Zwangsversteigerung Wohnung mit Kellerraum

Verkehrswert: 89.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung nebst Kellerraum Nr. 10 in einem Mehrfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 06.06.2024 zunächst nur von außen und am 27.06.2024 auch von innen besichtigt. Die Bewertung beruht auf den Eindrücken vor Ort sowie auf Bauzeichnungen, Teilungserklärung, Grundbuchauszug und weiteren eingeholten Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 10 liegt im Dachgeschoss des Vorderhauses und umfasst ca. 55 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig; das Bad und die Küche sind zum Laubengang (Südwest) orientiert, die Wohnräume nach Nordost. Die Belichtung und Besonnung sind normal bis ausreichend. Der Zustand ist als befriedigend zu bewerten, es besteht ein einfacher bis mittlerer Ausstattungsstandard und ein durchschnittlicher Pflegezustand. Ein Balkon oder Außenbereich ist nicht vorhanden. Die Wohnung verfügt über einen Kellerraum (ca. 7 m² Nutzfläche). Leichte Schimmelbildung unterhalb der Decke im Bereich der Wohnungseingangstür wurde festgestellt, vermutlich bedingt durch fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke.

Das Gebäude wurde 1959 als dreigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Der Zugang erfolgt über einen Laubengang. Das Haus ist massiv gebaut und hat eine verputzte Fassade. Die Ausstattung entspricht dem Standard des Baujahres mit teilweisen Modernisierungen, jedoch besteht insgesamt Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf (Heizungsanlage, Wasser- und Abwasserleitungen, Dämmung). Der bauliche Zustand ist insgesamt normal, im Gemeinschaftseigentum (Flure, Kellerräume etc.) eher schlechter Pflegezustand. Barrierefreiheit ist nicht gegeben.

Weitere Gebäude

Das Hinterhaus ist ein ursprünglich gewerblich genutztes, massiv errichtetes Gebäude, welches nachträglich teilweise zu Wohnzwecken umgebaut wurde. Es enthält zwei Garagen, Lagerräume und zwei Wohnungen. Das Flachdach des Hinterhauses ist sanierungsbedürftig.

Grundstück

Das ca. 719 m² große Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 25 Metern und einer mittleren Tiefe von ca. 35 Metern. Es besteht eine mehrseitige Grenzbebauung, die Topografie ist eben. Die Grundstücksfläche ist als baureifes Land einzustufen, es bestehen keine Hinweise auf Altlasten. Die Erschließung ist vollständig vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech, ungedämmter Dachraum

• Ölheizungs-Zentralanlage (Baujahr 1960, nicht mehr funktionsfähig, Sanierungsbeschluss liegt vor), Wärmeverteilung über Rippen- bzw. Flachheizkörper

• Warmwasser dezentral über elektrische Durchlauferhitzer

• Wasser- und Abwasserleitungen vermutlich noch aus Bauzeit, erneuerungsbedürftig

• Elektroinstallation einfach und technisch überaltet (je Raum max. 2 Steckdosen, ein Lichtauslass)

• Bodenbeläge in der Wohnung: Laminat und Fliesen, jeweils einfache Qualität

• Fenster: Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung (ca. 1990), Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Badewanne, Hänge-WC, Waschtisch, raumhoch gefliest, Belüftung über Fenster

• Türen: Wohnungseingangstür Kunststoff/Glas, Innentüren einfach/weiß, Stahlzargen

Worms (ca. 85.000 Einwohner, kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz)

Die Immobilie liegt innerhalb des historischen Stadtzentrums in der Wollstraße, in einer einfachen bis mittleren Wohnlage.

• Beeinträchtigungen/Nachbarschaft/Straße:
  Umgebung in kompakter mehrgeschossiger Bauweise mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung. Mehrere Gaststätten in der Nachbarschaft, daher zuweilen Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen. Die Wollstraße ist eine innerstädtische Einbahnstraße (Tempo 30), ohne Gehwege und mit begrenzten Parkmöglichkeiten (Parkhaus in ca. 100 m Entfernung).

• Infrastruktur:
  Kurze fußläufige Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Markt, Stadtverwaltung und Ärzten. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen <250 m), Bahnhof ca. 1 km entfernt. Gute regionale und überregionale Verkehrsanbindung. Angebot an Schulen (alle Schulformen, auch Musik und Erwachsenenbildung), Kindergärten und Krankenhaus ist umfangreich.

• Grundstück:
  Topografie eben, unregelmäßige Grundstücksform, kein besonderer Bewuchs angegeben.