Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit integrierter Garage

Verkehrswert: 206.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1-2geschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit integrierter Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde im Rahmen von zwei Ortsbesichtigungen am 23.01.2026 und 11.02.2026 in Augenschein genommen. Das Objekt wurde zudem auf Grundlage von Bauunterlagen, Liegenschaftsunterlagen, Plänen sowie Grundbuch- und Katasterangaben bewertet.

Gebäude

Es handelt sich um ein freistehendes, 1- bis 2-geschossiges Einfamilienhaus in Massivbauweise aus etwa 1996 mit unterkellertem Baukörper und Walmdach. Das Untergeschoss ist teilweise zu Wohnraum ausgebaut; das Dachgeschoss dient als Speicher und bietet eine Ausbaumöglichkeit zu weiterem Wohnraum. Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes beträgt rund 338 m², die berechnete Wohnfläche rund 186 m². Die Außenwände bestehen aus Mischmauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, die Geschossdecken aus Beton. Die Fassade ist verputzt.

Die Raumaufteilung umfasst im Untergeschoss zwei Zimmer, Dusche/WC, einen Raum für Jagdwaffen, Flur/Diele mit Treppe, Heizungskeller, Tankraum, Hausanschlussraum sowie eine Kellergarage.
Im Erdgeschoss befinden sich Wohnen/Essen, Küche, Kinderzimmer, Elternzimmer, Jagdzimmer, Arbeitszimmer, Bad mit Wanne, Dusche und WC, Flur/Diele, Hauswirtschaftsraum sowie ein überdachter Freisitz.
Das Dachgeschoss besteht aus einem Speicherraum.

Die Grundrissgestaltung ist als zeittypisch beschrieben; Belichtung und Besonnung sind gut.

Modernisierungen sind nicht bekannt. Der bauliche Zustand ist von unterlassenen Renovierungs- und Pflegearbeiten geprägt. Festgestellt wurden unter anderem unterschiedliche Stufenhöhen an der Treppenanlage, mangelhafte Trittschalldämmung, schadhafte Firsteinbindung sowie Mängel an Dachkehlen und Dachgraten. Hinzu kommen Wärmebrücken, Belagsunebenheiten an Terrasse bzw. Balkonbelag und Durchfeuchtungen erdberührter Bauteile. Außerdem besteht ein wirtschaftlicher Nachrüstungsbedarf insbesondere bei Wänden, Fenstern und oberster Decke sowie ein Anpassungsbedarf an heutige funktionale, technische und hygienische Anforderungen. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört eine integrierte Garage im Untergeschoss des Wohnhauses. Zusätzlich ist eine Doppelgarage mit Aufbau vorhanden; der Aufbau in Leichtbauweise wird als Abstellraum bzw. Gartengeräteabstellraum genutzt. Für die Garage wurde eine Brutto-Grundfläche von rund 42 m² angesetzt. Eine frühere Hundezwingeranlage war dokumentiert, wurde jedoch zwischen den Ortsterminen abgebaut. Brandschutzfragen des Garagenaufbaus wurden nicht geprüft.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt als Wohnhaus genutzt; das Untergeschoss war wohnraumähnlich ausgebaut. Angaben zu Vermietung oder Leerstand sind nicht ausgewiesen.

• Dachform/Dachdeckung: Walmdach, Pfettendach aus Holz ohne Aufbauten, Eindeckung mit Betondachsteinen

• Heizung/Warmwasser: ölbeheizte Zentralheizung, zusätzlicher Kachelofen, Heizöllagerung über Kunststoff-Batterietanks, Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Türen/Tore: Eingangstür aus Kunststoff; Zimmertüren in verschiedenen Ausführungen, überwiegend glatte Türblätter, teils mit Futter und Bekleidung; feuerhemmende bzw. T30-Tür zum Heizungskeller und Jagdzimmer; Garagentor als Metallschwingtor

• Sanitärausstattung: Untergeschoss mit Dusche, WC und Waschtisch; Erdgeschoss mit Badewanne, Dusche, WC und Waschtisch

• Böden: überwiegend Laminat in den Wohnräumen; Fliesen in Bad/Dusche/WC; auf der Terrasse überwiegend Werkstein und Betonwerkstein

• Wand- und Deckenoberflächen: überwiegend Raufaser mit Anstrich, in den Bädern raumhoch geflieste Wände

Das Objekt liegt in Reiffelbach mit rund 220 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Meisenheim, im Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in Ortsrandlage innerhalb eines Neubaugebiets. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend offen, mit 1- bis 2-geschossiger Wohnbebauung und landwirtschaftlich geprägten Nutzungen. Die Wohnlage wird als mittel eingestuft. Am Besichtigungstag waren keine wesentlichen Emissionen oder Immissionen erkennbar; störende benachbarte Betriebe oder Gebäude wurden nicht festgestellt. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten Gemeindestraße ohne Gehwege, Parkbuchten oder öffentliche Parkplätze.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ort nicht vorhanden und stehen in der nahegelegenen Verbandsgemeinde bzw. in Meisenheim zur Verfügung. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 500 m Entfernung. Schulen, Kindertagesstätten sowie weitere soziale und kulturelle Einrichtungen sind im Ort nicht vorhanden; ärztliche Versorgung und weitergehende Infrastruktur befinden sich in den umliegenden Orten.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten und umfasst 1.104 m². Das Gelände steigt von der Straße an. Es ist mit Strom, Wasser und Kanal erschlossen; das Hauptgebäude und die Garage stehen nicht auf der Grenze. Das Grundstück ist teilweise eingefriedet und weist Aufwuchs auf. Zusätzlich vorhanden sind befestigte Flächen und eine bergseitige Terrasse.