Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Scheune und Einzelgarage

Je zu 1/2 Anteil an

Lfd. Nr. 1: Flurstück 157, Schneiderstraße 11, 4459 m² Verkehrswert €: 191.000,00
Lfd. Nr. 2: Flurstück 349/158, Schneiderstraße 11, 219 m² Verkehrswert €: 145.000,00
Lfd. Nr. 3: Flurstück 403/175, Schneiderstraße 11, 225 m² Verkehrswert €: 4.500,00
Lfd. Nr. 4: Flurstück 404/175, Schneiderstraße, 191 m² Verkehrswert €: 3.820,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um mehrere Flurstücke mit einem bebauten Grundstück mit seitlich angebautem Wohnhaus, Scheune und Einzelgarage. Der Miteigentumsanteil beträgt je 1/2 Anteil an den genannten Flurstücken.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.01.2025 von außen in Augenschein genommen. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt; wesentliche Teile der Bewertung basieren auf Unterlagen sowie äußerlicher Begutachtung. Der aktuelle Zustand des Innenausbaus konnte nicht verifiziert werden.

Gebäude

Das Wohngebäude wurde ca. 2021 saniert und besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Konstruktion ist massiv (Beton-Streifenfundament, massive Mauerwerkswände), augenscheinlich mit einer Holzkonstruktion für die oberste Decke. Die straßenseitige Fassade ist weiß verputzt, gartenseitig fehlt im Untergeschoss der Außenputz. Das Gebäude erreicht eine Bruttogrundrissfläche von 276 m² mit ca. 164,7 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung gliedert sich wie folgt: im Erdgeschoss und Obergeschoss jeweils eine Wohnetage (je ca. 54 m²), das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut (reduzierte Fläche). Im Untergeschoss befindet sich eine Nutzfläche (ca. 60 m²), wobei die behördliche Genehmigung für eine Wohnnutzung hier fehlt.

Das Gebäude verfügt über neue Kunststofffenster mit Isolierverglasung und eine moderne Aluminium-Haustür. Die Außenanlagen umfassen einen terrassierten Garten, ungepflasterte Zuwegungen und Stellplätze; die Gesamtqualität wird als mittel eingestuft. Die Grundstücksform ist grob rechteckig und das Gelände terrassiert in Hanglage. Eine Einzelgarage befindet sich in der angrenzenden Scheune. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Umbauten und Modernisierungen erfolgten 2021; der Innenausbau wurde nicht abschließend bewertet.

Weitere Gebäude

An das Wohnhaus schließt eine größere Scheune (ca. 112 m² Nutzfläche) mit integrierter Einzelgarage an. Die Scheune ist in einfacher Bauweise errichtet und grenzt direkt an das Grundstück an. Sie dient als Nutzfläche und ist von mittlerer baulicher Qualität. Darüber hinaus sind zwei weitere Flurstücke (403/175 mit 225 m² und 404/175 mit 191 m²) als siedlungsnahe Gartenflächen ausgewiesen; sie werden als Gärten genutzt und sind unbebaut.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus sowie die angrenzenden Nutzgebäude und Grundstücksflächen unbewohnt und standen leer. Das Untergeschoss der Gebäude wurde als Nutzfläche bewertet, da keine Genehmigung zur Wohnnutzung vorliegt. Die Gartenflächen waren ungenutzt bzw. als Grünfläche angelegt.

Waldböckelheim, ca. 2.165 Einwohner, Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz.
Das Objekt befindet sich im Ortskern von Waldböckelheim (älterer Ortsteil) in einer durchschnittlichen, dörflich geprägten Wohnlage. Die unmittelbare Umgebung ist überwiegend mit Wohnnutzung bebaut, teils auch gewerbliche Nutzung (wie Weingut). Die Bebauung ist ein- bis zweigeschossig. Die Erschließung erfolgt über eine ausgebaute, geteerte Nebenstraße mit gepflastertem Gehweg. Es gibt gelegentliche Lärmbelästigung durch die nahegelegene Landesstraße 108, sonst keine besonderen Wertbeeinträchtigungen; Altlasten sind keine bekannt.

In der nahen Umgebung befinden sich zwei Kindergärten, eine Grundschule und eine Realschule. Weiterführende Schulen sowie zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und weitere Infrastruktur sind in Bad Sobernheim (8 km) und Bad Kreuznach (16 km) erreichbar. Geschäfte des täglichen Bedarfs, ÖPNV, sowie Freizeitmöglichkeiten (Wandern, Vereine, Natur) sind im Ort vorhanden.

Das Grundstück erstreckt sich über mehrere Flurstücke: Das Hauptgrundstück ist etwa 105 m² groß, das südlich angrenzende Flurstück umfasst ca. 219 m²; beide sind grob rechteckig zugeschnitten mit ca. 20 m Straßenfront und ca. 27 m Tiefe. Die Hanglage wird durch Terrassen im Gartenbereich ausgeglichen. Die weiteren Grundstücke (225 m², 191 m²) sind als Gartenland ausgewiesen und ebenfalls rechteckig zugeschnitten.