Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 184.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Ein- bis Zweifamilienwohnhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag sowohl innen als auch außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Ortsbesichtigung sowie ergänzender Unterlagen wie Bauakte, Flurkarten, Bodenrichtwertkarte, Bauzeichnungen und weiteren behördlichen Auskünften.

Gebäude

Das Gebäude wurde gemäß Bauakte 1935 errichtet und ist ein freistehendes, zweigeschossiges Wohnhaus mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss. Das Bauwerk ist massiv gebaut, verfügt über ein Walmdach mit Dachziegeln aus Ton und zwei Gauben. Der Keller besteht aus Bruchsteinmauerwerk, Wände sind aus Mauerwerk, Geschossdecken größtenteils als Holzbalken- und Betondecken ausgeführt. Treppen sind als Betontreppe im Keller sowie Holztreppen zu den Wohngeschossen ausgeführt.

Die Fassade ist verputzt und gestrichen, der Sockel aus Sandstein. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 225 m², verteilt über

• Erdgeschoss (4 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Balkon),

• Obergeschoss (5 Zimmer, Bad, Flur, Balkon) und

• Dachgeschoss (3 Zimmer, Flur, Bad).

• Kellerräume einschließlich Heizungsraum und Garage sind vorhanden.

Das Haus weist einen erheblichen Unterhaltungs- und Renovierungsstau auf. Erneuerungsbedarf besteht insbesondere bei Balkonen (schadhafte Betonbrüstungen, fehlende Beläge), Feuchteschäden am Kellermauerwerk, Rissen in Geschossdecken, teilweise fehlender Dachrinne, erforderlicher Erneuerung der Dacheindeckung und einer insgesamt überalterten Elektroinstallation. Die Bäder sind in baujahresüblichem Zustand mit einfach ausgestatteter Sanitäreinrichtung. Die Belichtung ist als gut bis ausreichend zu bewerten.

Eine Garage ist im Kellergeschoss integriert, weitere Stellplätze befinden sich auf dem Grundstück.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Walmdach, Dacheindeckung mit Tonziegeln, Dachgauben, Dachdämmung tlw. vorhanden

• Zentrale Heizungsanlage (Baujahr 2007), Pumpenheizung mit Stahlradiatoren, Kunststofftank, zusätzlicher Kaminanschluss, Warmwasser überwiegend zentral über Heizung

• Überwiegend überalterte Elektroinstallation: je Raum 1–2 Steckdosen, je Raum 1 Lichtauslass, Türsprechanlage (defekt), Zählerschrank mit Kippsicherungen, FI-Schutzschalter

• Sanitärausstattung: Bäder mit Dusche bzw. Badewanne, WC, Waschbecken, einfache weiße Objekte, Entlüftung über Fenster

Ortsangabe: Pirmasens (ca. 42.542 Einwohner), Landkreis Südwestpfalz, Rheinland-Pfalz

Mikrolage und Wohnlage:
Das Wohngebäude befindet sich im Stadtteil Ruhbank am südlichen Rand von Pirmasens in einer hauptsächlich aufgelockerten, zwei- bis dreigeschossigen Mischbebauung. Die Umgebung ist naturnah, teils von Wald umgeben, mit mittlerem Wohnwert. Die Lemberger Straße ist eine stark frequentierte Landesstraße (L 486), wodurch mit Verkehrseinflüssen gerechnet werden muss. Beeinträchtigungen ergeben sich vor allem durch den Durchgangsverkehr sowie die Hanglage. Nachbarschaftlich besteht eine Mischung aus Wohn- und Gewerbegebäuden.

Angebote des täglichen Bedarfs:
Schulen, Kindergärten und Einkaufsstätten sind im Stadtgebiet Pirmasens vorhanden, die Anbindung an das Zentrum ist gegeben. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt am Objekt, der Hauptbahnhof ist etwa 5 km entfernt. Weitere Städte sind mit PKW und ÖPNV gut erreichbar.

Grundstück:
Topografie in starker Hanglage, von der Straße nach Osten abfallend, Grundstücksform als Übertiefe, ca. 28 m Straßenfront, mittlere Tiefe ca. 89 m. Die Sicht auf das Grundstück ist durch Waldanteile und Bepflanzung geprägt; ein Teil (1.665 m²) ist als forstwirtschaftliche Fläche ausgewiesen.