Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus (Erbbaurecht)

Verkehrswert: 90.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um 2/3 Miteigentumsanteil an einem Zweifamilienwohnhaus (Erbbaurecht) verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen im Erd-, Dach- und Kellergeschoß.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.03.2025 und 10.04.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen besichtigt. Zusätzlich erfolgte die Bewertung auf Basis vorliegender Bauakten, Pläne und weiterer Unterlagen. Nicht sichtbare Bauteile wurden anhand von Unterlagen und bauzeittypischen Ausführungen beschrieben.

Gebäude

Das bebaute Erbbaurecht umfasst ein Zweifamilienwohnhaus in Massivbauweise, errichtet ca. 1935/36 als Siedlungsbau, mit einer Erweiterung um 1982. Das Gebäude ist 1½-geschossig mit Satteldach (inkl. Gauben und Teil-Flachdach), teilunterkellert und verfügt über einen ausgebauten Dachraum. Die Außenansicht ist geprägt durch einen groben Außenputz, Bruchsteinsockel und Eternitplattenverkleidung auf der Straßenseite.

Das Gebäude besteht aus zwei Wohnungen. Sondereigentum Nr. 1 nutzt das EG (ca. 66,7 m², renoviert 2018, mit Außenterrasse) und das DG (ca. 65,1 m², derzeit teilw. in Renovierung, mit Balkon/Loggia), insgesamt ca. 132 m² Wohnfläche. Die Grundrissgestaltung ist individuell, teilweise mit Differenzstufen und Abweichungen zu den Planunterlagen. Die EG-Wohnung ist modernisiert und in gutem Zustand, während im DG Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf besteht. Die Belichtung (Süd-Osten) ist als gut zu bewerten.

Der Allgemeinzustand altersgemäß befriedigend, aber mit erkennbaren Baumängeln (außen, Dach, Loggia, Feuchtigkeit im Keller) und Modernisierungsrückstand im DG.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Sondereigentum Nr. 1 (EG und DG) durch die Erbengemeinschaft eigengenutzt.

• Satteldach (Tonziegel), mit Gauben; Dachflächenfenster, Flachdach mit Bitumenabdichtung, Zinkrinnen

• Gaszentralheizung (EG, Installation 2018), Stahlradiatoren mit Thermostatventilen

• Dachgeschoss mit Elektro-Nachtspeicheröfen

• Elektroinstallation überwiegend erneuert (ca. 2018), tlw. noch Fertigstellungsbedarf

• Böden: Laminat und Holzböden (DG, stellenweise renovierungsbedürftig), Fliesen im Bad/WC

• Fenster: teilweise ältere Metall- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Rollläden aus Kunststoff, teils Holzklappläden

• Sanitärausstattung: EG mit bodengleicher Dusche, WC und Waschtisch; DG mit Badewanne, wandhängendes WC, Normalstandard

Ort: Kaiserslautern, ca. 100.000 Einwohner, Rheinland-Pfalz, kreisfreie Stadt.

Mikrolage / Wohnlage:
Das Objekt befindet sich im östlichen Stadtteil im Siedlungsgebiet „Grübentälchen“. Die Wohnlage ist als mittlere bis gute Wohnlage einzustufen. Die Straße ist eine ruhige Anlieger-/Wohnstraße, voll ausgebaut mit Gehwegen, ohne Grenzbebauung. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch offene, 1½-geschossige Wohnbebauung geprägt.

Infrastruktur:
Bushaltestelle sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind fußläufig erreichbar. Zum Stadtzentrum sind es etwa 2,5 km. Es gibt eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im erweiterten Umfeld des Viertels.

Grundstück:
Das Grundstück ist ca. 685 m² groß (Miteigentumsanteil 2/3), rechteckig geschnitten, ca. 18 m Straßenfront und ca. 37,5 m Tiefe. Die Topografie ist leicht zum Garten hin abfallend. Es ist eingefriedet, mit Gartenanlage, Rasenflächen und Plattenwegen gestaltet, Einfahrt und Stellplatz gepflastert, einfache Außenanlagen.