Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 270.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Zweifamilienwohnhaus mit Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.06.2025 im Rahmen eines Ortstermins von außen und durch Einsicht in die Hofbereiche von der Straße und vom rückwärtigen Grundstück aus besichtigt. Teilbereiche der Bewertung basieren auf vorliegenden Unterlagen wie Bauakten, Plänen und Fotos. Eine Innenbesichtigung fand statt, technische Prüfungen erfolgten nicht, nicht sichtbare Bauteile wurden anhand von Unterlagen oder gemäß typischer Bauweise eingeschätzt.

Gebäude

Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienwohnhaus (Baujahr ca. 1894, Anbau 2006) und mehreren Nebengebäuden (ehemalige Scheunen, Garagen, Baujahr um 1894) bebaut. Das Hauptgebäude ist zweigeschossig, massiv errichtet (Mauerwerk, teils Fachwerk) und bildet mit angebautem rückwärtigem Gebäudeteil (2006) und Keller das Haupthaus ab. Die gesamte Wohn-/Nutzfläche beträgt rd. 236 m² zzgl. Nutzfläche im Speicher. Der Keller ist nur teilweise und mit eingeschränkter Nutzbarkeit (Feuchtigkeit, niedrige Höhe) vorhanden.

Die Grundrisse sind funktional mit separaten Wohnungen pro Etage, die Bäder wurden 2006 bzw. 2022 renoviert. Das EG hat eine Wohnfläche von ca. 145 m² und wird eigengenutzt, das OG (ca. 91 m²) ist vermietet. Die Bausubstanz ist geprägt von laufenden Renovierungen: Fassadenverkleidung (2012), Fenster, Hauseingangstüren und Pflasterflächen im Hof (2006), teils unverputzte Fassaden, vereinzelt Feuchtigkeit im erdeingebundenen Bereich. Die Gebäudeteile sind energetisch gemäß Baujahren einzustufen.

Nebengebäude

Das Grundstück umfasst zwei größere Nebengebäude (Scheunen/Umbauten, je ca. 300 m² und 122 m² Bruttogrundfläche, Baujahr ca. 1894, teils Umbauten aus 1990). Sie sind in massiver Bauweise errichtet, teilweise als Fachwerk, mit unterschiedlichen Dacheindeckungen (Bitumen, Wellplatten). Die Nutzung erfolgt als Lager und Garagen. Die Substanz ist einfach, Erneuerungen in Teilbereichen vorhanden. Insgesamt gelten die Nebengebäude als lager- bzw. wirtschaftlich nutzbar, aber nicht weiter ausgebaut.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise vermietet (Wohnung im Obergeschoss) und ansonsten eigengenutzt, insbesondere Erdgeschosswohnung sowie die Lagerbereiche und Garagen.

• Satteldach mit Schiefer, Pfannen, Bitumen- und Wellplatten (überwiegend altersgemäß, teils erneuert)

• Heizungsanlage: Ölheizung (Niedertemperaturkessel Baujahr 1997, im Nebengebäude installiert), Einzelöfen/Feststoffbrenner nicht bewertet

• Warmwasserversorgung: Elektrische Zusatzgeräte

• Elektroinstallation: einfache bis mittlere Ausstattung, Lichtauslässe, Steckdosen, einfache Fernmelde-/Informationstechnik, Antennenanlage

• Böden: Fliesen, Laminat, Kunststoff, Holzdielen

• Fenster: Kunststoff, teilweise erneuert

• Sanitärausstattung: Bäder im Wohnbereich renoviert (2006 bzw. 2022), entsprechende Armaturen

Ort:
Gondershausen, ca. 1.306 Einwohner, Rhein-Hunsrück-Kreis, Rheinland-Pfalz

Mikro- & Wohnlage:
Das Objekt befindet sich in mittlerer Wohnlage innerhalb des Ortes, in einem durch Wohnbebauung geprägten Bereich mit offener und überwiegend zweigeschossiger Bauweise. Die Erreichbarkeit im Straßenraum ist gut, es handelt sich um eine Nebenstraße mit leichtem Hangverlauf. Im unmittelbaren Umfeld findet sich teils landwirtschaftliche Nutzung sowie Einfamilien- und kleinere Mehrfamilienhäuser. Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Lärm oder Altlasten sind nicht bekannt.

Infrastruktur:
Im Ort sind ein Kindergarten, eine Grundschule, Geschäfte für den täglichen Bedarf, eine Bäckerei und Dienstleistungen vorhanden; medizinische Versorgung, weiterführende Schulen, Apotheken und umfassendere Einkaufsmöglichkeiten sowie ein Bahnhof befinden sich in Emmelshausen (ca. 3 km), weitere Infrastruktur in Boppard (ca. 17 km) und Koblenz (ca. 35 km). Die Anbindung an Bus- und Bahnverkehr ist ortsüblich, Autobahnanschluss an die A61 in 7 km Entfernung, Flughafen Hahn ca. 44 km.

Grundstück:
Das Grundstück hat eine durchschnittliche Straßentiefe (ca. 114 m) bei etwa 27 m Breite, ist rechteckig zugeschnitten, leicht geneigt und rückwärtig auch über Wirtschaftsweg zugänglich. Die Hofbereiche sind gepflastert; Gartenbereich rückwärtig einfach angelegt, ein altes Gartenhaus ohne Werthaltigkeit vorhanden. Mehrseitige Grenzbebauung entspricht der Ortslage, der Baugrund ist tragfähig, Altlasten oder Bodenprobleme sind nicht bekannt.