Zwangsversteigerung Gemischt genutztes Gebäude, (ehem.) Weingut, Wohnhaus, Gästehaus, Mehrzweckhalle

Verkehrswert: 552.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude, bestehend aus einem ehemaligen Weingut, Wohnhaus, Gästehaus und Mehrzweckhalle.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.11.2024 ausschließlich von außen besichtigt, da der Zutritt zum Gebäude nicht möglich war. Die Bewertung erfolgte daher unter Auswertung vorhandener Bauakten und Planunterlagen sowie einer Außenbegutachtung.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem einseitig angebauten Wohnhaus mit angeschlossenem Wirtschaftsgebäude und Weinkeller. Das Gebäudeensemble wurde ca. 1969 errichtet. Es liegen keine Erkenntnisse über Modernisierungen vor. Das Wohnhaus erstreckt sich über Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, die an ein ehemaliges Weingutsgebäude (mit historischem Weinkeller) sowie eine Mehrzweckhalle anschließen. Das Gebäude verfügt über eine Wohnfläche von ca. 276 m² (EG, OG, DG) und ca. 109 m² Nutzfläche im Kellerbereich.

Im Erdgeschoss finden sich: Diele mit Windfang, Abstellraum, Garderobe, Gäste-WC, Küche, Wirtschaftsraum, Wohnstube, Wohnzimmer mit Terrasse und ein zweiläufiges Treppenhaus. Das 1. Obergeschoss verfügt über Flur, Abstellraum, mehrere Schlafzimmer (teilw. mit Balkon), Badezimmer. Das Dachgeschoss beinhaltet Gästezimmer, Flur und Bad, Trockenraum. Die Räumlichkeiten im Wirtschaftsgebäude umfassen insbesondere Flächen für den Weinkeller (160 m²), Bansen-/Lagerraum im 1. OG (ca. 163 m²), und einen Allzweckraum im EG.

Die Grundrissgestaltung ist zeittypisch für das Baujahr. Die Belichtung und Besonnung wird als ausreichend bewertet. Die Außenansicht zeigt ein massiv errichtetes Gebäude mit verputzter und gestrichener Fassade, Giebeldach mit Kunstschiefereindeckung (Dachneigung ca. 45°), mehreren Giebelgauben und verschieferten Kaminen. Der Zugang ist nicht barrierefrei.

Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Es gibt eine Grunddienstbarkeit (Grenzbebauung) zugunsten eines Nachbargrundstücks.

Grundstück

Das Grundstück ist unförmig und zwölfeckig, etwa 28,5 m Straßenfront und knapp 43 m mittlere Tiefe umfassend, mit einer Gesamtgröße von 1.234 m². Es ist ortsüblich erschlossen, baureifes Land und gesichert über die "Unterstraße". Die Flächen sind als gemischte Baufläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen und liegen im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Der Baugrund ist gewachsen und augenscheinlich tragfähig, Erdgeschoss und Außenbereich sind befestigt und eingefriedet. Im Gutachten wurden keine Einträge zu Altlasten oder Baulasten festgestellt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt offensichtlich leerstehend. Miet- oder Pachtverhältnisse sind nicht bekannt oder aktenkundig.

• Satteldach mit 45° Neigung, Dacheindeckung aus Kunstschiefer, mehrere Giebelgauben, verschieferte Kamine

• Massive Außenwände (Sockel aus Bruchstein, Obergeschosse aus Bimsstein, verputzt)

• Innenputz aus Kalkmörtel, Anstriche in Binderfarbe

• Stahlbetontreppen und -decken, Fußböden vermutlich Kunststoff und Parkett

• Zentral-Ölheizung, Heizöltank im Keller

• Fenster aus Marantiholz

• Hauseingangstür aus Eisen mit Glaseinsatz

• Sanitärausstattung und Kücheninstallation im Detail unbekannt, vermutlich im Standard der Errichtungszeit

• Abwasseranschluss an Ortskanal

Das Objekt liegt in Klüsserath, Landkreis Trier-Saarburg, Rheinland-Pfalz, mit 1.133 Einwohnern (Stand 2022). Klüsserath ist eine ländlich geprägte Gemeinde, bekannt durch ihre Weinbauflächen an der Mosel. Das Grundstück befindet sich in einer guten Wohnlage, an einer wenig befahrenen, ausgebauten Wohnstraße mit befestigten Gehwegen. Beeinträchtigungen durch Lärm oder Immissionen bestehen nicht, es gibt allerdings ein potenzielles Überschwemmungsrisiko durch die Nähe zur Mosel.

Die Nachbarschaft ist von Wohnnutzung sowie Weinbaubetrieben geprägt, das Grundstück ist seitlich an ein Nachbargebäude angebaut. Die Umgebungsbebauung besteht aus Ein- und Mehrfamilienhäusern, Hof- und Wirtschaftsgebäuden.

Die Infrastruktur ist für den täglichen Bedarf ausreichend:

• Bushaltestelle ca. 350 m, Bahnhof Hetzerath rund 5,8 km entfernt

• Kindergarten und Grundschule im Ort, weiterführende Schulen in Nachbarorten (ab 3 km)

• Ärzte und Zahnarzt im Ort bzw. näherer Umgebung, Krankenhaus ab ca. 16 km

• Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Bank, Restaurant im näheren Umkreis (3-9 km)

• Sport- und Freizeiteinrichtungen im Ortsteil vorhanden

Das Grundstück ist eben, unförmig (zwölfeckig) und zur Straße ausgerichtet. Hinweise auf nennenswerten Bewuchs oder besondere gestalterische Maßnahmen im Außenbereich liegen nicht vor.