Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Stellplatz

Verkehrswert: 245.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer 3-Zimmer-Wohnung im Erd- und Untergeschoss eines Zweifamilienhauses mit Terrasse; dazu Sondernutzungsrechte an Gartenanteil und einem Kfz-Stellplatz im Freien.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.01.2025 von außen und innen besichtigt. Das Objekt konnte weitgehend in Augenschein genommen werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakte, Teilungserklärung, Pläne und weitere Unterlagen, wobei der Heizraum nicht zugänglich war.

Wohnung

Die versteigerte Einheit ist die Wohnung Nr. 22.1 im Erdgeschoss und Untergeschoss eines 1989 fertiggestellten Zweifamilienhauses. Es handelt sich um eine abgeschlossene 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 81,16 m² Wohnfläche laut vorliegender Wohnflächenberechnung nach DIN 283. Zum Raumprogramm gehören im Erdgeschoss Flur, separates WC, Küche, Wohn-/Esszimmer und Terrasse; im Untergeschoss Flur, zwei Zimmer, Bad, Hobbyraum und Abstellraum. Zusätzlich bestehen Sondernutzungsrechte an einer Gartenteilfläche sowie an einem Kfz-Stellplatz im Freien.

Der Grundriss ist zweckmäßig. Die Belichtung im Erdgeschoss ist normal und über ausreichend dimensionierte Fensterflächen gegeben. Im Untergeschoss ist die Belichtung eingeschränkt; teils liegen Fenster mit höherer Brüstung, teils erfolgt die natürliche Belichtung über Lichtgräben. Bad und Abstellraum sind innenliegend. Die Räume im Untergeschoss verfügen damit über ungünstigere Belichtungs- und raumklimatische Verhältnisse als übliche Wohngeschosse.

Zum Besichtigungszeitpunkt befand sich das Untergeschoss nach einer behobenen Leitungsleckage im Bad überwiegend in Sanierung. Betroffen waren insbesondere Boden- und Wandbekleidungen, Sanitärobjekte sowie teilweise ausgebauten Türen, Zargen und geschädigte Bodenbereiche nach Trocknungsmaßnahmen. Laut Gutachten wurde die Schadensbeseitigung als Versicherungsfall behandelt; wertermittlungsseitig wurde ein fertig sanierter, bauartentsprechender Zustand unterstellt.

Gebäude

Das Gebäude ist eine Doppelhaushälfte in Massivbauweise und als Zweifamilienwohnhaus mit Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss mit Spitzboden ausgebildet. Das Baujahr wird mit 1989 angesetzt; Grundlage sind die Bauakte mit Baugenehmigung von 1988 und Fertigstellungstermin 12.10.1989. Im Haus befinden sich zwei Wohneinheiten: die hier betroffene Wohnung Nr. 22.1 im Erd- und Untergeschoss sowie Wohnung Nr. 22.2 im Ober- und Dachgeschoss.

Die Außenwände bestehen im Untergeschoss aus Sperrbeton, in den oberen Geschossen überwiegend aus Porotonmauerwerk. Tragende Innenwände wurden aus HBL-, Kalksandstein- bzw. Porotonmauerwerk errichtet. Die Geschossdecken über Unter-, Erd- und Obergeschoss sind Stahlbetonmassivdecken, im Dachgeschoss besteht eine Holzbalkendecke. Das Dach ist als Pfettendach mit Ziegeleindeckung ausgeführt. Die Fassade ist verputzt und gestrichen; gartenseitig ist am Obergeschoss ein Balkon vorhanden. Der Gebäudezugang erfolgt über einen befestigten Weg und eine Eingangstreppe mit Überdachung.

Das Gebäude weist einen guten bis zufriedenstellenden Allgemeinzustand auf. Als wertrelevante Modernisierung ist die Erneuerung der Hauseingangstür im Jahr 2022 genannt. Im Gutachten wird darauf hingewiesen, dass die vorliegenden Grundrisse im Untergeschoss teilweise nicht mit den tatsächlich vorgefundenen Raumaufteilungen übereinstimmen und dass einzelne, durch gelagerte Gegenstände verstellte Bereiche des Erdgeschosses nicht vollständig einsehbar waren; hierfür wurde ein schadensfreier Zustand unterstellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Krüppelwalmdach bzw. Pfettendach mit Ziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung; Warmwasser zentral über die Heizungsanlage; Wärmeübertragung über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen sowie Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroinstallationen

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, überwiegend Kunststoffrollläden; im Untergeschoss teils Kunststofffenster mit Isolierverglasung; im Erdgeschoss teilweise mit Absturzsicherung aus Metall

• Sanitärausstattung: separates WC mit Waschbecken und Stand-WC mit Aufbauspülkasten; Bad mit Waschtisch, Dusche, Badewanne und WC mit Spülkasten

Das Objekt liegt in Gau-Bischofsheim mit 2.213 Einwohnern im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am südöstlichen Ortsrand in einem Wohngebiet in verkehrsberuhigter Lage. Die Nachbarschaft ist überwiegend von freistehenden Einfamilien- und Doppelhäusern mit Hausgärten geprägt. Das Haus liegt an einer ausgebauten Anliegerstraße als Sackgasse, befestigt mit Betonpflaster; Gehwege sind nicht vorhanden. Im Osten schließen landwirtschaftliche Flächen an. Relevante Beeinträchtigungen sind gering; es bestehen nur geringe Belastungen durch Straßenverkehrslärm.

Eine Bushaltestelle befindet sich in der Nähe. Kindertagesstätte und Supermarkt liegen in der näheren Umgebung, die Grundschule in größerer, aber noch alltagstauglicher Distanz. Weitere Einkaufs-, Bildungs- und medizinische Angebote sind in den umliegenden Orten sowie in Mainz vorhanden; der öffentliche Nahverkehr wird regelmäßig durch Buslinien bedient, der nächstgelegene Fernbahnanschluss besteht über Mainz.

Das Grundstück ist 289 m² groß, überwiegend eben und unregelmäßig zugeschnitten. Die Straßenfront beträgt rund 9 m, die mittlere Tiefe etwa 31,5 m. Es ist mit einer Doppelhaushälfte bebaut; Zugang und Zufahrt erfolgen straßenseitig. Vorhanden sind befestigte Wege- und Stellplatzflächen, Einfriedungen, Gartenhütten sowie Gartenflächen mit Aufwuchs.