Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 331.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.12.2023 im Kellergeschoss und im Außenbereich sowie am 05.02.2024 von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung (außer Keller) war nicht möglich, die Bewertung erfolgte deshalb auf Grundlage von Bauunterlagen und Annahmen zur Bauausführung und zum Zustand.

Gebäude

Das Objekt ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise, Baujahr um 1930. Das Haus ist einseitig angebaut. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 313 m², die Wohnfläche ca. 184 m². Die Nutzungseinheit ergibt sich aus den Bauzeichnungen; genaue Raumzuordnung war mangels Innenbesichtigung nicht möglich. Das Gebäude verfügt über Erdgeschoss, Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach sowie Kellergeschoss. Die Raumaufteilung entstammt den Bauplänen:

Im Kellergeschoss befinden sich zusätzliche Räume und eine Doppelgarage, die in den 1980er Jahren angebaut wurde. Die Grundrissgestaltung ist als funktional, insgesamt nachteilig für die etwaige Aufteilung in zwei Wohnungen (Treppenhauslage) beurteilt worden. Das Dach ist ein klassisches Satteldach mit Gauben, Dachterrasse und mehreren Balkonen.

Modernisierungsmaßnahmen wurden in mittlerem Umfang, u.a. Erneuerung von Leitungen, Dacherneuerung und teilweiser Austausch der Fenster, durchgeführt. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird insgesamt als durchschnittlich, ohne wesentliche Schäden, bewertet. Außenwände sind verputzt und gestrichen, der Sockel ist verklinkert. Die Belichtung und Besonnung wird als gut bis ausreichend beschrieben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt bzw. von einer Familienangehörigen mit bewohnt. Es bestand kein formelles Mietverhältnis und es wurden keine Mieteinnahmen erzielt.

• Satteldach, Dacheindeckung mit Tonziegeln, Gauben teilweise verschiefert, Anbaudach in Kupferblech, Regenrinnen aus Zinkblech, Dachdämmung mit mittlerem Dämmstandard

• Heizung: Es wird von einer zentralen Heizungsanlage (Gas oder Öl) mit zentraler Warmwasserversorgung ausgegangen

• Heizflächen: Annahme von konventionellen Heizkörpern

• Elektroinstallation: üblicher Standard, laut äußerem Eindruck und Teilbesichtigung (Keller) in den letzten Jahren erneuert

• Wasser- und Abwasserinstallationen: Erneuert, Anschlüsse an das öffentliche Netz

• Fenster: Ältere Fenster mit Isolierverglasung, überwiegend Kunststoffrollläden, ein Fenster mit Klappläden

• Innentüren: Holztüren, glatte Ausführung mit Holzzargen

• Böden: Übliche Bodenbeläge mit normalen Gebrauchsspuren

• Sanitäreinrichtung: Mindestens ein Bad und ein Gäste-WC, durchschnittlicher Standard, Sanitärbereiche deckenhoch gefliest

Worms, Stadtteil Horchheim, ca. 85.000 Einwohner, Rheinland-Pfalz (kreisfreie Stadt Worms):

Im Südwesten des Stadtzentrums gelegen, in einem überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägten Bereich des alten Ortskerns. Die Straße ist eine innerörtliche Anliegerstraße mit mäßigem Verkehrsaufkommen und ausreichenden Parkmöglichkeiten. Die Bebauung in der Nachbarschaft ist überwiegend geprägt durch wenige Wohneinheiten; westlich angrenzend befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen, in der Nähe liegt ein Friedhof sowie zwei Kirchen (zeitweise Glockengeläut vernehmbar). Es bestehen keine weiteren auffälligen Beeinträchtigungen; kein Naturschutzgebiet.

Das schulische und ärztliche Grundversorgungsangebot ist im Stadtteil vorhanden. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten und Schule sind kurzfristig erreichbar. Die nächste Bushaltestelle ist etwa 180 m entfernt, der Hauptbahnhof circa 5 km. Die Mikrolage kann als mittlere Wohnlage eingeschätzt werden.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten und misst ca. 256 m². Die Straßenfront beträgt ca. 5,5 m, die Tiefe etwa 24 m. Die Topografie weist ein leichtes Gefälle von Norden nach Süden auf. Die Befestigung der Wege und die Einfriedung durch Mauer bzw. Zaun sind einfach ausgeführt. Das Grundstück ist gartenähnlich mit einem kleinen Gartenhaus im hinteren Bereich angelegt.