Zwangsversteigerung Ladengeschäft im Keller- und Erdgeschoss

Verkehrswert: 469.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Ladengeschäft im Keller- und Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses mit WC und Nebenräumen sowie Flur, Vorraum und WC-Anlage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.03.2026 innen und außen besichtigt und größtenteils in Augenschein genommen. Teile des Gemeinschaftseigentums sowie ein Nebenraum waren nicht zugänglich; einzelne Flächen- und Ausstattungsangaben beruhen ergänzend auf Bauunterlagen, Aufteilungsplan, Mietvertrag und Energieausweis.

Ladengeschäft

Die zu bewertende Einheit ist ein Ladengeschäfts mit einer ermittelten Nutzfläche von ca. 202,2 m² im Keller- und Erdgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich Ladenfläche, Behinderten-WC, Personalraum, WC-Anlage und Nebenraum; im Kellergeschoss Flur, Vorraum sowie WC-Anlagen. Der Vorraum und ein Nebenraum sollen an eine Bank mit Geldautomaten untervermietet sein.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und für die Nutzung als Bäckerei mit Café gut geeignet. Besonders positiv wirken der barrierefreie, ebenerdige Zugang, die gute Wahrnehmbarkeit der Einheit sowie die gute bis ausreichende Belichtung und Besonnung. Der Zustand der Einheit wird insgesamt als gut beschrieben; es besteht lediglich ein geringfügiger Unterhaltungsstau sowie allgemeiner Renovierungsbedarf. Die aktuellen Grundrisse weichen nach dem Gutachten geringfügig von den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort ab, weshalb Flächenabweichungen möglich sind.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes, viergeschossiges Wohnhaus mit Mischnutzung in massiver Bauweise aus dem Jahr 1975. Es verfügt über Mauerwerks- und Betonwände, Stahlbetondecken, Treppen aus Stahlbeton bzw. Beton mit Naturstein sowie eine vorgehängte Fassade.

Die Gewerbeeinheit liegt im Keller- und Erdgeschoss des Gebäudes. Das Objekt weist einen modernisierten Bestand mit mittlerem Modernisierungsgrad auf; berücksichtigt wurden unter anderem Erneuerungen an Dach, Fenstern, Leitungssystemen, Heizung, Innenausbau und teilweise der Grundrissgestaltung. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten insgesamt als gut beurteilt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gewerbeeinheit vermietet und wurde als Bäckerei mit Café genutzt; Teilflächen waren nach Angaben vor Ort an eine Bank untervermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach bzw. Giebeldach, Holzdachkonstruktion, Dachziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl) laut Energieausweis; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: baujahresgemäße und zeitgemäß nachgerüstete Ausstattung

• Fenster: Fenster mit Isolierverglasung

• Türen: automatische Schiebetüren mit Lichtausschnitt, Eingangstür aus Aluminium mit Lichtausschnitt, Innentüren aus Holzwerkstoffen mit Stahlzargen

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss 1 WC und 1 Waschbecken; im Kellergeschoss Damen- und Herren-WC mit mehreren Waschbecken; jeweils gute Ausstattung und Qualität mit weißen Sanitärobjekten

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, Stadtteil Friesenheim, mit ca. 168.000 Einwohnern in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein im Bundesland Rheinland-Pfalz; Friesenheim hat ca. 18.500 Einwohner.

Es handelt sich um eine innerörtliche gute Geschäftslage in einer Wohn- und Geschäftsstraße. Die Umgebung ist durch gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen geprägt. Das Gebäude steht in mehrseitiger Grenzbebauung.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in fußläufiger Entfernung. Der Hauptbahnhof ist in geringer Entfernung erreichbar; die überörtliche Anbindung an Bundesstraße und Autobahn ist gut.

Das Grundstück ist eben und unregelmäßig geschnitten. Die Straßenfront beträgt ca. 28,5 m, die Gesamtfläche 306 m²; der rechnerische Miteigentumsanteil entspricht ca. 75,28 m² Bodenanteil. Die Straße ist voll ausgebaut, beidseitige Gehwege und Parkmöglichkeiten sind vorhanden.