Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 283.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus und Nebengebäude bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.09.2024 von innen und außen durch den Sachverständigen besichtigt. Der Dachraum des Nebengebäudes war dabei nicht zugänglich. Die Bewertung erfolgte ergänzend auf Grundlage eingereichter Unterlagen wie Bauzeichnungen, Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und behördlichen Auskünften.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein um 1900 errichtetes, zweigeschossiges, massives Einfamilienhaus mit teilweise unterkellertem Bereich und ausgebautem Dachgeschoss, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Wohnfläche beträgt ca. 170 m², die Bruttogrundfläche etwa 238 m². In den letzten Jahren erfolgten verschiedene Modernisierungen (z.B. Dach, Heizung, Leitungssysteme, Fenster im DG), die jedoch noch nicht vollumfänglich abgeschlossen sind. Die Grundrissgestaltung ist funktional, im Erdgeschoss sind Esszimmer und Küche als Durchgangszimmer ausgeführt; das Bad befindet sich im Nebengebäude. Die Belichtung ist im Erdgeschoss überwiegend schlecht, in den übrigen Geschossen ausreichend.

Das Erdgeschoss beherbergt Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Flur und einen Hauswirtschaftsraum sowie den Zugang zum Bad im Nebengebäude. Im Obergeschoss sind drei Zimmer, Flur und WC untergebracht, das Dachgeschoss bietet zwei Zimmer, Flur und ein weiteres WC. Die Kellerräume sind geringfügig, dort befindet sich der Heizungsraum.

Das Gebäude wurde zum Teil bereits modernisiert (z.B. neue Dachdämmung und Eindeckung 2019, neue Heizungsanlage 2019, Teile der Elektro- und Sanitärinstallation ab 2019). Die Ausstattungsqualität ist einfach bis mittel, es fehlen teilweise Innentüren, Wand- und Deckenbekleidungen sind teils noch nicht fertiggestellt, ebenso einige Bodenbeläge. Baumängel bestehen insbesondere an Balkendecken im Erdgeschoss sowie durch Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer (EG).

Denkmalschutz besteht im Rahmen der „Denkmalzone Ortskern“; das konkrete Haus ist jedoch nicht als Einzelbaudenkmal ausgewiesen.

Weitere Gebäude

Das angebundene Nebengebäude (ehemaliger Stall/Scheune) stammt vermutlich ebenfalls aus der Zeit um 1900, hat eine Grundfläche von ca. 67 m², ist nicht unterkellert, und befindet sich in sehr schlechtem baulichem Zustand. In den 1980er Jahren wurde ein kleiner Anbau zur Verbindung mit dem Wohnhaus errichtet. Im Erdgeschoss des Nebengebäudes wurden ein Bad und zwei Lagerräume geschaffen. Das Dach ist teils ohne Eindeckung, tragende Holzkonstruktionen sind stark verwittert, die Standsicherheit kann nicht garantiert werden.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 476 m² groß, annähernd rechteckig zugeschnitten und eben. Die Front zur Wormser Landstraße misst etwa 12 m, die Tiefe ca. 35 m. Die unbebaute Grundstücksfläche liegt nördlich vom Haus und ist potenzieller Gartenbereich. Die Außenanlagen (z. B. Hof mit Natursteinpflaster, Tor, Dachvorbau) sind ungepflegt, der Bereich der ehemaligen Scheune ist teilweise mit Bauschutt belegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und wurde von einem der Eigentümer zu Wohnzwecken bewohnt. Mietverhältnisse bestehen nicht.

• Satteldach am Haupthaus mit Tonsziegeldeckung (2019 erneuert), Dämmung mit Mineralwolle (200 mm)

• Dachkonstruktion Nebengebäude: Satteldach, teilweise ohne Eindeckung

• Heizung: Gaszentralheizung, Wärmeverteilung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen, zusätzliche Festbrennstofföfen in Küche und Wohnzimmer

• Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: Erneuert ab 2019, noch nicht vollständig abgeschlossen, ausreichend Stromkreise/Steckdosen

• Bodenbeläge: Wohnräume/Flure teils alte Holzdielen, Fliesen, Laminat, Vinyl oder provisorische Holzwerkstoffplatten; Keller: Beton

• Fenster: Überwiegend weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung (Baujahre vorwiegend 1986/1999, DG 2019), Rollläden, Fensterbänke aus Stein/Marmor

• Sanitärausstattung: Unterschiedlicher Standard, Bad im Nebengebäude mit Badewanne, Dusche, WC, Waschmaschine, weiße Sanitärobjekte, weitere WCs im OG und DG, teils Zwangsentlüftung, einfache Ausführung

Das Objekt liegt in Worms, Stadtteil Heppenheim (ca. 85.600 Einwohner), im Landkreisfreie Stadt Worms, Bundesland Rheinland-Pfalz.

Mikrolage und Wohnlage:
Die Immobilie befindet sich im alten Ortskern, ca. 9 km vom Wormser Stadtzentrum entfernt, an einer klassifizierten Landesstraße (L395) mit regem Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaft ist geprägt von wohnbaulicher Nutzung mit kompakter, typischer Haus-/Hofbebauung, im Umfeld auch Weinbaubetriebe. Zu Beeinträchtigungen kommt es insbesondere durch Straßenverkehr. Die Wohnlage wird als mittlere Lage eingeschätzt.

Infrastruktur:
Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten und Grundschule sind im Stadtteil erreichbar. Weiterführende Schulen, Fachärzte und ein Krankenhaus befinden sich in Worms. Öffentliche Verkehrsmittel: Bushaltestelle unter 100 m entfernt; nächster Bahnhof (Worms-Pfeddersheim) ca. 4,5 km.

Zum Grundstück:
Das Grundstück ist eben, rechteckig sowie nach Norden ausgerichtet. Die Bebauung folgt typischer Haus-/Hofbauweise. Überwiegend einfache Außenanlagen, Potenzial für Gartenfläche nördlich des Hauses. Bewuchs ist rudimentär, teilweise Bauschuttlagerung.