Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 170.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung sowie Einzelgarage mit Dachterrasse und Lagerschuppen mit Carport.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.07.2025 überwiegend von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung erfolgte nur beim Lagerschuppen mit Carport. Das Wohngebäude und die Garage wurden im Wesentlichen anhand des äußeren Eindrucks, der Bauunterlagen, Vermessungen und sonstigen Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Einfamilienwohnhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr 1949 mit Einliegerwohnung im Untergeschoss. Es umfasst Untergeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Spitzboden und ist vollständig unterkellert. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 209 m², die überschlägig ermittelte Wohnfläche rund 156 m² einschließlich anteiliger Terrasse. Insgesamt wurden zwei Bäder angegeben, jeweils eines in der Einliegerwohnung und im Dachgeschoss.

Der Grundriss ist nutzungs- und nachfragegerecht aufgebaut. Das Untergeschoss, das Obergeschoss und das Dachgeschoss sind zu Wohnzwecken ausgebaut. Aufgrund der nur eingeschränkten Besichtigung sind detaillierte Aussagen zur inneren Raumaufteilung nur eingeschränkt möglich. Belichtung und Besonnung erscheinen nach dem äußeren Eindruck insgesamt ordentlich.

Am Gebäude wurden Modernisierungen dokumentiert: Dacherneuerung einschließlich Gebälk und Isolierung 2019, Fenstererneuerung in den 1980er/1990er Jahren sowie Erneuerung der Gasheizung 2023. Der bauliche Zustand wird insgesamt als mäßig beurteilt, mit vorhandenem Modernisierungsbedarf und Instandhaltungsstau. Festgestellt wurden außen teilweise ausgeprägte Putz- und Mauerrisse, beschädigte Fassadenverkleidungen sowie ein stark verwittertes beziehungsweise beschädigtes Terrassengeländer.

Weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine eingeschossige Garage in Massivbauweise aus dem Jahr 1968 mit rund 24 m² Bruttogrundfläche und Flachdach mit darüberliegender Dachterrasse. Sie verfügt über Betonboden mit Wasserablauf, Glasbausteine sowie Strom- und Wasseranschluss. Ein Garagentor ist nicht vorhanden. Der Zustand ist mäßig, mit ausgeprägten Mauer-, Wand- und Deckenanschlussrissen, vermutlich infolge von Absackungen oder Setzungen.

Weiter vorhanden ist ein Lagerschuppen mit Carport in Holz- bzw. Ständerbauweise aus dem Jahr 2010 mit rund 55 m² Bruttogrundfläche. Das eingeschossige Gebäude besitzt ein Sattel-/Pultdach, Holzwände mit Trapezblechverkleidung, mehrere doppelt verglaste Holzfenster, Boden aus Betonplatten und Pflastersteinen sowie ein Holzfalttor. Strom und Beleuchtung sind vorhanden. Der Zustand wurde als gut beschrieben; offensichtliche Baumängel oder Bauschäden wurden nicht festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude eigengenutzt.

• Satteldach des Wohngebäudes mit Holzbalkenkonstruktion und beschichteter Dachziegeleindeckung; Dacherneuerung einschließlich Gebälk und Isolierung 2019

• Gasheizung im Wohngebäude, 2023 erneuert

• Kunststofffenster mit Doppelverglasung im Wohngebäude, teils mit innenliegenden Sprossen, manuelle Rollläden

• Bodenbeläge im Wohngebäude laut Angabe: Fliesen und Laminat

• Zwei Bäder im Wohngebäude, davon eines in der Einliegerwohnung und eines im Dachgeschoss

Das Objekt liegt in Prüm mit rund 5.300 Einwohnern im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in zentrumsnaher Lage an einer normalen Durchgangsstraße innerhalb einer Wohnbaufläche. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch ein- bis zweigeschossige Bebauung geprägt. Das Verkehrsaufkommen wurde als eher gering bis mittel, der Grundgeräuschpegel als ruhig bis mittel eingestuft.

Ärzte, Apotheke, Krankenhaus, Kindergarten, Grundschule, weiterführende Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckerei, Metzgerei, Gastronomie und weiteres Gewerbe sind im Ort vorhanden. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; der öffentliche Nahverkehr weist vor Ort eine mittlere bis höhere Taktung auf.

Das Grundstück ist 629 m² groß, unregelmäßig vieleckig zugeschnitten und weist eine leichte bis mittlere Hanglage auf; es fällt von der Straße nach hinten ab. Die Straßenfront beträgt ca. 35 m, die mittlere Tiefe ca. 20 m. Vor dem Gebäude befinden sich gepflasterter Eingangsbereich und Pflanzbeete, rückwärtig eine gepflasterte Garageneinfahrt und weitere befestigte Flächen. Vorhanden sind zwei offene Stellplätze und ein Garagenstellplatz. Die Grün- und Hofflächen wirken einfach und teilweise ungepflegt beziehungsweise verwildert.