Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden sowie weiteren Grundstücken

lfd. Nr. 1, Flurstück-Nr. 56, Verkehrswert: 70.700,00 €
lfd. Nr. 2, Flurstück-Nr. 57, Verkehrswert: 28.900,00 €
lfd. Nr. 3, Flurstück-Nr. 58, Verkehrswert: 10.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eineinhalbgeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie zwei weiteren Grundstücken mit Erholungsfläche, baulichen Anlagen und Bauland.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.03.2026 ausschließlich von außen und ohne Betreten der Grundstücke besichtigt; eine Innenbesichtigung der Gebäude wurde nicht gestattet. Das Objekt wurde daher teilweise auf Grundlage äußerer Inaugenscheinnahme, vorliegender Unterlagen und sachverständiger Annahmen bewertet.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein unterkellertes, eineinhalbgeschossiges Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und wurde um 1873 errichtet; Einmessdaten liegen aus ca. 1886/87 vor. Das fiktive Baujahr wurde unter Berücksichtigung unterstellter Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen auf ca. 1961 geschätzt. Es handelt sich um ein Wohnhaus mit unterstellt einer Wohneinheit, grenzständig nach rückwärtig und seitlich angebauten Gebäudeteilen. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 393 m². Angaben zur Wohnfläche waren wegen der ausgebliebenen Innenbesichtigung nicht möglich.

Zur inneren Raumaufteilung, den konkreten Räumen und der tatsächlichen Grundrissgestaltung konnten keine gesicherten Feststellungen getroffen werden. Nach Gutachten besteht das Gebäude aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Belichtung und Besonnung wurden sachverständig als ausreichend eingeschätzt. Die Grundrissgestaltung blieb mangels Innenzugang offen. Die Anforderungen des aktuellen Gebäudeenergiegesetzes werden nach Einschätzung des Gutachters voraussichtlich nicht erfüllt.

Am Gebäude wurden äußerlich Modernisierungen bzw. Instandsetzungsmaßnahmen angenommen, insbesondere an Dacheindeckung, Dachflächenfenstern, Fassade, Fenstern, Eingangstür, Eingangsbereich und rückwärtigen Bereichen. Zudem wurden Maßnahmen gegen Feuchtigkeit im Keller- und Erdgeschossbereich vermutet. Der äußere Zustand wurde insgesamt als befriedigend beschrieben, allerdings mit unterstelltem Unterhaltungsstau, Renovierungsbedarf sowie wirtschaftlichen Wertminderungen. Das Gebäude war zum Wertermittlungs-Stichtag bewohnt.

Weitere Gebäude

Als Nebengebäude 1 ist ein linksseitiger Anbau aus massivem Bruchsteinmauerwerk vorhanden, ebenfalls mit Baujahr 1873. Der vordere Teil ist eingeschossig mit unterstelltem Dachgeschoss, insgesamt mit Satteldach und Ziegel- bzw. Betondachsteindeckung. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 213 m². Vorhanden sind ein Sektionaltor mit integrierter Tür, zwei weitere Eingangstüren, Fenster und Glasbausteine. Feuchtigkeitsschäden, Risse und Unterhaltungsstau wurden äußerlich festgestellt bzw. unterstellt. Die Nutzung ist als Lagergebäude eingeordnet.

Nebengebäude 2 ist ein rückseitiger, nach Südosten fortgeführter Anbau, ebenfalls in massivem Bruchsteinmauerwerk und aus dem Ursprungsbaujahr 1873. Es ist eingeschossig mit Dachraum, Satteldach und Ziegel- bzw. Betondachsteindeckung ausgeführt. Die Bruttogrundfläche beträgt ebenfalls ca. 213 m². Äußerlich wurden Glasbausteine, Feuchtigkeitsschäden, Risse, Vordächer und eine Photovoltaikanlage festgestellt. Der Bereich wurde offenbar zu Lagerzwecken genutzt.

Auf dem Grundstück Flurstück 57 befindet sich zusätzlich ein südöstlicher Anbau in massiver Bruchsteinbauweise, wohl aus 1873 oder später. Er ist eingeschossig mit Dachraum, mit Satteldach und einer Bruttogrundfläche von ca. 40 m². Auch hier wurden Feuchtigkeitsschäden, Risse und Unterhaltungsstau angenommen.

Grundstück

Das Gesamtobjekt umfasst drei Flurstücke mit zusammen 1.730 m². Das Hauptgrundstück mit Wohngebäude und zwei Nebengebäuden hat 540 m² und ist ein unregelmäßig geschnittenes Eckgrundstück mit etwa 72 m Straßen- bzw. Wegefront und rund 15 m mittlerer Tiefe. Es ist weitgehend eben.

Ein weiteres Grundstück mit 1.000 m² ist unregelmäßig zugeschnitten, besitzt etwa 10 m Front und steigt nach Südwesten um rund 5 m an. Es ist als Bauland eingeordnet, wird aber nur eingeschränkt als „besseres Hinterland/erstes Gartenland“ bewertet und ist mit Anbau sowie mehreren Freizeitanlagen wie Gartenhaus, Teich bzw. Pool, Freisitzflächen, Hochbeeten, Pavillon, Grillbereich und weiteren Gartenanlagen genutzt.

Das dritte Grundstück mit 190 m² ist ebenfalls unregelmäßig geschnitten, weitgehend eben und wird als Garten- bzw. Grünfläche genutzt; vorhanden sind unter anderem Stützmauern mit Anpflanzungen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude bewohnt, die Nebengebäude wurden benutzt, wobei der Bereich des rückwärtigen Anbaus offenbar zu Lagerzwecken diente.

Das Objekt liegt in Horschbach mit ca. 237 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Kusel-Altenglan mit rund 23.000 Einwohnern, im Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist dörflich und nahe dem Ortsrand, in einfacher bis mittlerer Wohnlage sowie einfacher Geschäftslage. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße mit geringem Verkehr, die als Sackgasse endet. Die Nachbarschaft ist durch wohnbauliche Nutzungen sowie teils offene und teils geschlossene 1- bis 2-geschossige Bebauung geprägt. Beeinträchtigungen bestehen im üblichen Umfang sowie zusätzlich durch Fluglärm, Glockengeläut, die Nähe zu einem Truppenübungsplatz und mehrere Windräder im Umfeld.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich in den umliegenden Versorgungsorten in etwa 5 km Entfernung. Eine Bushaltestelle liegt in ca. 0,3 km Entfernung; weitergehende Verwaltungs- und Versorgungseinrichtungen befinden sich in den größeren Nachbarorten. Die überregionale Anbindung erfolgt über das regionale Straßennetz; nächstgelegene größere Zentren sind Kusel und Lauterecken.