Zwangsversteigerung Reihenendhaus mit Einzel- und Doppelgarage sowie Gartenflächen

Lfd. Nr. 1: zweigeschoßiges Reihenendhaus, vorgelagerte Einzelgarage, Überbau rückseitige Doppelgarage von FlSt.3041/4; Verkehrswert: 311.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Gartenfläche, Splittergrundstück; Verkehrswert: 73,00 €
Lfd. Nr. 3: Doppelgarage, Bj ca. 1995, Überbau auf FlSt.3731; Verkehrswert: 28.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Reihenendhaus mit ca. 125 qm Wohnfläche, voll unterkellert, Baujahr ca. 1972, inklusive Einzelgarage, rückseitiger Doppelgarage (Bj. ca. 1995) und zwei Gartenflächen (davon ein Splittergrundstück). Die Grundstücke bilden eine wirtschaftlich Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.01.2025 von außen und teilweise von innen besichtigt. Die Bewertung beruht auf dieser Inaugenscheinnahme und auf den vorliegenden Unterlagen zu Grundbuch, Bauakten und Flurkarte. Es wurden keine zerstörenden Untersuchungen durchgeführt, alle Feststellungen erfolgten durch rein visuelle Begutachtung.

Gebäude

Das Objekt ist ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Reihenendhaus mit einseitigem Anbau und nicht ausgebautem, wärmegedämmtem Satteldach (Holzkonstruktion, Tondachziegel, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech), errichtet 1972. Die Fassade ist als Putz mit Anstrich ausgeführt. Das Gebäude steht in Massivbauweise auf Außenwänden aus Mauerwerk und Beton, die Decken sind Stahlbeton-Massivdecken.

Im Erdgeschoss befinden sich ein großzügiges Wohn- und Esszimmer mit Zugang zur Terrasse, eine Küche, Diele, Garderobe, Gäste-WC und ein Nebenraum.

Im Obergeschoss liegen drei Zimmer, ein Badezimmer und ein Flur; auch ein Balkon ist vorhanden.

Im Untergeschoss bietet das Gebäude einen Heizraum, Lagerräume, einen Hobbyraum und einen separaten Kellerausgang.

Die Nutzungsaufteilung erscheint praktikabel, Grundrisse weisen leichte Änderungen zum Ursprungsplan auf (größere Breite als ursprünglich genehmigt, das aktuelle Gebäude ist gemäß genehmigten Nachtragsplänen 1 Meter breiter als die Ursprungspläne). Das Gebäude wurde nur in Teilbereichen modernisiert (Dachdämmung und Heizungserneuerung 1991), ansonsten entspricht es überwiegend dem baujahrstypischen Zustand.

Direkt angrenzend und rückwärtig befindet sich eine Doppelgarage mit Satteldach (Baujahr 1995, ebenfalls Zinkblechdachentwässerung). Die Einzelgarage (Flachdach, bituminöse Eindeckung) liegt straßenseitig. Die Außenanlagen bestehen aus gepflasterten Wegen und Stellplatzflächen, einfache Gartengestaltung mit Rasen, Büschen, Hecken und Einfriedungen aus Stahlgitter und Mauersockel. Es besteht Unterhalts- und Modernisierungsstau, u.a. im Bereich Fenster, Heizung, und Feuchteschäden an den Außenwänden im Keller.

Grundstücke

Flst. 3040/19 Splittergrundstück/Arrondierungsfläche im Gartenbereich, nicht erschlossen
Flst. 3041/4 Mit einer Doppelgarage bebautes, erschlossenes Grundstück, Überbau auf Flurstück 3731
Flst. 3040/20 Unbebaute Teilfläche eines Gartens, nicht erschlossen

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und vom (Mit-)Eigentümer bewohnt.

• Dachform/Dachdeckung:

  • Wohnhaus Satteldach, Tondachziegel, wärmegedämmt

  • Einzelgarage Flachdach, Bitumen

  • Doppelgarage Satteldach, Tondachziegel

• Heizung & Warmwasser:

  • Gas-Zentralheizung, standgerätebasiert, Warmwasseraufbereitung zentral

  • Wärmeübertragung über klassische Heizkörper (statisch)

• Elektroinstallation:

  • Zentraler Zählerschrank mit Kippsicherungen, stellenweise modernisiert

  • Zugang zu Steckdosen und Schaltern in üblicher Ausstattung

• Böden:

  • Wohnräume überwiegend Parkett und Fliesen

  • Kellerbereiche Fliesen und Teppich

• Fenster:

  • Holzfenster mit Einfach- und Zweifachverglasung, teils abschließbar, Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung:

  • EG: Tageslicht-Gäste-WC mit Handwaschbecken und Stand-WC (Druckspülung), Boden- und Wandfliesen

  • OG: Tageslicht-Bad mit Wanne, Dusche, Doppelwaschbecken, wandhängendem WC, Fliesen

  • Sanitärobjekte und Armaturen weitgehend aus dem Baujahr

Ludwigshafen am Rhein, Stadtteil Ruchheim, Rheinland-Pfalz, 174.265 Einwohner, Rhein-Pfalz-Kreis

Das Objekt liegt zentral im Stadtteil Ruchheim, einem westlichen Ortsteil Ludwigshafens. Das Wohnumfeld ist von Reihen- und Einfamilienhäusern in überwiegend zweigeschossiger Bauweise geprägt. In der Nachbarschaft sind zudem einige größere Wohngebäude anzutreffen. Die Mikrolage ist als mittlere Wohnlage einzustufen. Es bestehen keine erheblichen Beeinträchtigungen außer einer typischen Geräuschbelastung durch die nahegelegene Autobahn A650 (ca. 500 m Entfernung).

Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist im Ortsteil Ruchheim möglich. Kindergärten und eine Grundschule sind fußläufig erreichbar. Weitere weiterführende Schulen, medizinische Versorgungseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten finden sich im weiteren Stadtgebiet. ÖPNV-Anbindung besteht durch die Straßenbahnlinien 4/4A und 9 mit Haltestelle in ca. 700 m Entfernung. Die Autobahnen A650 und B9 sind ebenfalls in kurzer Distanz (1,6 bzw. 0,7 km).

keine Gläubigerbank vorhanden