Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 211.450,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus, angebauter Scheune und abgängigem Anbau bebautes Grundstück sowie um ein separates unbebautes Flurstück, das als hausnahes Gartenland genutzt wird.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.06.2025 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher anhand der vom öffentlichen Straßenraum aus sichtbaren Gebäude- und Grundstücksbereiche sowie vorliegender Unterlagen und sachverständiger Annahmen bewertet.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und einseitiger Anbindung an die Nachbarbebauung. Als Baujahr wird 1862 angenommen, gestützt auf die Inschrift an der Haustür. Die Wohnfläche wurde mangels Innenaufmaß und Unterlagen überschlägig mit rund 156 m² angesetzt, die Bruttogrundfläche mit rund 416 m². Unterstellt wurde eine Nutzung als Wohnhaus mit einer Wohneinheit. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt, sodass Raumaufteilung im Detail nicht verifiziert werden konnte.

Das Gebäude wurde in Massivbauweise mit Mauerwerksaußenwänden errichtet. Es verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Hinweise auf wesentliche grundrissverändernde Umbauten liegen nicht vor. Nach äußerem Eindruck wurde das Haus teilweise modernisiert, insbesondere durch Erneuerung der Fenster, der Hauseingangstür sowie durch Installation einer Luftwärmepumpe. Weitere wesentliche restnutzungsverlängernde Maßnahmen wurden nicht festgestellt.

Der bauliche Zustand des Wohnhauses wurde äußerlich als befriedigend beurteilt, bei zugleich erhöhtem Instandhaltungsstau. Erkennbar sind Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich sowie teilweise schadhafte Fassadenflächen. Wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung sind Aussagen zu innerem Ausbauzustand, konkreter Raumstruktur, technischen Installationen, Innenoberflächen und verdeckten Schäden nur eingeschränkt möglich.

weitere Gebäude

Zur wertrelevanten Bebauung gehört eine einseitig angebaute, nicht unterkellerte Scheune in Massivbauweise, vermutlich ebenfalls aus dem Jahr 1862. Sie ist zweigeschossig mit nicht ausgebautem Dachraum; wirtschaftlich nutzbar wurde im Gutachten im Wesentlichen nur das Erdgeschoss angesetzt. Die Nutzfläche beträgt rund 53 m², die Bruttogrundfläche rund 106 m². Modernisierungen wurden nicht festgestellt.

Der bauliche Zustand der Scheune ist unterdurchschnittlich, bei erheblichem Instandhaltungsstau. Sichtbar sind teils fehlende oder schadhafte Dacheindeckungen, Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk, schadhafte Fassadenflächen sowie defekte Regenfallrohre. Die Nachfolgenutzung wurde als Lager- oder Garagenfläche unterstellt.

Rückseitig schließt ein eingeschossiger Massivbau-Anbau, geschätzt aus etwa 1930, an die Scheune an. Soweit erkennbar bestehen im Erdgeschoss im Wesentlichen nur noch die Außenwände; ein Dach ist nicht vorhanden. Der Anbau wurde als abgängig und wirtschaftlich nicht mehr nutzbar beurteilt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das bebaute Grundstück augenscheinlich unbewohnt.

Das Objekt liegt in Merzkirchen, Ortsteil Merzkirchen, mit 121 Einwohnern im Ortsteil und 826 Einwohnern in der Gesamtgemeinde, im Landkreis Trier-Saarburg in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Ortszentrum an einer Anwohnerstraße im Zuge der K 120. Die Wohnlage wurde als einfach eingestuft. Nennenswerte Immissionsbeeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Die Umgebungsbebauung ist dörflich geprägt; das Objekt liegt in einem Mischgebiet ohne festgesetzten Bebauungsplan, die Zulässigkeit baulicher Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheke, Krankenhaus, Schulen und ein Bahnhof befinden sich im nahegelegenen Saarburg. Dort bestehen auch weiterführende Angebote des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs; die überörtliche Anbindung erfolgt ergänzend über das Straßennetz.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören zwei Flurstücke. Das bebaute Flurstück umfasst 2.287 m² und weist eine ebene Topografie sowie eine unregelmäßige, jedoch gut nutzbare Grundstücksform auf. Die Straßenfront beträgt etwa 27,6 m, die maximale Tiefe rund 58 m. Der rückwärtige Grundstücksteil wird als hausnahes Gartenland genutzt; eine weitergehende bauliche Nutzbarkeit konnte nicht rechtssicher bestätigt werden und wurde im Gutachten nicht unterstellt.

Das separate unbebaute Flurstück hat eine Größe von 106 m², ist ebenfalls eben und regelmäßig geschnitten, besitzt jedoch keine eigene Straßenanbindung und liegt als Hinterlandfläche. Es wird als Grünfläche bzw. hausnahes Gartenland beurteilt.