimmermannsmäßiger Dachstuhl, Eindeckung auf Lattung ohne Unterspannfolie.

• Heizung & Warmwasser: keine Zentralheizung; Beheizung nur teilweise über Elektro-Plattenheizgeräte, wirtschaftlich überaltert. Warmwasser über Boiler.

• Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Ausstattung; Telefonanschluss vorhanden, nur Klingelanlage, Elektroverteilerkasten im Dachgeschoss, komplette Haustechnik wirtschaftlich stark überaltert.

• Fenster: überwiegend ältere doppeltverglaste Holzfenster, teils Kunststofffenster; innen Marmorfensterbänke, außen Sandsteingewände; Kunststoffrollläden nicht an allen Fenstern; eine Glasscheibe gerissen.

• Sanitärausstattung: ein Duschbad im Anbau mit Dusche und Duschabtrennung, Waschbecken und WC, helle Sanitärobjekte, einfache Ausstattung; Bad vollständig sanierungsbedürftig.

• Böden: Keller mit Naturboden und Betonboden; Erdgeschoss überwiegend PVC; Dachgeschoss überwiegend Laminat; Bad mit Fliesen/Mosaik; Küche mit PVC; Treppenräume mit PVC.

Das Objekt liegt in Zellertal, Ortsteil Niefernheim, im Donnersbergkreis in Rheinland-Pfalz. Zellertal hat ca. 1.100 Einwohner, die Verbandsgemeinde Göllheim ca. 11.900 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich am westlichen Ortsrand in durchschnittlicher Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist dörflich geprägt mit überwiegend gemischten Bauflächen sowie ein- bis zweigeschossigen Wohn- und landwirtschaftlichen Gebäuden. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten Straße mit geringem Verkehr; die Immissionen werden als gering, mit mäßiger Beeinträchtigung, beschrieben.

Grundschule und Kindergarten sind in der Gemeinde vorhanden, der Ortsteil selbst verfügt jedoch über keine nennenswerte Infrastruktur. Geschäfte des täglichen Bedarfs bestehen im Ortsteil nicht mehr. Der öffentliche Nahverkehr ist vorhanden; die nächste Bushaltestelle liegt im Ortszentrum. Überörtliche Anbindungen bestehen über die B 47 sowie in erreichbarer Entfernung zu den Autobahnen A 63 und A 61.

Grundstück

Das Grundstück ist 349 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und liegt in Hanglage; auch die Straße verläuft hangig. Die Breite und Länge sind durchschnittlich, ungefähr mit ca. 21 m × 11 m zuzüglich eines weiteren Bereichs von etwa 21 m × 10/2 m. Es handelt sich um ein einseitig grenzbebautes Grundstück mit Mauer sowie Tor/Tür als Einfriedung. Die Zufahrt und der Zugangsbereich sind betoniert, der Freibereich ist als Naturgarten mit Grasnarbe angelegt; vorhanden sind zudem Stützmauer und Toranlagen. Der Zustand der Außenanlagen ist ausreichend, jedoch stark vernachlässigt.