Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage

Verkehrswert: 63.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.04.2025 örtlich besichtigt. Das Wohnhaus, die Garage sowie die Außenanlagen wurden in Augenschein genommen; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Unterlagen und vorhandene Flächenberechnungen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein einseitig angebautes, überwiegend in Fachwerkbauweise errichtetes Wohngebäude mit teilweisem Massivbauanteil. Das genaue Baujahr ist nicht bekannt; es wird von einer Errichtung vor 1900 ausgegangen. Das Gebäude ist teilweise unterkellert und umfasst Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein teilweise zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss bei insgesamt zwei Vollgeschossen. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 263 m², die Wohnfläche rund 144 m² und die Nutzfläche im Kellergeschoss rund 12 m².

Die Raumaufteilung umfasst:

• im Erdgeschoss Flur, Zimmer, Kochen/Essen/Wohnen und Duschbad/WC mit zusammen ca. 57,16 m² Wohnfläche

• im Obergeschoss Flur, zwei Zimmer, Bad und Abstellraum mit zusammen ca. 58,95 m².

• im Dachgeschoss ein Zimmer und einen Abstellraum mit zusammen ca. 28,27 m² Wohnfläche.

Die Grundrissgestaltung ist für das Baualter typisch; das Gutachten weist jedoch auf baujahrestypisch teilweise geringe Raumhöhen, schiefe Wände, Böden und Decken sowie niedrige Türhöhen hin. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend bzw. normal beschrieben.

Das Gebäude wurde nur in geringem Umfang modernisiert; als wesentliche Maßnahme ist die Erneuerung der Dacheindeckung im Jahr 2014 genannt. Im Übrigen besteht ein erheblicher Unterhaltungs- und Modernisierungsstau. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden und Rissbildungen. Fenster und Hauseingangstür sind erneuerungsbedürftig, die Haustechnik ist technisch überaltert, der Innenausbau einschließlich Sanitäranlagen modernisierungsbedürftig und die Fassade überarbeitungsbedürftig. Zudem ist der Einbau einer zeitgemäßen Heiztechnik erforderlich. Der bauliche Zustand wird insgesamt als mäßig eingestuft. Auch im Bereich der Außenanlagen besteht ein Unterhaltungsstau.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört eine massive Garage mit einer Nutzfläche von rund 24 m².

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform: Krüppelwalmdach

• Dachdeckung: Blecheindeckung, auskunftsgemäß auf alter Dachpappe montiert

• Heizung und Warmwasser: derzeit nur Mietgerät vorhanden; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Wärmeübertragung: Universalheizkörper mit Thermostatventilen, Leitungen auf Putz

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, technisch überaltert, Stromanschluss über Dachständer

• Bodenbeläge: im Keller Beton; in Wohn- und Schlafräumen teilweise Fliesen, teilweise Laminat, teils auf vorhandenem Laminat verlegt; Küche Fliesen; Bad Laminat; Duschbad Fliesen

• Fenster: teilweise Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: EG: Dusche, Waschbecken, WC; einfache, veraltete Ausstattung // OG: Wanne, Waschbecken, WC; einfache, veraltete Ausstattung

Das Objekt liegt in Westerburg mit ca. 6.000 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Westerburg, im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Stadtkern in guter Wohnlage. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Wohnen geprägt. Das Grundstück liegt an Anliegerstraßen als Eckgrundstück an Kirchgasse und Graf-Konrad-Straße. Die Verkehrsbelastung wird als gering bis nicht nennenswert beschrieben. Immissionen wurden zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht festgestellt.

Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, ärztliche und zahnärztliche Versorgung, Apotheken, Bankzweigstellen und Postfilialen sind in ausreichendem Angebot in Westerburg vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 250 m entfernt, der Bahnhof Westerburg ca. 2 km.

Das Grundstück ist 183 m² groß, hängig und steigt von der Straße an. Es hat eine regelmäßige Form und ist ein Eckgrundstück.