Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 46.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt um eine 2-Zimmerwohnung, SE-Nr. 1, im EG eines Wohn- und Geschäftshauses.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.12.2025 vor Ort besichtigt; in Augenschein genommen wurden die Eigentumswohnung sowie das Wohn- und Geschäftshaus mit den gemeinschaftlichen Bereichen. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch, Teilungserklärung, Bau- und Planunterlagen sowie weitere behördliche Auskünfte.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 liegt im Erdgeschoss und ist nach Südwesten ausgerichtet. Die Wohnfläche beträgt ca. 45,83 m². Laut Aufmaß und Grundriss umfasst sie 2 Zimmer, Küche, Bad und Flur. Der Grundriss ist kompakt und funktional, die Belichtung und Besonnung werden in allen Räumen als ausreichend beschrieben.

Die Wohnung befindet sich in einem einfachen Ausstattungsstandard. Das äußere Erscheinungsbild wird als ungepflegt beurteilt. Unmittelbar festgestellte Bauschäden innerhalb des Sondereigentums wurden nicht angegeben; insgesamt sind jedoch Modernisierungen seit vielen Jahren weitgehend ausgeblieben. Die Fenster stammen aus dem Jahr 1983, die Elektroinstallation ist älter als 15 Jahre. Das Bad verfügt über Dusche, WC und Handwaschbecken.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

Gebäude

Es handelt sich um ein Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Bauweise aus ca. 1895 mit 8 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten. Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsbereich, zwei Gewerbeeinheiten und die bewertete Wohnung; in den drei Obergeschossen sowie im Dachgeschoss liegen weitere Wohnungen, im Kellergeschoss Keller- und Technikräume. Das Gebäude ist massiv errichtet, mit Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und Holzwangentreppen. Die Fassade ist als repräsentative Ziegelfassade mit Gesimsen, Gurtbändern, Fenstergewänden und -verdachungen sowie teilweise Brüstungsfeldern aus rotem Sandstein ausgebildet.

Wertrelevante Modernisierungen betreffen Fenster, Heizung und Innenausbau; insgesamt werden sie aber nur als geringfügig eingestuft. Die Grundriss- und Belichtungsverhältnisse werden als ausreichend beschrieben. Das Gebäude weist einen einfachen Standard, einen schlechten Unterhaltungszustand sowie erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau auf. Als Baumangel wird ein zu klein dimensionierter Wasserablauf der Loggia genannt. Denkmalschutz besteht nicht.

• Dachform/Dachdeckung: Walmdach mit Ziegeldeckung

• Heizung und Warmwasser: Gas-Etagenheizung, Warmwasserbereitung über die Heizung

• Wärmeübertragung: keine näheren Angaben

• Elektroinstallation: im Gebäude baujahrstypisch, in der Wohnung älter als 15 Jahre

• Fenster: braune isolierverglaste Holzfenster, Baujahr 1983

• Sanitärausstattung: Bad mit Dusche, WC und Handwaschbecken; Sanitär in unterschiedlichen Farben

• Bodenbeläge:

  • Wohn- und Schlafräume: Laminat in Holzdekor

  • Flur: Laminat in Buchendekor

  • Küche: weiße Fliesen

  • Bad: graue Fliesen

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, Stadtteil Mitte, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein in Rheinland-Pfalz mit rund 177.000 Einwohnern. Ludwigshafen ist Oberzentrum und Verwaltungssitz des Rhein-Pfalz-Kreises.

Die Mikrolage befindet sich in einem allgemeinen Wohngebiet etwa 600 m südwestlich des Stadtzentrums. Die Umgebung ist überwiegend durch wohnwirtschaftlich genutzte Mehrfamilienhäuser in geschlossener Bauweise geprägt. Nachteilig wirken die Nähe zu einer Hauptstraße, zum Zubringer der Hochstraße sowie zu einer Straßenbahnlinie mit entsprechend hohen Lärmimmissionen. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage beurteilt; die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum ist leicht angespannt. Das Objekt liegt an einer Durchgangsstraße.

Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sind in der näheren Umgebung gut vorhanden; im Umkreis von etwa 500 m befinden sich Lebensmittelmärkte, Gastronomieangebote und weitere Einrichtungen. Schulen, Kindergärten und ärztliche Grundversorgung sind im Stadtgebiet vorhanden. Eine Bushaltestelle bzw. Straßenbahnstation befindet sich in unmittelbarer Umgebung; die Verkehrsanbindung an den Individualverkehr ist über Bundesstraßen und Autobahnen gut. Der Hauptbahnhof Mannheim liegt etwa 2 km entfernt.

Das Grundstück ist ein annähernd rechteckiges Eckgrundstück mit 229 m² Fläche und Straßenfronten von ca. 11,00 m bzw. 20,50 m. Es ist baulich vollständig ausgenutzt; das Gebäude steht auf allen vier Seiten auf der Grundstücksgrenze. Die Erschließung ist vorhanden, das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei.

Finanzamt Ludwigshafen, Bayernstraße 39, 67061 Ludwigshafen am Rhein