Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Werkstatt-/Lagergebäude

Verkehrswert: 339.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem Zweifamilienhaus, zweigeschossig, unterkellert, und einem Werkstatt-/Lagergebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.06.2025 vollständig von innen und außen besichtigt; die Bewertung basiert auf der Inaugenscheinnahme und vorliegenden Unterlagen (Baupläne, Katasterauszug, behördliche Auskünfte). Fotos vom Inneren wurden zwar erstellt, deren Veröffentlichung aber nicht genehmigt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Zweifamilienwohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und seitlichem Anbau. Das ursprüngliche Baujahr des Wohnhauses ist 1934, wobei im Jahr 1959 eine Kernsanierung mit weitgehender Erneuerung der Grundmauern erfolgte. Als gewogenes Baujahr wird 1952 angesetzt. Ein Anbau erfolgte 1962. Die Gebäudestruktur besteht aus Massivbauweise mit Stampfbetonkeller, Bimsbetonwänden, Holzbalken- und Massivdecken sowie einem Sattel-/Giebeldach mit Ziegeldeckung. Eine Zwischensparrendämmung des Daches wurde 2017 nachgerüstet.

Das Erdgeschoss beherbergt Diele, Bad, Wohn-/Esszimmer, Küche und Schlafzimmer. Im Obergeschoss sind Diele, Bad, drei Zimmer (teils Durchgangszimmer), Küche mit Essbereich vorhanden. Der Grundriss entspricht überwiegend dem Baualter; einzelne Änderungen wurden durchgeführt (z.B. Umbau/Teilung von Räumen). Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, aber potenziell ausbaufähig.

Der Zustand des Wohnhauses ist dem Alter entsprechend; es besteht Renovierungs- und Modernisierungsstau, insbesondere bei Ausstattung, technischen Einrichtungen und energetischem Standard. Feuchtigkeitsschäden wurden im Keller und im Bad des Obergeschosses festgestellt. Der allgemeine Pflegezustand ist brauchbar, es besteht Unterhaltungsstau.

Werkstatt-/Lagergebäude

Das freistehende, zweigeschossige und unterkellerte Werkstatt-/Lagergebäude wurde 1967 errichtet und war ursprünglich für einen Heizungs- und Sanitärbetrieb vorgesehen. Es befindet sich im baulich und technisch veralteten Originalzustand und weist erhebliche Feuchtigkeits- und Bauschäden (Dach, Außenwand) auf. Das Gebäude wird dem Markt nicht als werterhöhend angerechnet, ein Rückbau wäre für Eigennutzer eine sinnvolle Option. Ein nachhaltiges Nutzungskonzept ist aufgrund der Bausubstanz und der eingeschränkten Nachfragesituation nicht gegeben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Wohnhaus an eine Partei vermietet. Die Werkstatt wird nicht gesondert vermietet oder genutzt.

• Dachform und -deckung: Sattel-/Giebeldach, Ziegel; Werkstatt: Pultdach mit Wellasbestzementplatten (ungedämmt)

• Heizung: Zwei Gas-Etagenheizungen (EG: 1993, OG: 2010), Durchlauferhitzer (Gas, tlw. 2010/2011) für Warmwasser

• Elektroinstallation: Einfache und teils technisch veraltete Elektroausstattung im Wohnhaus, auf Putz verlegt, wenige Steckdosen; Werkstatt mit veralteter, auf Putz verlegter Elektrik mit Starkstromanschluss

• Böden: Laminat, Fliesen, Mosaikparkett (einfache Ausführung); Industrieboden in der Werkstatt

• Fenster: Im Wohnhaus hauptsächlich Kunststoff-Doppelverglasung mit Rollläden; Werkstatt mit Holzfenstern, Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: Bäder mit Einbauwanne, WC und Handwaschbecken, einfache Ausstattung

• Sonstiges: Fliesenbelag Balkone, einfache Kunststoffrollläden, Hauseingangstüren aus Holz bzw. Metall

Die Immobilie befindet sich in Waldsee, Rheinland-Pfalz, im Rhein-Pfalz-Kreis mit ca. 5.943 Einwohnern.

Die Mikrolage ist durchschnittlich wohnwirtschaftlich geprägt, jedoch mit leichten Defiziten laut Lage-Rating (2,5/5,0). Die Straße ist eine untergeordnete Wohnstraße mit Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Gebäude aus der Nachkriegszeit (1949–1978), mit mittlerer Bebauungsdichte und wohnwirtschaftlicher Nutzung. Die Umgebung weist vereinzelt Lärmbeeinträchtigungen auf (Lärm-Rating 2,3/5,0), die Besonnung ist gut, die Fernsicht eingeschränkt.

In fußläufiger Entfernung sind Schulen und Grünflächen erreichbar; die nächste Bushaltestelle ist rund 30 m entfernt, ein Bahnhof etwa 5 km. Die Zufahrt zur nächsten Autobahn ist ca. 4,8 km entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Kindergärten sind vorhanden, die Dienstleistungsqualität ist im lokalen Vergleich defizitär.

Das Grundstück ist langrechteckig, eben und vollständig erschlossen (Strom, Wasser, Gas, Kanal, Kabel, Telefon). Die Straßenfront beträgt ca. 11 m bei einer Tiefe von ca. 40 m. Einfriedungen bestehen größtenteils aus Mauer, Zaun und Hecken. Es gibt keinen besonderen Bewuchs oder gärtnerisch nutzbare Flächen.