Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Garage

Verkehrswert: 370.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Garage sowie zugehörige Verkehrsflächen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.05.2026 innen und außen weitgehend besichtigt. Das 2. Obergeschoss war nicht zugänglich; insoweit erfolgte die Bewertung ergänzend auf Grundlage der vorliegenden Bauunterlagen und der beim Ortstermin gewonnenen Eindrücke.

Gebäude

Es handelt sich um ein unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise, errichtet ca. 1970, mit Flachdach und grenzständiger Bebauung. Das Gebäude umfasst drei oberirdische Geschosse sowie Keller- und Tiefkellerbereiche. Nach den Unterlagen und der Wertermittlung bestehen zwei Wohnungen, Ladenfläche im Erdgeschoss, zwei Büroeinheiten im 1. Obergeschoss sowie umfangreiche Neben- und Untergeschossflächen. Die Brutto-Grundfläche wurde mit ca. 920 m² angesetzt.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 126,89 m², verteilt auf Wohnung 1 mit ca. 35,70 m² im Kellergeschoss/Untergeschoss und Wohnung 2 mit ca. 91,19 m² im 2. Obergeschoss. Die Nutzfläche wurde mit insgesamt ca. 540,04 m² ermittelt, darunter ca. 231,73 m² Ladenfläche im Erdgeschoss, ca. 44,44 m² Büro 1, ca. 50,71 m² Büro 2, ca. 89,77 m² Kellergeschoss, ca. 107,07 m² Tiefkeller sowie ca. 16,32 m² Garage. Bei der Mietansatzbildung wurden für die Gewerbeflächen insgesamt ca. 388,15 m² und für die Wohnungen ca. 136 m² berücksichtigt; zudem weist das Gutachten darauf hin, dass die Wohnfläche der Wohnung 1 augenscheinlich tatsächlich um etwa 10 m² größer sein könnte.

Der Grundriss ist gemischt genutzt und funktional gegliedert: Ladenfläche mit Nebenräumen im Erdgeschoss, darüber Büroräume und im oberen Bereich Wohnnutzung. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt. Teilmodernisierungen wurden vorgenommen, insbesondere teilweise Außendämmung sowie Ausbauarbeiten im Obergeschoss, die noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Der bauliche Zustand wird insgesamt als befriedigend beschrieben. Wertrelevant sind Feuchteschäden im Keller- und Untergeschoss, unter anderem im Bereich eines Schwimmbads, eine technisch ältere Ölheizung sowie die mit Faserzementplatten verkleidete Gebäuderückseite, bei der ein mögliches Asbestrisiko genannt wird.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine Garage mit ca. 16,32 m² Nutzfläche. Sie ist in der Wertermittlung als eigenständiger wertrelevanter Gebäudeteil berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Flachdach beim Hauptgebäude; Flachdach auch im Bereich der Garage dokumentiert

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung auf Ölbasis mit flüssigen Brennstoffen; Heizungsanlage älteren Baujahrs

• Elektroinstallation: baujahresgemäße und nachgerüstete Ausstattung, teilweise technisch überaltert

• Fenster: keine gesicherten Detailangaben aus dem Gutachten

• Sanitärausstattung: WC-Anlagen und Badbereiche gemäß Grundrissen in den Wohn- und Gewerbeeinheiten vorhanden; weitergehende Ausstattungsdetails nicht beschrieben

Das Objekt liegt in Baumholder mit ca. 4.300 Einwohnern im Landkreis Birkenfeld in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im Stadtkern in einer Wohn- und Geschäftsstraße. Das Umfeld ist durch gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen geprägt. Das Grundstück ist grenzbebaut, die Straße ist voll ausgebaut und beidseitig mit Gehwegen versehen; Parkmöglichkeiten sind vorhanden.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Schulen, Ärzte sowie öffentliche Verkehrsmittel sind im Ort vorhanden; als überörtliche Anbindungen nennt das Gutachten die Bundesstraße B41, die Autobahn A62 bei Freisen, den Bahnhof Baumholder sowie den Flughafen Frankfurt-Hahn.

Das Grundstück umfasst insgesamt 423 m² und besteht aus drei Flurstücken. Es weist eine unregelmäßige Form auf, mit einer Straßenfront von ca. 16 m und einer Grundstückstiefe von ca. 25 m. Der Baugrund wird als gewachsen und normal tragfähig beschrieben.