Zwangsversteigerung Zwei-Zimmerwohnung mit Kellerraum und Stellplatz

Verkehrswert: 91.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 2-Zimmerwohnung im 3. OG/DG mit Kellerraum (je Nr. 68) in einem Mehrfamilienhaus sowie das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 68.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.01.2026 innen und außen besichtigt; die Wohnung einschließlich der gemeinschaftlich genutzten Bereiche war vollständig zugänglich, der Kellerabstellraum jedoch nicht. Die Bewertung stützt sich zudem auf Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, behördliche Auskünfte und Teilungserklärung.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 68 liegt im 3. Obergeschoss/Dachgeschoss und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 46,29 m². Laut Aufteilung umfasst sie 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad und Loggia; abweichend von den Planunterlagen wurde beim Ortstermin kein Abstellraum festgestellt. Der Grundriss ist zweckmäßig gestaltet, die Belichtung und Besonnung wurden als normal beurteilt.

Der Zustand des Sondereigentums ist unterdurchschnittlich und von deutlichem Renovierungsstau geprägt. Der Laminatboden weist erhebliche Gebrauchsspuren, Kratzer, Druckstellen, Ablösungen und Fugenöffnungen auf. Die innenliegende Holz-Raumspartreppe ist deutlich abgenutzt; eine Stufe ist lose. Hinzu kommen punktuelle Verschmutzungen an den Wänden sowie ein defekter Schließmechanismus am Fenster bzw. der Tür zur Loggia. Die Wohnung wirkte insgesamt ungepflegt.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde 1991 in Massivbauweise errichtet, ist freistehend, viergeschossig, unterkellert und mit ausgebautem Dachgeschoss ausgeführt. Es wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Im Kellergeschoss befinden sich Kellerabstellräume, Technik- und Heizräume sowie Tiefgaragenstellplätze; in den Obergeschossen und im Dachgeschoss liegen die Wohnungen. Das Gebäude verfügt über Balkone bzw. Loggien.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist befriedigend bis ausreichend, jedoch mit erkennbarem Unterhaltungsstau. Die Fassade zeigt erhebliche Verschmutzungen sowie Putzschäden und Abplatzungen. An mehreren Balkonen wurden massive Feuchtigkeitsspuren, Betonschäden und Korrosionserscheinungen an Bewehrungsstählen festgestellt. Flure und Treppenhäuser sind deutlich renovierungsbedürftig und durch zahlreiche Gebrauchsspuren, Flecken und Verfärbungen geprägt. Im Keller bestehen Schäden an Rohrisolierungen und Korrosion an Metallrohren. Insgesamt vermittelt die Anlage einen ungepflegten, unterdurchschnittlichen Eindruck.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: beschichtete Betondachsteine oder Tondachziegel, mit Dachdämmung entsprechend dem im Gutachten herangezogenen Standard

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Baujahr 1995; Wärmeübertragung über Flachheizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Doppelverglasung

• Sanitär: Bad mit eingebauter Dusche, WC und Waschbecken

• Böden: Laminat in den Wohnräumen und der Diele, Fliesen im Bad und teils in weiteren Nebenbereichen, jeweils einfacher Standard

Das Objekt liegt in Bad Kreuznach, Stadtteil Süd-Ost, im Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz. Die Stadt hat rund 54.500 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich am Ortsrand in einfacher bis mittlerer Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt, insbesondere durch Geschosswohnungsbau sowie Reihenhausbebauung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr. Wertrelevante Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in etwa 1 km Entfernung. Schulen, Ärzte und eine Bushaltestelle liegen in unmittelbarer Nähe. Der Bahnhof Bad Kreuznach ist ca. 3 km entfernt; überregional bestehen Anbindungen an die B41 und die A61.

Das Grundstück ist ca. 3.228 m² groß, unregelmäßig geschnitten und leicht hängig, von der Straße abfallend. Zum gemeinschaftlichen Außenbereich gehören befestigte Wege- und Hofflächen, Stellplatzflächen, Stützmauer, Gartenanlagen, Pflanzungen und Einfriedungen.