Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung mit Loggia und Pkw-Abstellplatz

Verkehrswert: 135.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnung Nr. 226 im 23. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses mit Loggia und Kellerraum sowie den Pkw-Abstellplatz Nr. 98.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag außen und innen überwiegend besichtigt. Das Objekt konnte in den allgemein zugänglichen Bereichen, im Treppenhaus, Hof sowie in der Wohnung in Augenschein genommen werden; Dachbereich und Kellergeschoss waren nicht zugänglich, insoweit basiert die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und Annahmen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 226 liegt im 23. Obergeschoss und umfasst laut Teilungserklärung 85,30 m² Wohnfläche. Zum Sondereigentum gehören Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Küche, Flure, Abstellraum, Bad, separates WC und eine Loggia, die mit 50 % in die Wohnfläche eingerechnet wurde; außerdem gehört ein Kellerraum dazu, der nicht besichtigt werden konnte. Die Hauptausrichtung ist nach Westen.

Der Grundriss ist zweckmäßig gestaltet. Die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt. Die Innenausstattung ist teils erneuert, insbesondere Laminat und Fliesen in der Küche; insgesamt wurde mit Modernisierungsarbeiten an den Innenoberflächen bereits begonnen. Wesentliche sichtbare Schäden wurden im Sondereigentum nicht festgestellt.

Besonders wertrelevant ist die bereits erfolgte Asbestsanierung der Wohnung. Nach den Angaben im Gutachten werden leerstehende Wohnungen bzw. Wohnungen bei Mieterwechsel saniert; die reine Asbestsanierung wird aus der Instandhaltungsrücklage getragen. Darüber hinausgehende Wiederherstellungsarbeiten an Decken und oberen Wandbereichen obliegen dem jeweiligen Sondereigentümer. Für die Wohnung wurden dennoch weitere unterstellte Sanierungs- und Modernisierungskosten für Innenausstattung, Elektrik und Bad wertmindernd berücksichtigt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Hochhaus in Massivbauweise mit 25 Etagen und 2 Kellergeschossen sowie Flachdach. Der Baubeginn lag Anfang der 1970er Jahre; nach einem Baustopp wegen Gebäudeneigung erfolgte die Fertigstellung um 1980. Die Gesamtanlage umfasst 6 Läden, 1 Büro und 226 Wohnungen und wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.

Die Konstruktion besteht aus Beton- und Mauerwerksbauteilen mit Stahlbetondecken. Die Außenansicht ist durch Faserzementplatten geprägt; der Sockel ist verputzt und gestrichen. Im gemeinschaftlichen Eigentum bestehen Loggien, Personenaufzüge mit 900 kg Tragkraft, Kameraüberwachung, Zutrittskontrollsystem und Müllabwurf. Das Gebäude verfügt über Wasch- und Trockenräume in den Kellergeschossen.

Der bauliche Zustand ist weitgehend baujahresgemäß. Es besteht erheblicher Modernisierungsstau sowie allgemeiner Renovierungsbedarf. Wertrelevant sind die asbestbelasteten Brandschutzbereiche an Stahlträgern in den Decken; etwa die Hälfte der Wohnungen ist bereits asbestsaniert. Zudem wirkt sich die mangelhafte Wärmedämmung wertmindernd aus. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört ein Parkhaus mit insgesamt 142 Garagenstellplätzen. Mitversteigert wird der PKW-Stellplatz Nr. 98 im 2. Obergeschoss des Parkhauses.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach

• Heizung & Warmwasser: Fernwärme, Heizungsbaujahr 2008 laut Protokoll; Detailangaben zur Heizungsanlage wegen fehlender Zugänglichkeit nicht möglich; Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer

• Lüftung: Fensterlüftung; im innenliegenden Bad mechanische Entlüftung über Einzelraumlüfter

• Elektroinstallation: baujahrtypische mittlere Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und wenige Steckdosen; Gegensprechanlage, Alarmanlage, Gemeinschaftsantenne, Zugangskontrolle für Aufzüge

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, erneuert, laut Gutachten unfachmännisch eingebaut; innere Fensterbänke aus Kunststein

• Sanitärausstattung: Bad mit eingebauter Wanne, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; separates WC vorhanden; Waschmaschinenanschluss im Bad

• Bodenbeläge:

  • Laminat im Wohnbereich

  • Fliesen in Bad, WC und Küche

• Wände/Decken: Wandputz mit Raufasertapeten; in Nassbereichen Fliesen bzw. Fliesenspiegel; Decken mit Hartschaumplatten

• Türen: Wohnungseingangstür als Holztür mit Spion und Stahlzarge; einfache Innentüren aus Holz bzw. Holzwerkstoffen

Das Objekt liegt in Ludwigshafen, in der Stadtmitte, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen mit ca. 164.000 Einwohnern, im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist innerstädtisch geprägt. In der näheren Umgebung bestehen gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen. Das Objekt liegt an einer Wohn- und Geschäftsstraße mit stärkerem Durchgangsverkehr. Beeinträchtigungen bestehen in mäßigem bis stärkerem Umfang durch Bahn, Straßenverkehr und die innenstadtnahe Lage. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage beschrieben.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in unmittelbarer Nähe. Auch Verwaltungseinrichtungen sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr ist als gut einzustufen; Bahnhöfe befinden sich in Ludwigshafen und Mannheim.

Das Gesamtgrundstück ist eben und unregelmäßig geschnitten. Es umfasst die Flurstücke 713/63 und 713/70 mit zusammen 2.328 m². Die Straße ist voll ausgebaut, beidseitige Gehwege sind vorhanden. Das Grundstück ist an Strom, Wasser, Gas, Kanalisation und Telekommunikation angeschlossen. Außenanlagen bestehen im Wesentlichen aus Wege- und Hofbefestigungen sowie den Hausanschlüssen.