Zwangsversteigerung 2 Wohnungen sowie landwirtschaftliche Flächen und Wald

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 45.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 106.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Verkehrswert: 700,00 €
Lfd. Nr. 4: Verkehrswert: 900,00 €
Lfd. Nr. 5: Verkehrswert: 60,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Wohnungen (eine im Altbau, SE- Nr. 1, eine im Neubau, SE-Nr. 2) jeweils mit Garage sowie mehrere land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins am 31.07.2025 besichtigt. Die Gebäude und Grundstücke wurden in Augenschein genommen und aufgemessen; Funktionsprüfungen erfolgten nicht. Der Kriechkeller des Altbaus konnte aufgrund Zugänglichkeit nicht von innen begangen werden. Ergänzend wurden die Bewertung relevanter Gebäudeteile anhand von Unterlagen und Grundrissplänen vorgenommen.

Wohnung Nr. 1 (Altbau)

Die Wohnung Nr. 1 erstreckt sich über Erd- und Obergeschoss eines im Kern 1957 umgebauten, ursprünglich älteren Gebäudes (fiktives Baujahr laut Bewertung: 1949). Insgesamt stehen ca. 99,4 m² Wohnfläche zur Verfügung, aufgeteilt in Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei weitere Schlafzimmer im Obergeschoss, Küche, Flur, Diele, Bad und einen kleinen Austritt/Balkon. Der Grundriss entspricht in weiten Teilen modernen Anforderungen, jedoch sind einige Bereiche (u. a. das Bad, lichte Raumhöhen, einseitig fehlende Heizkörper) eingeschränkt. Zugänglich von außen ist ein wohnungsergänzender Abstellraum mit abgeteiltem Duschbad. Die Ausstattung ist einfach bis durchschnittlich, teils überaltert (Fenster, Elektro, Badausstattung), einige Modernisierungen wurden durchgeführt (z. B. Laminatboden, vereinzelt neue Fenster/Türen). Der bauliche Zustand ist leicht vernachlässigt.

Wohnung Nr. 2 (Neubau)

Die Wohnung Nr. 2, im Jahre 1984 durch Umnutzung eines Stall-/Scheunengebäudes entstanden (fiktives Baujahr 1976), umfasst ca. 114,5 m² Wohnfläche. Der Grundriss besteht aus Diele, Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Küche, Flur, Bad, Abstellraum und Balkon. Im Erdgeschoss ist eine große Diele vorhanden. Zur Wohnung gehören außerdem eine Doppelgarage und drei wohnungsergänzende Abstellräume bzw. Kellerräume. Der Zustand ist insgesamt durchschnittlich, es bestehen diverse Gebrauchsspuren, Risse, beschädigte Fliesen, Feuchtigkeit und einzelne Sanierungsbedarfe.

Das Gebäude (Alt- und Neubau) ist zweigeschossig, Altbau teilunterkellert. Die Gebäudehülle ist verputzt, das Dach als Satteldach ausgebildet. Die Holzfenster im Altbau sind überwiegend einfach verglast und sanierungsbedürftig. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in durchschnittlichem Zustand, mit altersbedingten Mängeln (Dach, Fassade, Feuchtigkeit).

Weitere Gebäude

• (Gemeinschafts-)Garage am Wohnhaus, massiv, mit Pultdach, befindet sich in vernachlässigtem Zustand (Feuchtigkeitsschäden, Putzrisse, einfache Ausführung), ohne wertrelevanten Ansatz.

• Geräteschuppen auf Flurstück 113, leichte Holzkonstruktion mit Wellasbestzementplatten verkleidet, einfache Ausstattung, Bau ohne Baugenehmigung, Zustand verwittert bis vernachlässigt, ebenfalls ohne wertrelevante Berücksichtigung.

Grundstück Flurstück 108 (Wohnhaus)

Das Grundstück ist 341 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten, liegt leicht geneigt mit Zuwegung von der Kapellenstraße. Bebaut mit dem beschriebenen Wohnhaus inkl. Garagen, Hoffläche und Unterständen, Eingrünung teilweise vorhanden, Erschließung (Wasser, Strom, Kanal) ist gesichert.

Grundstück Flurstück 114 (Grünland, unbebaut)

400 m² groß, nahezu rechteckig, geneigte Topografie, Grenzt an die Hauptstraße und Wirtschaftsweg, als privat genutztes Grünland ausgewiesen, teilw. Obstgehölze und Einfriedung vorhanden, Landschaftsschutzgebiet, Bauerwartung besteht nicht.

Grundstück Flurstück 113 (Grünland mit Schuppen)

504 m² groß, rechtwinklig, geneigt, vergleichbare Ausrichtung wie Flurstück 114, bebaut mit einfachem Schuppen und Holzunterständen, einige Obstgehölze und Einfriedung, ebenfalls Landschaftsschutzgebiet und keine Bauerwartung.

Grundstück Flurstück 1455/419 (Wald-/Straßenrandfläche)

146 m², lang und schmal, hängige Topografie, unbebaut, Laubgehölze und Grasbewuchs, Bestandteil eines Landschaftsschutzgebiets, keine Bauerwartung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung Nr. 1 von den Eltern des Eigentümers eigengenutzt, Wohnung Nr. 2 vom Eigentümer selbst bewohnt. Die Flurstücke 113, 114 und 1455/419 wurden nicht angegeben als verpachtet oder vermietet; es bestehen keine Miet-/Pachtverhältnisse.

• Satteldächer auf Alt- und Neubau (Altbau: Ziegel- oder Betondachsteineindeckung; teilw. Zwischensparrendämmung; Neubau teilw. Flachdach mit Bitumen).

• Zentralheizung mit gemeinschaftlichem Ölheizkessel (Bj. 1984) und Kunststofftanks im Heizungsraum (rechtlich Gemeinschaftseigentum); Wohnung 1: Heizkörper, Wohnung 2: Fußbodenheizung (OG).

• Warmwasser: Wohnung 1 dezentral, elektrisch (Durchlauferhitzer/Kleinspeicher), Wohnung 2 über zentrale Heizung mit separatem Warmwasserspeicher.

• Elektroinstallation überaltert (insbesondere Wohnung Nr. 1).

• Böden: Fliesen, Laminat, Kunststoffbeläge, Holzdielen, Estrich in Nebenräumen, Fliesen in Garagen.

• Fenster: Altbau überwiegend einfach verglaste Holzfenster (sanierungsbedürftig), vereinzelt neue Kunststofffenster, Neubau isolierverglaste Kunststofffenster und Dachflächenfenster.

• Sanitärausstattung: Wohnung 1 mit ursprünglichem Bad (rosafarben, klein, einfach, Stand-WC, Badewanne) und separat abgeteiltem Duschbad (beige, eher durchschnittlich), Wohnung 2 mit durchschnittlicher Badezimmereinrichtung (cremefarben, Wanne, Hänge-WC, Bidet), gefliesten Wänden.

• Türen: überwiegend Holztüren, Außentüren teils erneuert.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Dedenbach (ca. 480 Einwohner), Landkreis Ahrweiler, Rheinland-Pfalz, im Brohltal (Verbandsgemeinde, ca. 19.400 Einwohner)

Das Bewertungsobjekt liegt in Dedenbach am Ortsrand. Die Kapellenstraße ist eine wenig befahrene Anliegerstraße, die Wohnlage als durchschnittlich einzustufen. Die Nachbarschaft besteht hauptsächlich aus Einfamilienhäusern und Hofstellen, teils in offener, teils geschlossener Bebauung. Wertbeeinträchtigende Einflüsse durch Industrie, Gewerbe oder Verkehr bestehen nicht. Die Grundstücke Flur 113/114 befinden sich am Ortsrand, umgeben von weiteren Grünlandflächen, einzelnen (landwirtschaftlichen) Nebengebäuden. Das Flurstück 1455/419 grenzt an eine wenig befahrene Verbindungsstraße, umgeben von Gehölz- und Grünland.

Im Umkreis sind die wichtigsten Infrastruktureinrichtungen: Ein Kindergarten ist im Nachbarort Königsfeld (2,5 km), die Grundschule in Schalkenbach (4,5 km). Weiterführende Schulen sind mit dem Bus in Niederzissen oder Sinzig erreichbar (6-11 km). Einkaufsmöglichkeiten bestehen in Niederzissen (6 km), eine Bushaltestelle ist rund 350 m entfernt. Autobahnanbindung zur A61 in ca. 6 km, Nahverkehrsanschlüsse (Zug) in Sinzig und Bad Neuenahr (12-15 km).