Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garagengebäude

Verkehrswert: 243.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garagengebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen teilweise innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus, der Keller, die Garage sowie die Außenanlagen wurden in Augenschein genommen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Flurkarte, Bauzeichnungen, Kataster- und Grundbuchunterlagen.

Gebäude

Das freistehende, voll unterkellerte Wohngebäude wurde um 1958 errichtet und ist als 2-geschossiges 1-2-Familienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss angelegt. Die Außenmaße betragen ca. 8 x 9 m, die Bruttogrundfläche ca. 288 m², der Bruttorauminhalt ca. 700 m³. Im Erd- und Obergeschoss ist eine Wohneinheit mit insgesamt 5 Zimmern, Küche, 2 Bädern, Balkon und Terrasse vorhanden; die Wohnfläche beträgt ca. 107 m². Ein bis zwei abgeschlossene Wohnungen sind möglich. Das Dachgeschoss ist ausgebaut, jedoch ist der Fluchtweg wegen stark eingeschränkter Kopfstoßhöhe im Treppenhaus nicht regelkonform.

Die Konstruktion ist massiv mit Fundamenten/Bodenplatte aus Stahlbeton, Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken, zur obersten Ebene als Holzbalkendecke. Die Grundrissgestaltung ist individuell, aber zweckmäßig und für die Bauzeit typisch. Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt; alle Räume sind belichtet, die Orientierung erfolgt nach Süden, Osten und Westen. Modernisierungen erfolgten insbesondere um 2016 mit Wärmedämmung und neuen Fenstern; außerdem wurden Brenner und Kessel der Heizung erneuert.

Der bauliche Zustand ist insgesamt schlecht bis vernachlässigt. Festgestellt wurden unter anderem Feuchtigkeit und größere Putzschäden im Keller, teilweise gesplitterte Fensterscheiben, beschädigte Türen, teilweise fehlende Zwischensparrendämmung, beschädigte Wand- und Bodenbeläge, schadhafte Tapeten und Putzflächen sowie teilweise abfallende Wandfliesen im Bad. Die Haustechnik und Elektroinstallation sind wirtschaftlich überaltert, die Heizungsanlage war außer Betrieb und nicht überprüfbar. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

weitere Gebäude

Südwestlich des Wohnhauses steht ein Garagengebäude mit betonierter Bodenplatte, Stahlbetondecke über dem Garagenraum und über zwei Außenluken erreichbarem Zwischenbereich. Das Pultdach ist mit Ziegeln eingedeckt, das Gebäude ist nur außen verputzt. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 43 m², der Bruttorauminhalt ca. 165 m³. Der Unterhaltungszustand ist schlecht und dem Alter sowie der Nutzungsart entsprechend.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss leer; im Übrigen war das Objekt eigengenutzt bzw. zur Nutzung innerhalb der Familie überlassen.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach des Wohnhauses mit Dachziegeln in grau/anthrazit; wärmegedämmter, ausgebauter Dachstuhl. Garagengebäude mit Pultdach, Ziegeldeckung.

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung; Plattenheizkörper mit Thermostatventilen; Brenner und Kessel erneuert, zum Besichtigungszeitpunkt jedoch außer Betrieb, kein Gaszähler vorhanden.

• Weitere technische Anlagen: Solarthermiekollektoren.

• Elektroinstallation: leicht unterdurchschnittliche Ausstattung, Telefonanschluss, nur Klingelanlage.

• Fenster: überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster, 3-fach verglast; innen Fensterbänke aus Marmor; Rollläden aus Kunststoff.

• Türen: Hauseingangstür als Aluminiumtürelement mit Lichtausschnitt; Innentüren lackiert bzw. furniert; Terrassentür passend zu den Fenstern.

• Sanitär: ein Bad mit Badewanne, Waschbecken und WC; weiteres Bad im Obergeschoss mit Dusche, Waschbecken und WC; Standardausstattung, kein separates Gäste-WC.

• Böden: überwiegend Beton-/Estrichboden im Kellergeschoss; Laminat in Wohn-, Schlaf- und Dachgeschossräumen, Küche und Treppenräumen; Fliesen in Bad/WC.

• Wand- und Deckenoberflächen: überwiegend Vinyl-/Prägetapeten, teils Holzverkleidungen, teils gestrichener Putz; Bäder gefliest, Küchen mit Fliesenspiegel; Decken überwiegend mit gestrichener Raufaser, teils Nut- und Federholzdecken.

• Außenanlagen: Zugangs- und Zufahrtsflächen mit Betonverbundpflaster, teils betonierte Flächen, rückwärtig Rasen sowie Sträucher/Hecken, Terrasse mit Betonplatten, Teileinfriedung durch Zaun.

Das Objekt liegt in Kindenheim mit ca. 1.050 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Leiningerland mit rund 31.000 Einwohnern, im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich nahe dem Ortskern in einer mittelguten Wohnlage. Die nähere Umgebung ist überwiegend mit 1-2-geschossigen Wohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden bebaut. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten schmalen Anliegerstraße mit geringem Verkehr; geringe bis mäßige Beeinträchtigungen sind vorhanden. In der Nähe befindet sich eine Turnhalle, sodass Emissionen nicht ausgeschlossen werden können.

Der öffentliche Nahverkehr ist vorhanden; die nächste Bushaltestelle befindet sich an der Hauptstraße. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in der Gemeinde nur eingeschränkt vorhanden. Zur weiteren Infrastruktur werden ausreichende Dienstleistungen beschrieben.

Das Grundstück ist 364 m² groß, rechteckig zugeschnitten und misst etwa 15 x 24 m. Straße und Grundstück liegen in Hanglage. Es besteht eine einseitige Grenzbebauung; zudem ist eine Bauwichgarage vorhanden. Die Flächen sind teils befestigt, rückwärtig bestehen Rasen- und Gehölzbereiche. Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen.

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