Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 67.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilweise einseitig angebautes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit zweigeschossigem Haupthaus und einem zweigeschossigen Anbau, ergänzt durch ein eingeschossiges Nebengebäude (Garage, Heizungsraum) mit Speicher im Dachgeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.07.2025 im Rahmen eines Ortstermins eingehend besichtigt und aufgemessen. Die Bewertung erfolgte dabei ausschließlich durch äußere Inaugenscheinnahme ohne zerstörende oder Funktionsprüfungen. Baubehördliche Unterlagen lagen nur für den östlichen Anbau vor.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein teilunterkellertes Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und einem nicht als Aufenthaltsraum anerkannten Dachgeschoss, das jedoch teilweise wohnraumähnlich ausgebaut ist. Das genaue Ursprungsbaujahr ist unbekannt, für den östlichen Anbau ist ein Baujahr um 1971 dokumentiert.

Das massive Wohnhaus besteht aus einem westlichen Haupthaus und einem östlichen Anbau. Die Fassaden sind teils verputzt, gestrichen oder mit Asbestzementschindeln verkleidet. Die Decken variieren zwischen Holzbalken-, Gewölbe- und Betonkappendecken. Die Treppen sind als geschlossene Holztreppen ausgeführt. Das Haupthaus ist mit einem Satteldach mit Ziegeleindeckung, der Anbau mit einem Pultdach und Wellasbestzementplatteneindeckung versehen.

Im Erdgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Diele, Duschbad, Abstellraum und Terrasse; im Obergeschoss drei Zimmer, Diele, Flur, Bad und Abstellraum; das Dachgeschoss dient als Hobby-/Speicherraum mit eingeschränkter Nutzbarkeit (niedrige Raumhöhen, fehlende Rettungswege).

Die Grundrissgestaltung ist verwinkelt und entspricht nicht heutigen Wohnansprüchen; es liegen unterschiedliche Ebenen und teils niedrige Deckenhöhen (EG tlw. 2,11 m, OG tlw. ab 2,18 m) vor. Die Belichtung ist teils nur mäßig. Das Gebäude befindet sich in einem vernachlässigten Zustand mit diversen Bauschäden: undichtes, teils beschädigtes Dach, überalterte Fenster, schadhaftes Mauerwerk/Fassade, Schimmelbildung, defekte Heizungsanlage und Elektroinstallation, schadhaftes Bad, Feuchtigkeitsschäden, abgenutzte Oberflächen und Einrichtung.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude (Garage, Heizungsraum, Speicher) ist massiv gebaut, überwiegend in Bruchstein- bzw. Bimsmauerwerk, mit Satteldach und Ziegeleindeckung. Im Erdgeschoss befinden sich Garage und Heizungsraum, das Dachgeschoss dient als Speicher. Die Garage hat eine geringe lichte Höhe (ca. 1,97 m). Der bauliche Zustand ist ebenfalls vernachlässigt: Überaltertes Dach, Risse in der Fassade, korrodierte Metalltüren und verwitterte Holztüren.

Grundstück

Das Grundstück misst 414 m², hat einen unregelmäßigen Zuschnitt und ist geneigt. Es ist über eine Anliegerstraße (Amselweg) erschlossen und normal befestigt. Die baulichen Außenanlagen (Befestigungen, Einfriedungen, Holzschuppen) sind in schlechtem Zustand und teilweise schadhaft oder verwittert. Die Eingrünung (Rasenflächen) wirkt ungepflegt. Leitungen für Wasser, Strom und Kanal sind vorhanden. Es bestehen keine Hinweise auf Altlasten oder Bergschäden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet.

• Dachformen: Haupthaus Satteldach mit Ziegeleindeckung, Anbau Pultdach mit Wellasbestzementplatten, Nebengebäude Satteldach mit Ziegeleindeckung

• Heizung: Ölbefeuerte Warmwasserzentralheizung (Heizkessel von 1998, im Nebengebäude, defekt); Heizkörper als Metallflach- und Metallplattenheizkörper mit Thermostatventilen; Möglichkeit zum Anschluss eines Festbrennstoffofens

• Warmwasser: Dezentral über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: Teilweise integrierte Beleuchtung in Decken; teilweise funktionsuntüchtig, reparaturbedürftig

• Böden: Laminat, Kunststeinboden, Fliesen, in Nebengebäude Betonboden

• Fenster: Isolierverglaste Kunststoff- und Holzfenster, Nebengebäude zusätzliche einfachverglaste Holzfenster und Metalldachluken

• Sanitärausstattung: EG Duschbad (Stand-WC, Waschtisch, Dusche, Waschmaschinenanschluss, beiger Sanitärausstattung, überholt), OG Bad (Hänge-WC, Waschtisch, Badewanne, weiße Sanitärausstattung, moderater Zustand)

• Türen: Hauseingangstür aus Kunststoff, Innentüren aus Holz (teils mit Glasfüllung, teils überaltert)

• Wände/Decken: Unterschiedlich tapeziert, verputzt, gestrichen, verkleidet (z.T. Holz/Spanplatten/Stuckarbeiten)

Ortslage:
Diese Immobilie befindet sich in Daun-Neunkirchen, einem Ortsteil der Stadt Daun (etwa 8.300 Einwohner, Landkreis Vulkaneifel, Rheinland-Pfalz) im ländlichen Raum. Die Verbandsgemeinde Daun zählt ca. 24.200 Einwohner.

Wohn- und Mikrolage:
Das Grundstück liegt ruhig an einer wenig befahrenen Anliegerstraße (Amselweg) in einer durchschnittlichen Wohnlage, umgeben von Einfamilienhäusern und ehemaligen Hofstellen. Die nächstgelegene Kirche befindet sich nördlich des Objektes. Es gibt keine wertrelevanten Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Industrie oder Verkehr.

Infrastruktur:
Kindertagesstätte in ca. 500 m, Grund-/weiterführende Schulen in 3 km Entfernung im Hauptort Daun. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf ca. 1,5 km entfernt, breite Versorgung im Zentrum Daun (~3 km). Bushaltestelle ca. 250 m entfernt, nächster Bahnhof (Gerolstein, Regionalbahn Köln-Trier) ca. 13 km, Autobahnanschluss A1 ca. 8 km.

Grundstück:
Das Gelände ist geneigt, unregelmäßig zugeschnitten, grenzt im Norden/Nordwesten an die Straße. Die Begrünung besteht im Wesentlichen aus Rasen. Befestigung mit Betonpflastersteinen, Einfriedung aus verputzten Bruchsteinmauern, Sockelmauern mit Holzlattenzaun, z.T. Holzzaunelemente auf Metallpfosten. Es gibt einen verwitterten Holzschuppen, Zustand der Außenanlagen insgesamt ungepflegt und schadhaft.