Zwangsversteigerung Mehrfamilienwohnhaus, Doppelgarage u. rückwärtiges Grundstück

Lfd. Nr. 1: Flur 30 Nr. 43/1, Schönfelder Straße 21a, 725 m² – Mehrfamilienwohnhaus mit 3 Wohneinheiten und Doppelgarage Verkehrswert €: 490.000,00
Lfd. Nr. 2: Flur 30 Nr. 43/2, Schönfelder Straße 21b, 1.196 m² – Rückwärtiges Grundstück mit Gartenhaus, Schwimmteich, WC und Gartengerätehaus Verkehrswert €: 40.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten und Doppelgarage (Flur 30 Nr. 43/1) sowie ein rückwärtiges Grundstück mit Gartenhaus, Schwimmteich, WC und Gartengerätehaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.03.2025 vollständig, innen und außen, besichtigt. Alle Räume und die Außenanlagen wurden durch den Sachverständigen persönlich in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte im aktuellen IST-Zustand unter Einbeziehung aller relevanten Unterlagen (z. B. Baupläne, Grundbuch, Energieausweis).

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus (Baujahr 1982) in Massivbauweise. Es besteht aus Untergeschoss (ca. 60 m²), Obergeschoss (ca. 96 m²) und einem großen Dachgeschoss/2. OG (ca. 190 m²). Das Dach ist als Satteldach mit Holzbalkenkonstruktion ausgeführt, 2022 wurden die Dacheindeckung (Kunstschiefer) erneuert und die Wärmedämmung verbessert. In 2022/2024 fanden weitere Modernisierungen insbesondere an Fenstern, Innenausbau, Elektrik, Heizung und Sanitär statt. Die Fenster im gesamten Haus sind doppelt verglaste Kunststofffenster mit manuellen Rollläden.

Das Gebäude verfügt über drei Wohneinheiten mit jeweils eigenem Bad (Dusche/WC, z.T. Whirlpool-Badewanne), modernisierte Einbauküchen, Balkone und Außenbereiche. Die Grundrisse sind großzügig, gut belichtet und belüftet, und der Ausbau des Untergeschosses zu Wohnzwecken sowie die Erweiterung des Spitzbodens zu Wohnraum sind ausgebaut, jedoch ohne formelle Genehmigung. Verschiedene Modernisierungen (Sanitär, Böden, Heizung, Fenster) wurden durchgeführt. Es bestehen kleinere Fertigstellungs- und Ausbesserungsarbeiten, insbesondere Spachtel-, Maler- und Trockenbauarbeiten sowie der Einbau von Heizkörpern im Dachgeschoss. Im Untergeschoss sind Putz- und Feuchtigkeitsschäden vorhanden.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 346 m². Die Nutzung ist auf drei Wohneinheiten verteilt. Als bauliche Besonderheiten sind eine Doppelgarage, mehrere Stellplätze, eine Terrasse sowie zwei Balkone vorhanden. Die Belichtung und Besonnung sind gut, das Haus liegt in Hanglage mit leicht fallender Topografie nach hinten.

Weitere Gebäude

• Gartenhaus (Baujahr 2011, massiv, EG, nicht unterkellert, Pultdach)

  • Ausstattung: Kunststofffenster, geflieste Böden, Kaminanschluss, kleine PV-Anlage, Strom- und Wasseranschluss.

  • Zustand: Einfach, mit Putz- und Feuchtigkeitsschäden an den Innenwänden.

• Holz-Gartenhaus mit WC (EG, Holzbauweise, Satteldach, gefliester Boden, Strom- und Wasseranschluss, ohne Heizung).

• Geräteschuppen (Blech, sehr einfacher Zustand, kein separater Wertansatz).

Grundstück

Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken mit zusammen 1.921 m² (Gebäude- und Freifläche: 725 m², Grün- und Erholungsfläche: 1.196 m²). Es liegt eben mit leichter Hanglage von der Straße nach hinten, etwa rechteckig/pfeifenförmig, mit ca. 19 m Straßenfront und etwa 137 m Tiefe. Das Grundstück ist mit Strom, Wasser, Kanal und Telekommunikation erschlossen und bietet mindestens 6 Stellplätze, eine Zufahrt, eine Gartenanlage mit Schwimmteich und Holzterrasse sowie vereinzeltem Hecken- und Strauchbewuchs. Die Einfriedung ist nur teilweise vorhanden, teils durch Gabionen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war eine Wohneinheit (1. OG) eigengenutzt, die beiden anderen (UG und DG) standen leer. Mietverträge lagen nicht vor; die Mietansätze sind auf Basis regional üblicher Mieten erfolgt.

• Satteldach (Holzbalkenkonstruktion), 2022 erneuert, Kunstschiefer, Wärmedämmung

• Kunststofffenster, doppelt verglast, Rollläden (manuell)

• Ölzentralheizung (Brennwerttechnik, 2023 modernisiert), DG/UG mit Heizkörpern, OG mit Fußbodenheizung, Warmwasser über Heizung

• Böden: Fliesen (unterschiedliche Qualitäten), teilweise Laminat

• Sanitärausstattung: Bäder mittlerer bis gehobener Standard, Dusche/WC, zwei Whirlpools, moderne Einbauküchen

• Elektroinstallation modernisiert (2024), FI-Schutzschalter, getrennte Wasserzähler

• Innenausbau mittlerer bis gehobener Standard, teilweise abgehängte Decken mit Einbaustrahlern; Innentüren aus Holzwerkstoff

• Balkon, Terrasse, Doppelgarage, Außentreppen, Pflastereinfahrt

• Gartenhaus massiver Standard mit Kamin, kleiner PV-Anlage, Strom und Wasser; Holz-Gartenhaus mit WC ebenfalls Strom/Wasser, Gerätehaus aus Holz, teils einfacher Zustand

Zemmer, Landkreis Trier-Saarburg, Rheinland-Pfalz
Einwohnerzahl: ca. 3.200
Die Immobilie befindet sich in der Schönfelder Straße, Ortsrandlage, in einem allgemeinen Wohngebiet. Die Straße ist eine normale Durchgangsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen, das Grundstück ist nur einseitig grenzt bebaut. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern; sonstige gewerbliche oder störende Nutzungen sind nicht vorhanden. Das Umfeld ist von einfacher, eher ungepflegter Gartenanlage geprägt. Ein Naturschutzgebiet ist laut Gutachten nicht vorhanden.

Versorgungseinrichtungen wie Ärzte, Einkauf, Gastronomie, Kindergarten und Grundschule sind im Ort oder im nahen Ortsteil vorhanden, weiterführende Schulen in Trier/Speicher. Öffentliche Busanbindung ist fußläufig erreichbar und mit guter Taktung gegeben.