Zwangsversteigerung Wohnhaus

Verkehrswert: 85.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus, bestehend aus einem linken Altbauteil und einem rechten Wohnhaus mit Anbau.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 13.11.2025 örtlich besichtigt und aufgemessen. Das Wohnhaus war nur teilweise zugänglich; der hintere Grundstücksbereich, der Speicher des linken Gebäudeteils sowie ein Schlafzimmer blieben unbesichtigt, sodass die Bewertung insoweit ergänzend auf Unterlagen und augenscheinlichen Feststellungen beruht.

Gebäude

Das Gebäude ist ein nicht unterkellertes, verschachtelt aufgebautes Wohnhaus in Massivbauweise, bestehend aus einem linken Gebäudeteil mit einem angenommenen Baujahr um 1900 und einem rechten Gebäudeteil mit Anbau unbekannten Baujahrs. Der wertprägende Hauptteil ist der rechte Gebäudeteil mit Anbau; der linke Gebäudeteil wurde als Problemimmobilie eingeordnet. Das Gesamtgebäude grenzt mit dem nordwestlichen Giebel an die Nachbarbebauung an.

Der linke Gebäudeteil umfasst im Erdgeschoss Flur, Abstellraum und zwei Räume, im Obergeschoss Flur und zwei Schlafzimmer sowie einen nicht zugänglichen Speicher im Dachraum. Die lichten Höhen betragen ca. 2,10 m im Erdgeschoss und ca. 2,00 m im Obergeschoss. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung wurden als mäßig beurteilt. Eine wesentliche Modernisierung fand in den letzten 20 Jahren nicht statt. Der Gebäudeteil ist überaltert und in desolatem baulichen Zustand; festgestellt wurden erhebliche starke Rissbildungen im Mauerwerk sowie eine schlechte Dacheindeckung. Wegen der Rissbildung wurde eine vertiefte statische Untersuchung und gegebenenfalls vorläufige Abstützung empfohlen; diese Kosten sind im Verkehrswert nicht berücksichtigt.

Der rechte Gebäudeteil mit Anbau ist ebenfalls nicht unterkellert und weist im Wohnhaus lichten Höhen von ca. 2,40 m im Erdgeschoss, ca. 2,20 m bis 2,35 m im Obergeschoss und ca. 2,10 m im Dachgeschoss auf; der Anbau im Erdgeschoss erreicht ca. 2,10 m. Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Küche, Schlafzimmer und Bad sowie im Anbau Heizung/Öllager und Abstellräume. Im Obergeschoss befinden sich Flure, Dusche, Bad und zwei Schlafzimmer, zusätzlich im Anbau ein als Schlafzimmer 1 bezeichneter Bereich auf ehemaliger Terrasse sowie ein Wintergarten. Im Dachgeschoss sind Aufgang und ein weiterer Raum vorhanden. Das Schlafzimmer und Bad im Erdgeschoss sind nur über den linken Gebäudeteil zugänglich. Modernisiert wurden nach den Feststellungen ca. 2012 das Bad im Erdgeschoss, ca. 2015 das Bad im Obergeschoss, ca. 2020 ein Teil des Flures und ca. 2022 der Küchenboden. Grundriss, Belichtung und Besonnung sind zweckmäßig bis mäßig. Der bauliche Zustand ist insgesamt einfach bis veraltet mit mittelgroßem Renovierungs- und Modernisierungsrückstau sowie energetischem Sanierungsbedarf. Festgestellt wurden laienhafter Innenausbau, Feuchteschäden mit starker Schimmelbildung im Heizungsraum sowie Reparaturbedarf an der Dacheindeckung.

Besonders wertrelevant ist, dass behördlich die Beseitigung des über dem Pool errichteten Gartenhauses mit Aufenthaltsraum sowie des Überbaus der Terrasse beziehungsweise des Anbaus an das bestehende Wohnhaus gefordert wurde. Hiervon betroffen sind insbesondere der Bereich „Schlafen 1“ auf ehemaliger Terrasse und der Wintergarten; hierfür wurde im Gutachten ein wertmindernder Abrissansatz berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus bewohnt und wurde vom Eigentümer selbst genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: linker Gebäudeteil Satteldach mit Holzkonstruktion, Eindeckung aus Schiefer und Tonziegeln; rechter Gebäudeteil mit Anbau Satteldach mit Holzkonstruktion, Eindeckung aus Ziegeln

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung mit Radiatoren; Heizungsanlage im rechten Gebäudeteil; Warmwasserversorgung im rechten Gebäudeteil zentral über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: jeweils einfache Ausstattung

• Fenster: linker Gebäudeteil Holzfenster; rechter Gebäudeteil überwiegend PVC-Fenster mit Isolierverglasung, im Dachgeschoss Holzfenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Erdgeschossbad rechts mit Waschbecken, WC, Dusche und Badewanne; Obergeschoss mit separater Dusche/WC mit Waschbecken, WC und Dusche sowie weiterem Bad mit Badewanne und Waschbecken

Das Objekt liegt in Dierscheid mit ca. 160 Einwohnern, im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im nordöstlichen Zentrum des Ortes in offener Bauweise. In der näheren Umgebung überwiegen Wohnhäuser in ein- und zweigeschossiger Bauweise. Die Erschließung erfolgt über einen Privatweg beziehungsweise tatsächlich über ein benachbartes Flurstück; die Fahrbahn ist bituminös ausgebaut und ohne Gehweg.

Kindergarten und Grundschule sind im Ort nicht vorhanden. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Landesstraße L49 mit guter Anbindung an die Autobahn A1; ein Bahnanschluss besteht über den Bahnhof Hetzerath in etwa 7 km Entfernung.

Das Grundstück umfasst 455 m², hat einen unregelmäßigen Zuschnitt und steigt in südöstlicher Richtung an. Es besitzt keine direkte Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche; die Zuwegung erfolgt über ein Nachbarflurstück. Vor dem Haus bestehen befestigte Flächen aus Betonsteinpflaster, außerdem eine Stützwand zur Überbrückung des Höhenunterschieds. Der hintere Grundstücksbereich konnte nicht besichtigt werden.