Zwangsversteigerung Wohnungseinheit als Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 383.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum mit fünf Zimmern, Keller sowie Sondernutzungsrechten an Hof- und Gartenfläche, Terrasse und einer mit Garage bebauten Kfz-Stellplatzfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.04.2025 innen und außen besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf der Ortsbesichtigung sowie auf Grundrissen, Schnittzeichnungen, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und weiteren vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Die im Aufteilungsplan als Nr. 2 bezeichnete Einheit stellt eine als Einfamilienhaus genutzte Doppelhaushälfte mit Sondereigentum an sämtlichen Räumen dar. Die Wohnfläche beträgt rd. 123 m² in Erd-, Ober- und ausgebautem Dachgeschoss; hinzu kommen rd. 47 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Aufteilung umfasst im Kellergeschoss zwei Kellerräume sowie Wasch- und Technikraum, im Erdgeschoss Wohnen/Essen/Küche, WC und Terrasse, im Obergeschoss drei Wohnräume und ein Bad sowie im Dachgeschoss ein Studio und eine Dachkammer mit Gastherme.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben. Die Belichtung ist überwiegend normal bis gut durch ausreichend dimensionierte Fensterflächen; die Raumhöhen sind ausreichend. Der Zustand ist baujahresbezogen überwiegend gepflegt. Wertrelevant sind teilweise schadhafte Bodenbeläge, insbesondere hohlliegende Fliesen im Kellergeschoss.

Gebäude

Das 1998 errichtete Gebäude ist eine Doppelhaushälfte in Fertigbauweise über massivem Keller mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die Konstruktion besteht aus Betonkeller mit Innendämmung sowie Holzständerbauweise in den oberirdischen Geschossen; Innenwände sind als Holzständerwände ausgeführt. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Das Gebäude verfügt über fünf Zimmer und ist vollständig unterkellert.

Umbauten oder Erweiterungen wurden nicht festgestellt; wertbeeinflussende Modernisierungen sind nicht erkennbar. Der Grundriss ist funktional auf Familienwohnen zugeschnitten. Belichtung und Besonnung sind aufgrund der üblichen Fenstergrößen und der Hausform insgesamt angemessen. Der bauliche Zustand ist überwiegend gepflegt und dem Baujahr entsprechend, wobei baujahresbedingte Einschränkungen beim Wärme- und Schallschutz bestehen können.

Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung aus dem Baujahr der Anlage. Das Gebäude wird zu Wohnzwecken genutzt.

weitere Gebäude

Zum Sondereigentum gehört über das zugeordnete Sondernutzungsrecht eine Einzelgarage in Fertigbauweise. Sie ist verputzt und gestrichen, mit Flachdach, Estrichboden, Metallschwingtor und Stromanschluss ausgestattet. Außerdem sind befestigte Zufahrts- und Stellplatzflächen sowie Einfriedungen vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, Holzkonstruktion mit Betonziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit Gastherme, Baujahr 1997; im Erdgeschoss Fußbodenheizung, in Ober- und Dachgeschoss Kompaktheizkörper mit Thermostatventilen, im Bad Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroinstallation, Glasfaseranschluss

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, teils Fenstertürelemente, teils Dachfenster, teilweise Kunststofffenster; Kunststoffrollläden; im Obergeschoss teilweise französische Balkone

• Sanitär: WC im Erdgeschoss mit Waschbecken und WC mit Einbauspülkasten; Bad im Obergeschoss mit Waschtisch, WC mit Einbauspülkasten, Badewanne und Dusche

Das Objekt liegt in Römerberg, Ortsteil Heiligenstein, mit rd. 9.959 Einwohnern im Rhein-Pfalz-Kreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am südöstlichen Rand des Ortsteils an einer voll ausgebauten, asphaltierten und in beide Richtungen befahrbaren Erschließungs- und Verbindungsstraße. Die Umgebung ist überwiegend durch ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser mit Nebengebäuden geprägt. In der direkten Umgebung bestehen unter anderem ein Hallenbad, eine Veranstaltungshalle, ein Supermarkt, eine Kindertagesstätte und ein Tennisclub. Von der Straße gehen Lärmbeeinträchtigungen aus; die Wohnlage wird insgesamt als mittlere Wohnlage beurteilt.

Kindertagesstätte, Einkaufsmöglichkeiten und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im näheren Umfeld vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich nur wenige Meter entfernt, der Bahnhof Heiligenstein in etwa 1 km Entfernung. Übergeordnete Verkehrsverbindungen bestehen über Straße, Bus und Bahn.

Das Gesamtgrundstück der vier Doppelhaushälften umfasst 840 m²; der rechnerische Anteil beträgt rd. 159 m². Es ist überwiegend eben, nahezu rechteckig zugeschnitten, etwa 17 m breit und ca. 50 m tief. Die Zugangs- und Zufahrtsflächen sind befestigt; den Sondernutzungsrechten sind Hof- und Gartenfläche sowie Terrasse vor bzw. am Haus zugeordnet.