Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Anbau und Garage

Verkehrswert: 164.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem freistehenden Wohnhaus, Anbau, eingeschossigen Erweiterungsbau und einer Garage bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.01.2026 in dem für die Wertermittlung notwendigen Umfang außen und innen besichtigt. Das Wohnhaus, der Anbau, der Erweiterungsbau sowie die Garage konnten betreten werden; ergänzend wurden Grundbuch-, Kataster- und Vermessungsunterlagen herangezogen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges Wohnhaus in Massivbauweise aus ca. 1960 mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und ohne Keller. Das Gebäude verfügt über einen angebauten Gebäudeteil sowie einen eingeschossigen Erweiterungsbau; insgesamt wurden Wohnhaus, Anbau und Erweiterung als bauliche Einheit bewertet. Die Außenfassaden sind verputzt und gestrichen. Das Dachgeschoss ist begehbar, aber nur gering ausbaufähig und die Dachflächen sind ungedämmt.

Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss des Wohnhauses Wohnzimmer, Flur sowie Heiz- und Tankraum. Im Obergeschoss befinden sich Flur, zwei Zimmer und ein Bad. Der Anbau enthält im Erdgeschoss eine Gaststube, Küche und Eingangsbereich. Nach den Systemskizzen besteht damit eine für ein älteres Wohnhaus typische, in Teilen verschachtelte Grundrissstruktur mit funktionalen Nachteilen. Gutachterlich hervorgehoben werden ein unwirtschaftlicher Grundriss und ein Höhenversatz der Geschossebenen, was wertmindernd berücksichtigt wurde.

Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend beurteilt. Der bauliche Zustand ist bezogen auf das Gebäudealter als normal beschrieben, jedoch mit Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf. Festgestellt wurden Feuchtigkeits- und Putzschäden; zudem ist die Ausziehtreppe zum Dachgeschoss defekt. Modernisierungen erfolgten nur in laufender Instandhaltung, eine umfassende energetische oder grundrissbezogene Erneuerung ist nicht dokumentiert.

Weitere Gebäude

Zur baulichen Anlage gehört ein seitlicher, eingeschossiger Erweiterungsbau in Massivbauweise. Auf dessen Dach befindet sich ein Kleintierstall als Holzkonstruktion. Der Erweiterungsbau wurde als werthaltiger Gebäudeteil gesondert berücksichtigt.

Weiterhin ist eine massiv errichtete Garage aus ca. 1960 vorhanden. Sie besitzt ein Flachdach aus Beton mit Plattenbelag, ein Stahltor, Betonboden und keine Fenster. Auf der Garage befindet sich ein Aufbau in Form eines Wintergartens als Holzkonstruktion.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach am Wohnhaus mit Tonziegeldeckung; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr 1990; Kunststofftanks im Gebäude; Warmwasserversorgung überwiegend zentral über die Heizung; zusätzlich Festbrennstoffofen

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: im Wohnhaus Kunststofffenster mit Doppelverglasung; im Anbau Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit Badewanne, WC und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit Dusche, WC und Waschbecken

Das Objekt liegt in Langenthal mit ca. 85 Einwohnern im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am Ortsrand in einfacher Wohnlage an einer Anliegerstraße. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt. Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Die Lage ist topografisch deutlich hangig; das Gelände steigt von der Straße stark an.

Schulen, Ärzte und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im Ort nicht vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung. Der nächstgenannte Bahnhof liegt in Monzingen; überörtliche Anbindungen bestehen zudem in Richtung B 41 und A 61.

Das Grundstück hat eine Katasterfläche von 1.523 m², wobei für die Bewertung eine nutzbare Grundstücksgröße von rund 900 m² zugrunde gelegt wurde. Es handelt sich um ein stark ansteigendes Hanggrundstück in Steillage. Die Straße ist voll ausgebaut; Anschlüsse an Strom, Wasser, Kanal und Telefon sind vorhanden. Außenanlagen umfassen Hofbefestigung, Terrasse, Stützmauer, Gartenanlagen, Pflanzungen und Einfriedungen.