Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Eingetragen im Grundbuch von: Ludwigshafen

• Lfd. Nr. 1: Flurstück: 500/21 - Verkehrswert: 470.000,00 €

• Lfd. Nr. 2: Flurstück: 500/24 - Verkehrswert: 1.030.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei baulich und funktional verbundene Grundstücke (wirtschaftliche Einheit) mit einem vier- bis siebengeschossigen, zweifach unterkellerten Geschäfts- und Wohnhaus, bestehend aus Bürotrakt, 20 Wohnungen, Tiefgarage und Außenstellplätzen. Zusätzlich besteht für ein Flurstück eine Grunddienstbarkeit in Form eines Überbaurechts.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag überwiegend von außen sowie in Gemeinschaftsflächen besichtigt; zusätzlich waren drei Wohnungen und Teile des ersten Garagengeschosses zugänglich. Das Objekt konnte in großen Teilen, insbesondere im Bürotrakt, in der Haustechnik und in weiten Bereichen der Tiefgarage, nur anhand der vorliegenden Unterlagen bewertet werden.

Gebäude

Das Gebäude ist ein 1979 erbautes, vier- bis siebengeschossiges Geschäfts- und Wohnhaus in Stahlbetonskelettbauweise mit zwei Kellergeschossen als Tiefgarage, zwei Hauseingängen und einem aufgesetzten Technikgeschoss. Es erstreckt sich über zwei Flurstücke und ist baulich nur als Einheit nutzbar. Im vorderen, bis zu sieben Vollgeschosse umfassenden Gebäudeteil sind Büro- und Praxisflächen angeordnet; der rückwärtige, viergeschossige Gebäudeteil enthält 20 Wohnungen. Insgesamt wurden rund 3.247,41 qm Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt, davon ca. 2.288,39 qm im vorderen Teil und ca. 959,02 qm im Wohntrakt. Genehmigt wurden zudem 68 Tiefgaragenstellplätze und 12 Außenstellplätze.

Im Zwischengeschoss sowie im 1. bis 3. Obergeschoss befinden sich jeweils vier 1-Zimmer-Wohnungen mit Küche, Flur, Bad und Balkon sowie eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Diele, Bad und zwei Balkonen. Die Büroflächen liegen im Zwischengeschoss sowie in den Obergeschossen 1 bis 6, ergänzt um WC-Anlagen und Flure. Die Grundrisse folgen einer funktionalen, wirtschaftlichen Erschließung. Die Wohnungen sind kleinflächig und einfach zugeschnitten. Balkone verbessern Belichtung und Besonnung der Wohnbereiche.

Die Fassade ist verputzt und ungedämmt. Der bauliche Zustand ist insgesamt ungepflegt bis stark vernachlässigt. Außen- und Zugangsbereiche zeigen Unratablagerungen und Vandalismusschäden. Haustechnik, insbesondere Aufzugsanlage und Heizung, ist außer Betrieb oder nur eingeschränkt funktionsfähig. Aufgrund des langjährigen Nichtunterhalts, und fehlender Beheizung ist mit weiteren, auch verdeckten Schäden sowie möglichen schadstofftypischen Risiken zu rechnen. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungs- und Sanierungsstau.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war der Wohnteil nur noch teilweise bewohnt; von 20 Wohnungen waren nach den Feststellungen vor Ort nur noch etwa acht genutzt. Der Bürotrakt stand augenscheinlich vollständig leer.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach mit Bitumenabdichtung, Attika, innenliegende Dachentwässerung

• Heizung & Warmwasser: Gas-Brennwerttherme; in den Wohnungen dezentrale Warmwasserversorgung; Wärmeübertragung über statische Heizkörper; Heizungsanlage teils außer Betrieb bzw. nur eingeschränkt funktionsfähig

• Fenster: Holzfenster mit Zweifach-Isolierverglasung, Herstellung 02/1986; teilweise außenliegender, teilweise innenliegender Lamellensichtschutz

• Sanitär: Je Wohnung ein innenliegendes Bad mit Einbaudusche, Stand-WC mit Spülkasten, Waschbecken, Boden- und Wandfliesen

• Böden: Fliesen in Sanitärbereichen; im Übrigen Fliesen, Kunststoff und Teppich in Wohnungen, Büroflächen und Fluren

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, Ortsteil Mitte, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein mit 177.222 Einwohnern, im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist zentral und von überwiegend gemischt genutzter, mehrgeschossiger Blockrandbebauung mit Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie einzelnen Spezialimmobilien geprägt. Das Objekt befindet sich an einer mehrspurigen Hauptverkehrsstraße. Es bestehen lageübliche bis erhöhte Verkehrsimmissionen durch Straßen- und Schienenverkehr. Die Wohn- und Gewerbelage wurde als mittlere Lage eingestuft.

Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Ebenso besteht eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit Stadtbahn- und Buslinien; der Hauptbahnhof ist ebenfalls gut erreichbar. Schulen, Kindergärten, medizinische Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im näheren Umfeld.

Das Grundstücksensemble ist insgesamt eben. Das Flurstück des Wohnteils ist quadratisch mit zusätzlicher Zuwegung, das vordere Flurstück rechteckig zugeschnitten. Die Außenflächen sind teilweise befestigt und mit Spielplatz sowie Bewuchs angelegt.

Gläubigerbank, Tel. 0621/5992-9452, GZ: 0920033/1131846052; REI&F Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, RA Dr. Florian Hänle, Tel. +49 89 20001369, GZ: 145/26