Zwangsversteigerung 2 Wohnungen im Dachgeschoss

Lfd. Nr. 1: Wohnung Nr. 6, Verkehrswert: 94.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wohnung Nr. 7, Verkehrswert: 151.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei Wohnungen (Whg. Nr. 6 und Whg. Nr.7) im Dachgeschoss eines unter Denkmalschutz stehenden Mehrfamilienhauses, jeweils mit Kellerraum.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.08.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Es wurden alle Räume der jeweiligen Wohnungen sowie die gemeinschaftlichen Bereiche eingesehen. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung und vorliegenden Bauunterlagen.

Wohnung Nr. 6

Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss, hat eine Wohnfläche von ca. 49 m² (laut Plan) und gliedert sich in einen offenen Wohn-/Ess-/Kochbereich (ca. 22 m²), Schlafzimmer (ca. 15 m²), Bad (ca. 8 m²), Abstellraum und Flur. Die Belichtung ist als gut zu bewerten. Der Kellerraum besteht gemäß Aufteilungsplan, wurde jedoch bauseitig nicht hergestellt. Der Ausstattungsstandard umfasst Laminatböden, Leichtbauwände, glatt gespachtelte und gestrichene Oberflächen, zweifach verglaste Kunststofffenster ohne Rollläden und ein Tageslichtbad mit Standardausstattung. Es bestehen teilweise kleinere Baumängel (u.a. fehlende Steckdosenabdeckungen). Der Zustand entspricht dem Baujahr und den durchgeführten Modernisierungen.

Wohnung Nr. 7

Diese Wohnung im Dachgeschoss verfügt laut Plan über ca. 77 m² Wohnfläche, aufgeteilt in einen großen Wohn-/Ess-/Kochbereich (ca. 37 m²), Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Abstellraum und Diele. Die Lichtverhältnisse sind gut, es existieren vier Dachflächenfenster. Auch hier wurde der zugehörige Kellerraum nach Teilungsplan baulich nicht umgesetzt. Die Wohnung befindet sich in einem verwahrlosten Zustand mit diversen Schäden infolge Vandalismus und längerem Leerstand (seit Dezember 2024). Der Ausstattungsstandard entspricht dem der anderen Wohnungen im Haus, jedoch sind größere Instandsetzungs- und Reinigungsarbeiten erforderlich.

Gebäude

Das Gebäude ist ein um 1890 errichteter, denkmalgeschützter, dreigeschossiger Massivbau mit trapezförmigem Grundriss, voll unterkellert und mit einem ausgebauten Dachgeschoss (Walmdach mit Tonziegeln, Schleppgauben). Die Fassade ist im Gründerzeitstil mit Klinkerverblendung gestaltet. Im Erdgeschoss befindet sich entgegen der Teilungserklärung eine gastronomische Einheit (Bar), in den beiden Obergeschossen sowie dem Dachgeschoss insgesamt sechs Wohnungen (diese werden einzeln als Sondereigentum gehalten). Die Kelleraufteilung nach Teilungsplan wurde in der Realität nicht umgesetzt.

Im Jahr 2020 wurde eine Sanierung begonnen, die jedoch augenscheinlich bis zum Wertermittlungsstichtag nicht vollständig abgeschlossen wurde; zudem bestehen verschiedene Baumängel. Die Gemeinschaftsanlagen (Treppenhaus, Keller, Dachgauben) weisen einen ungepflegten Zustand auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war Wohnung Nr. 6 vermietet; der Mietvertrag endet jedoch am 12.09.2025. Wohnung Nr. 7 war leerstehend und seit Dezember 2024 unvermietet.

• Walmdach mit Schleppgauben, Eindeckung Tonziegel

• Massivbauweise, Kappendecke über Keller, übrige Decken unbekannt

• Gas-Zentralheizung mit Brennwerttechnik (witterungsgeführt, im Keller)

• Warmwasser dezentral elektrisch (Durchlauferhitzer)

• Fenster: Kunststoff, zweifach verglast, keine Rollläden

• Sanitärausstattung: Tageslichtbad, Wand-WC, Waschtisch, Duschwanne mit Duschkabine

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Neustadt an der Weinstraße (ca. 53.000 Einwohner, kreisfreie Stadt, Rheinland-Pfalz):
Das Objekt liegt im eng bebauten Kerngebiet an der Ecke Friedrich-Ebert-Straße/Hindenburgstraße. Die Nachbarschaft ist geprägt durch mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser in geschlossener Bauweise. Die Anbindung an das regionale Verkehrssystem ist durch Stadtlage und Nähe zu Bus-, Bahn- und Straßenverkehr optimal. Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie Freizeitangebote sind fußläufig erreichbar.

Das Grundstück ist ein 220 m² großes Eckgrundstück, trapezähnlich mit ca. 21 m Straßenfront, durch angrenzende Bebauung eingefriedet und eben. Die Wohnlage wird als „gut“ eingestuft.