Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau

Verkehrswert: 210.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vollunterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau, Gaststätte im Erdgeschoss sowie zwei 2-Zimmer-Wohnungen in Ober- und Dachgeschoss. Zudem besteht ein Geh- und Fahrtrecht.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.10.2025 ausschließlich von außen besichtigt; eine erneute Innenbesichtigung kam trotz weiterer Ladung nicht zustande. Das Gutachten basiert daher auf Außenbesichtigung sowie Bauakten, Grundbuch- und Behördenunterlagen.

Gebäude

Das vor 1913 errichtete, gereihte Wohn- und Geschäftshaus ist voll unterkellert und in Massivbauweise erstellt; Indizien sprechen für einen teilweisen Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg. Das Gebäude umfasst drei oberirdische Geschosse sowie einen Anbau und ist als gemischt genutztes Objekt mit Gaststätte im Erdgeschoss und zwei Wohnungen in den Obergeschossen ausgelegt. Die Wohnfläche beträgt ca. 132,30 m², die Nutzfläche ca. 103,46 m².

Im Kellergeschoss befinden sich Nebenräume zur Gaststätte mit Lager sowie Kunden- und Personal-WCs und wohnungsbezogene Abstellräume. Das Erdgeschoss umfasst eine Gaststätte mit Gastraum, Küche, Büro, Abstellraum, WC und Flur. Im Obergeschoss liegt eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Flur und Terrasse, im Dachgeschoss eine weitere 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Flur und Balkon. Die Grundrisse erscheinen der Nutzung entsprechend funktional; die Wohnungen verfügen über Tageslichtbäder sowie durch Terrasse bzw. Balkon ergänzte Außenbezüge. Belichtung und Besonnung sind straßen- und hofseitig grundsätzlich gegeben.

Die Konstruktion besteht aus massivem Sand-/Backsteinmauerwerk mit massiver Kellerdecke, im Übrigen überwiegend Holzbalkendecken; die Treppe ist als Stahlbetontreppe ausgeführt. Das Gebäude wurde mehrfach umgebaut und erweitert. Dokumentiert sind u. a. Umbauten 1913, Anbauten 1938 und 1953, der Einbau zweier Bäder 1983 sowie eine Baugenehmigung 2008 für WC-Anlagen, Dachanhebung und rückwärtigen Büroanbau, deren Unterlagen jedoch unvollständig blieben.

Der bauliche Zustand ist deutlich unterdurchschnittlich und augenscheinlich stark sanierungsbedürftig. Die Fassaden zeigen Verschmutzungen, Schadstellen und überalterte Putzflächen, die rückwärtige Seite zusätzlich Ausbesserungen unterschiedlicher Qualität und bauliche Überformungen aus mehreren Jahrzehnten. Wegen fehlender Innenbesichtigung ist der Zustand von Innenräumen, Haustechnik und Installationen nicht verifizierbar; es ist jedoch von erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau auszugehen. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die tatsächliche Nutzung im Einzelnen nicht sicher feststellbar; der Vermietungsstand ist unbekannt. Die bauliche Anlage ist als Wohn- und Geschäftshaus mit gewerblicher Nutzung im Erd- und Kellergeschoss sowie Wohnnutzung im Ober- und Dachgeschoss konzipiert.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung, Entwässerung in Zinkblech; als besondere Bauteile Dachgaube, Terrasse im Obergeschoss und Balkon im Dachgeschoss

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung

• Elektroinstallation: keine gesicherten Angaben; Leitungszustand unbekannt

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweifach-Isolierverglasung, nachträglich angebrachte Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: im Kellergeschoss Kunden- und Personal-WCs; im Erdgeschoss innenliegendes WC; im Obergeschoss Tageslichtbad; im Dachgeschoss Tageslichtbad

• Böden: keine gesicherten Angaben

• Wände/Decken: Putz mit Anstrich

• Türen: Hauseingangstüren vorne und hinten aus Kunststoffprofilen, separate Klingel- und Briefkastenanlage

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, Stadtteil Friesenheim, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein mit 177.222 Einwohnern, im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist zentral innerhalb des Stadtteils. Das Umfeld ist durch ein- bis mehrgeschossige Wohnbebauung in geschlossener Bauweise mit teilweiser gewerblicher Nutzung in den Erdgeschossen geprägt. Das Gebäude liegt an einer zentralen Verkehrsachse mit erhöhtem Verkehrsaufkommen; die Wohnlage wurde als mittlere Wohnlage eingestuft.

Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Stadtteil erreichbar. Kindergärten, Grundschule und weiterführende Schule befinden sich ebenfalls im Stadtteil. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut; Stadtbahn- und Buslinien sind vorhanden, die Haltestelle Friesenheim Mitte liegt in etwa 200 m Entfernung. Der Hauptbahnhof Ludwigshafen ist ca. 3 km entfernt.

Das Grundstück ist 176 m² groß, überwiegend eben und als Reihengrundstück mit polygonalem Zuschnitt ausgebildet; zur Straße hin ist es rechteckig, rückwärtig knickt es schräg ab. Die Straßenfront beträgt ca. 9 m, die Tiefe maximal ca. 20 m. Der Hof ist asphaltiert, seitlich bestehen massive Einfriedungen. Das Grundstück ist über die Straße erschlossen.

Gläubigerbank, Tel. 0621 128215143, Az. KCS/Nwes/202195100