Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 476.000,00 €
Zusatz: zu je 1/2

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Garage und Keller.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen zweier Ortstermine im Januar und Februar 2024 besichtigt. Dabei konnten Erdgeschoss und Untergeschoss eingesehen werden, der übrige Teil wurde anhand von Bauakten und Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das Zweifamilienwohnhaus wurde 1980 errichtet und besteht aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Spitzboden. Das Haus hat insgesamt zwei Nutzungseinheiten. Die Wohnfläche beträgt jeweils etwa 99 m² pro Etage, insgesamt ca. 198 m². Der Grundriss beider Hauptgeschosse ist nahezu identisch, mit zentralem Mittelflur, Küche, Badezimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmern. Das Obergeschoss verfügt zusätzlich über einen Balkon, der über die Terrasse im Erdgeschoss angeordnet ist.

Die Erschließung erfolgt von Süden, das Gebäude liegt zurückgesetzt von der Straße nach Osten, getrennt durch einen Vorgarten. Die Fassadengestaltung ist typisch für das Baujahr: Putz mit Farbanstrich, der Sockel ist abgesetzt. Das Dach ist ein geneigtes Sparrendach, gedeckt mit Ziegeln/Betondachpfannen. Garten und Grundstück gliedern sich nach Westen. Das Haus ist voll unterkellert, die Kellerdecke und die Decken der Vollgeschosse sind als Stahlbetondecken ausgeführt, das Dachgeschoss hat eine Holzbalkendecke. Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert wesentlich beeinflussen, wurden nicht vorgenommen.

Der Grundriss ist funktional mit separater Erschließung beider Wohnungen über eine zentrale Treppe. Die Belichtung und Besonnung sind insgesamt gut, insbesondere in den Wohn- und Schlafzimmern, die gartenseitig ausgerichtet sind. Das Gebäude wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.

Das Haus präsentiert sich außen trotz Alters überwiegend gepflegt, allerdings gibt es an der Fassade Farbveränderungen, Risse und Abplatzungen. Im Terrassenbereich sind Setzungen und Rissbildungen sichtbar. Besonders gravierend ist ein Wasserschaden im Untergeschoss, der zu umfangreicher Schimmelbildung und Sanierungsbedarf geführt hat.

Weitere Gebäude

Eine massiv gebaute Doppelgarage mit ca. 42 m² Grundfläche befindet sich an der nördlichen Grundstücksgrenze. Das Dach ist flach geneigt, Zugänge vom Garten und von der Straße sind vorhanden. Die Garage wurde gleichzeitig mit dem Wohnhaus errichtet und weist keine besonderen Mängel auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss vom Eigentümer selbst bewohnt, das Obergeschoss wurde von einer Angehörigen genutzt. Angaben zu Mietverhältnissen oder konkreten Mieterträgen liegen nicht vor.

• Dach: Geneigtes Sparrendach, eingedeckt mit Ziegeln/Betondachpfannen.

• Heizung: Zentralheizung (defekt, Reparaturbedarf), Warmwasserbereitung über Heizungsanlage.

• Wärmeverteilung: Angaben sprechen für klassische Heizkörper.

• Elektroinstallation: Standardausführung zum Baujahr, keine Modernisierungen erwähnt.

• Fenster: Zweifach-Isolierverglasung, Holzrahmen im EG/OG, Kunststofffenster im DG. Außenrollläden aus Kunststoff, Fensterbänke aus Aluminium.

• Böden: Laminat, PVC und Fliesen in Wohn- und Schlafzimmern, Betonestrich und Steinzeug im Keller.

• Innentüren: Holz-Röhrenspantüren.

• Sanitärausstattung: Bäder mit Waschbecken und Badewanne, Warmwasserversorgung durch Heizung, Sanitärräume gefliest.

Frankenthal (Pfalz), ca. 48.000 Einwohner, kreisfreie Stadt im Land Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt im Osten der Stadt, in einem Wohngebiet mit überwiegend zwei- bis dreigeschossigen Wohnhäusern ähnlicher Bauart und Höhe. Die Straße ist asphaltiert, mit gepflasterten Gehwegen. Es handelt sich um eine innerstädtische Seitenstraße, ohne Durchgangsverkehr. Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Lärm oder naturschutzrechtliche Auflagen bestehen keine. Die Nachbarschaft ist geprägt von Wohnnutzung, Gärten und Garagen.

In der näheren Umgebung befinden sich verschiedene Schulen (u.a. Albert-Einstein-Gymnasium, Grund- und Realschulen), Kitas, ein Supermarkt (ca. 500 m entfernt), diverse Einrichtungen für Freizeit und Sport (Strandbad, Ostbad, Sportplätze). Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Haltestellen des Stadt- und Regionalbusverkehrs sind im Stadtgebiet zahlreich vorhanden; Hauptbahnhof mit S-Bahn und Regionalverbindungen liegt im erreichbaren Umkreis.

Das Grundstück ist annähernd rechteckig, mit einer Größe von 671 m², gut zugeschnitten, mit Vorgarten, westlich orientiertem Gartenbereich und gärtnerisch angelegten Flächen. Die Topografie ist eben, der Bewuchs überwiegend aus Rasenflächen, Hecken und Sträuchern; keine besonderen landschaftlichen Einschränkungen oder Altlasten vermerkt.