Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 249.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein frei stehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, teilausgebauten Kellerräumen und verbundener Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.12.2025 außen und innen besichtigt, jedoch nur teilweise in Augenschein genommen. Nicht zugänglich waren ein Schlafzimmer im Dachgeschoss sowie die ausgebauten Räume im Kellergeschoss; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes, unterkellertes eineinhalbgeschossiges Einfamilienhaus in Fertighausbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und teilausgebautem Kellergeschoss. Das Baujahr liegt bei ca. 2003; wesentliche Modernisierungen haben seit Errichtung nicht stattgefunden. Die Wohnfläche beträgt rund 117 m² in Erd- und Dachgeschoss, hinzu kommen ca. 24 m² Nutzfläche im Kellergeschoss sowie etwa 48 m² ausgebaute Fläche im Kellergeschoss. Das Haus ist insgesamt verputzt und verfügt über eine mit dem Gebäude verbundene Garage.

Die Raumaufteilung ist baujahresentsprechend und zweckmäßig. Im Erdgeschoss befinden sich Wohn-/Esszimmer, Windfang, Diele, Küche, Gäste-WC, Abstellraum und Terrasse. Das Dachgeschoss umfasst drei Zimmer, Flur und Bad. Im Kellergeschoss liegen ein ausgebauter Kellerraum, Heizung, Öllager, Waschküche sowie der Durchgang zur Garagenunterkellerung; die Kellerräume besitzen einen eigenen Außenzugang. Der Grundriss bietet eine übliche Familienhausstruktur mit ausreichender Belichtung und Besonnung.

Konstruktiv besteht das Untergeschoss aus massiven Bauteilen, darüber Holzrahmenwände mit 16 cm Außen- und 10 cm Innenwandstärke. Die Kellerdecke ist als Stahlbetondecke, die übrigen Geschossdecken als Holzbalkendecken ausgeführt. Das Gebäude besitzt ein Satteldach aus Holzkonstruktion ohne Aufbauten.

Der bauliche Zustand ist nicht zufriedenstellend. Festgestellt wurden zahlreiche Kleinmängel im Ausbau, ein schadhaftes Türblatt, unvollständig hergestellter Terrassenbelag und Terrassenbrüstung, teilweise fehlende Fertigstellung im Sockelbereich sowie Schäden und Feuchteeinwirkungen an Fassadenbereichen des Kellergeschosses. Der Fassadenanstrich ist teilweise erforderlich. Die Ausstattung entspricht überwiegend einfachem Standard, die Räume sind nur mäßig gepflegt und teils nicht fachgerecht ausgebaut. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine an das Wohnhaus und an die Grundstücksgrenze angebaute, unterkellerte Doppelgarage mit angebautem Abstellraum und Überdachung, Baujahr ca. 2003. Die Gesamtnutzfläche beträgt rund 110 m² in Erd- und Kellergeschoss. Die Garage ist massiv errichtet und mit einem Stahlbetonflachdach mit Bitumenabdichtung versehen; im Kellergeschoss befindet sich ein einfach ausgebauter Kellerraum.

Der bauliche Zustand ist nicht ganz zufriedenstellend. Vorhanden sind Fassadenmängel, teilweise fehlende Fertigstellung sowie ein nicht fachgerecht hergestellter Dachrand. Zusätzlich besteht ein einfacher Carport in Holzkonstruktion mit Trapezblechdach vor der Garage.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach aus Holzkonstruktion ohne Aufbauten, Eindeckung aus Dachsteinen (Frankfurter Pfanne), Regenrinnen aus Zinkblech; Garage mit Stahlbetonflachdach und Abdichtung aus Bitumenbahnen; Carport mit Trapezblechdach

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung Baujahr 2003 mit Stahltank; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroinstallation, FI-Schalter vorhanden, je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen, Telefonanschluss, TV-Sat-Anlage

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Rollläden, Dachflächenfenster; Fensterbänke innen aus Holzwerkstoff, außen aus Aluminium; in der Garage teils Glasbausteinfenster und Kunststofffenster

• Sanitärausstattung: baujahresgemäße Sanitärausstattung in durchschnittlichem Standard; Gäste-WC im Erdgeschoss mit wandhängendem WC und Waschbecken; Bad im Dachgeschoss mit wandhängendem WC, Dusche, Wanne und Waschbecken

• Böden: Fliesen im gesamten Erdgeschoss, in Sanitärräumen und in ausgebauten Zimmern im Kellergeschoss; Kork in den Zimmern im Dachgeschoss; Beton und Fliesen in nicht ausgebauten Kellerbereichen; Betonboden im Garagen-Erdgeschoss, Fliesenboden im Garagen-Kellergeschoss

Das Objekt liegt in Laudert mit ca. 470 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein mit ca. 24.200 Einwohnern, im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am Ortsrand in guter Wohnlage innerhalb überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung. Die Nachbarschaft ist durch offene ein- bis zweigeschossige Einzelhausbebauung gekennzeichnet. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehr; als Beeinträchtigungen können Autobahn und Windräder wahrnehmbar sein.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich in Emmelshausen in etwa 13 km Entfernung, ein Kindergarten in etwa 3 bis 4 km Entfernung. Eine Bushaltestelle ist vor Ort vorhanden; Bahnanbindung besteht über die Bahnhöfe Emmelshausen oder Oberwesel in ca. 14 km Entfernung. Die Autobahn A61 ist in ca. 1,5 km erreichbar.

Das Grundstück umfasst 625 m², hat eine annähernd quadratische Form mit etwa 25 m Straßenfront und etwa 25 m mittlerer Tiefe. Es liegt in mittlerer Hanglage und fällt von der Straße ab. Teilweise bestehen Hecken als Einfriedung. Vorhanden sind Zufahrts- und Stellplatzflächen, Wege und Terrasse mit Betonpflaster, weitere Stellplatzflächen, Rasen und Anpflanzungen. Die Gartenanlagen sind vernachlässigt; zudem wurden Müll- und Schuttablagerungen festgestellt.