Zwangsversteigerung Gaststättengebäude und Wohnhaus mit Gartenland

Lfd. Nr. 1: Flurstück 6233/3, Verkehrswert: 224.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 6233/4, Verkehrswert: 8.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 6235/3, Verkehrswert: 6.000,00 €
Gesamtverkehrswert als wirtschaftliche Einheit: 238.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine wirtschaftliche Einheit, bestehend aus dem Gaststättengebäude, einem vermutlich mehrfamilientauglichen Wohngebäude sowie zwei unbebauten Grundstücken.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt, eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Die Bewertung basiert daher im Wesentlichen auf Bauplänen, der Liegenschaftskarte sowie der Inaugenscheinnahme der Außenansichten; Grundrissdaten für das Wohngebäude wurden überschlägig anhand der Bruttogrundflächen berechnet.

Gebäude: Gaststättengebäude

Das freistehende Gaststättengebäude wurde vermutlich um 1950 in Massivbauweise errichtet und befindet sich in regulärer bis einfacherer Ausführungsqualität. Das Gebäude ist eingeschossig mit unterkellertem Bereich (teilweise Wohnung im Keller laut Bauplan). Das Erdgeschoss dient gastronomischen Zwecken: Gastraum, Küche, Vorratsraum, getrennte WCs, Nebenzimmer und einer Terrasse. Laut Plänen ist das Dachgeschoss vermutlich nicht ausgebaut. Außen zeigt sich das Gebäude überwiegend verputzt, teils mit Eternitplatten (asbestverdächtig) verkleidet.

Hinweise auf in den letzten 10–15 Jahren vorgenommene Modernisierungen konnten nicht festgestellt werden; Stand und Zustand entsprechen vielmehr üblicher Instandhaltung. Die Belichtung und Besonnung ist als gut zu beurteilen. Die Grundrissgestaltung der Gastronomie ist zweckmäßig. Der Gebäudezugang ist nicht barrierefrei. Die Fassade zeigt Putzabplatzungen und vereinzelte Risse, insgesamt besteht ein Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf (Alterswertminderung ca. 80%). Denkmalschutz besteht nach vorliegenden Einschätzungen nicht. Es liegt kein Energieausweis vor.

Gebäude: Wohnhaus

Das Wohnhaus wurde ca. 1960 ebenfalls in Massivbauweise errichtet, ist ebenfalls eingeschossig, unterkellert (mit Garage im Untergeschoss), das Dachgeschoss ist vermutlich nicht ausgebaut. Es handelt sich vermutlich um ein Ein- bis Zweifamilienhaus. Ein Grundriss lag nicht vor, die Flächenberechnung erfolgte überschlägig anhand der Bruttogrundfläche (ca. 98 m² Wohnfläche geschätzt).

Es bestehen keine bekannten Modernisierungen der letzten 10–15 Jahre. Die Fenster (Kunststoff, Doppelverglasung) sind mit Rollläden ausgerüstet. Ein Balkon ist als besonderer Bauteil vorhanden. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen. Der Eindruck von außen und anhand der Flächen lässt eine einfache Grundrissgestaltung und durchschnittliche Belichtung/Besonnung vermuten. Auch hier besteht ein Unterhaltungsstau mit allgemeinem Renovierungsbedarf; die Alterswertminderung wird mit ca. 79% angesetzt. Energieausweis liegt nicht vor. Kein Denkmalschutz.

Grundstück

Das Gesamtareal gliedert sich in drei Flurstücke mit insgesamt ca. 7.022 m² Fläche:

• Hauptgrundstück (ca. 5.347 m²), bebaut mit Gaststätte und Wohnhaus, unregelmäßig geschnitten, fast eben, mit Geländeversprung am Bachlauf. Teilweise eingefriedet (Hecken).

• Zwei Garten-/Freizeitgrundstücke, unbebaut, 966 m² und 709 m² groß, als privater Nutzgarten bewertet. Es sind keine besonderen Bepflanzungen oder baulichen Anlagen vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich verpachtet oder vermietet. Genaue Angaben zur Miet- oder Pachtsituation lagen nicht vor.

Pirmasens (Stadt, ca. 40.000 Einwohner) / Vinningen (Gemarkung, ca. 1.700 Einwohner), Landkreis Südwestpfalz, Rheinland-Pfalz

Das Bewertungsobjekt liegt außerorts, etwa 6 km vom Ortszentrum Vinningen entfernt im Bereich Eichelsbachermühle, südwestlich von Pirmasens. Es befindet sich an der Landesstraße L 482, einer klassifizierten Straße mit mäßigem Verkehr, jedoch ohne Gehwege. Nachbarschaftlich mischen sich gewerbliche und wohnbauliche Gebäude in meist ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Beeinträchtigungen oder besonders wertrelevante Einflüsse wurden nicht festgestellt. Die Grundstücke sind frei von Baulasten und ohne Denkmalschutz. Grunddienstbarkeit als Geh- und Fahrrecht für nahegelegene Waldflächen besteht, ist aber wertmäßig unerheblich. Es sind keine Altlasten oder besonderen Belastungen bekannt.

Infrastruktur: Einkaufsstätten, Ärzte, Schulen und Kindergärten sind etwa 6 km entfernt in Pirmasens vorhanden. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich ebenfalls in Pirmasens; Autobahnanschluss an die A62 in etwa 10 km Entfernung; Flughafen Saarbrücken ca. 50 km, Frankfurt/Main ca. 150 km entfernt.