Zwangsversteigerung Kleines Wohnhaus (Bauernhaus) mit Scheune und Anbau

lfd. Nr. 1: Scheune und Anbau - Verkehrswert: 18.300,00 €
lfd. Nr. 2: kleines Wohnhaus (Bauernhaus) - Verkehrswert: 9.600,00 €
Gesamtverkehrswert: 27.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein kleines Wohnhaus (Bauernhaus) auf Flurstück Nr. 40 sowie eine Scheune mit Anbau auf Flurstück Nr. 39 in Erbengemeinschaft.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.08.2024 vollständig besichtigt. Das Gebäude und alle zugänglichen Grundstücksbereiche wurden von außen und innen in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Ortsbesichtigung sowie vorhandener Bauunterlagen.

Gebäude: Wohnhaus

Das Wohnhaus wurde um 1880 als kleines zweigeschossiges Bauernhaus in Fachwerkkonstruktion errichtet. Der Eingangsbereich ist verputzt. Es steht auf einem etwa 31 m² großen, nahezu quadratischen Grundstück und grenzt mit der südöstlichen Giebelwand direkt an ein Nachbarhaus.
Die circa 48 m² große Wohnfläche verteilt sich auf zwei Ebenen: Im Erdgeschoss befinden sich eine Wohnküche mit Zugang zum Kriechkeller sowie ein Wohnraum. Eine schmale Holzwangentreppe führt ins Obergeschoss. Dort befindet sich ein Flur, eine kleine Küche mit abgetrennter Kammer, ein Schlafzimmer und ein Bad.
Die Raumhöhen liegen teilweise unter 1,80 m, die Böden sind insbesondere im Obergeschoss nicht in Waage. Die Belichtung erfolgt über Kunststofffenster (Einbau Anfang der 1990er Jahre). Die Dachfläche ist nicht gedämmt oder ausgebaut. Der Dachraum ist über eine Klapptreppe erreichbar.

Das Gebäude befindet sich in sehr schlechtem baulichen Zustand mit erheblichem Renovierungs- und Unterhaltungsstau. Schimmelpilzbefall ist in der Küche (Nordwand) vorhanden, im Kriechkeller wurde tierischer Schädlingsbefall festgestellt. Der Warmwasserboiler ist defekt und hat einen Wasserschaden verursacht. Die Entwässerung des oberen Bads erfolgt augenscheinlich außenliegend. Die Erschließung erfolgt nur über einen fremden Stichweg mit Notwegerecht.

Weitere Gebäude: Scheune mit Anbau

Auf dem 183 m² großen Nachbargrundstück steht eine um 1880 errichtete Scheune in Massivbauweise, hofseitig mit Holztor, Rollboden und angrenzendem Stalleinbau. Der Anbau, als zweigeschossiger Bau mit Pultdach, wird über eine Betonaußentreppe erschlossen. Die gesamte Bebauung erfolgt nahezu in Grenzbebauung, nur eine kleine Hoffläche ist offen und gepflastert. Die Tore und Türen sind erneuerungsbedürftig, der bauliche Zustand insgesamt befriedigend bis mäßig, keine wesentlichen Um- oder Ausbauten seit Errichtung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend, ebenso Scheune und Anbau.

• Wohnhaus: Satteldach mit Trapezblech und Bitumenschindeln

• Scheune: Satteldach mit Faserzement-Wellplatten (asbestverdächtig), Anbau mit Pultdach

• Heizung und Warmwasser: Nachtspeicheröfen (überwiegend im Wohnhaus), Bad mit elektrischem Heizkörper

• Küche und Kammer unbeheizt

• Warmwasser dezentral über Elektroboiler (defekt)

• Elektroinstallation: Überwiegend älter

• Böden: Im Obergeschoss teilweise uneben, Zustand allgemein schlecht

• Fenster: Kunststofffenster (Anfang 1990er Jahre), Scheune einfachverglast

• Sanitärausstattung: Bad raumhoch gefliest, Waschtisch, Badewanne, wandhängendes WC mit Unterputz-Spülkasten

Mikrolage / Wohnlage:
Ruhige Wohnlage im alten Ortskern, ländliches Umfeld, schmale Nebenstraße mit Erschließung über fremden Stichweg, ohne Garten oder Stellplätze. Nachbarschaft überwiegend Wohnbebauung. Grundstücke sind sehr klein bis mittlere Größe. Eine Einfriedung ist nicht vorhanden.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken, weiterführende Schulen und Kindergarten befinden sich im 6–8 km entfernten Katzenelnbogen und Nastätten. Grund- und Realschule, Kindergarten im Nachbarort vorhanden, Gymnasium und weitere Schulen in Diez (ca. 20 km). Öffentliche Verkehrsanbindung nur per Bus, nächster Bahnhof 18–20 km, Autobahn (A3 Köln-Frankfurt) 24 km entfernt.

Grundstück:
Wohnhausgrundstück 31 m², quadratisch; Scheunengrundstück 183 m², leicht polygonal, beide Grundstücke ohne Garten, nur kleine gepflasterte Hofflächen. Topografie leicht ansteigend (Südost nach Nordwest). Pflaster und Asphaltflächen, kein nennenswerter Bewuchs.

Makrolage:
Rettert, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz.