Zwangsversteigerung Wohnung mit Kellerraum und PKW-Abstellplatz

Verkehrswert: 110.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an er Wohnung im EG und Kellerraum Nr. 1 lt. Aufl.plan. Es beseht ein Sondernutzungsrecht am PKW-Abstellplatz im Freien , Nr. 2.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.10.2025 außen und innen besichtigt. Das Objekt konnte weitgehend in Augenschein genommen werden; allgemein zugängliche Bereiche wie Treppenhaus und Hof wurden einbezogen, die Dächer nicht, die Bewertung erfolgte im Übrigen auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen und augenscheinlichen Eindrücke ohne Bauteilöffnung.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss des Vorderhauses und umfasst nach den vorliegenden Unterlagen rund 62 m² Wohnfläche; außerdem gehört ein Kellerraum dazu. Versteigert werden das Sondereigentum an dieser Einheit sowie das Sondernutzungsrecht an einem im Freien gelegenen Pkw-Stellplatz.

Die Grundrissgestaltung ist für das Baujahr typisch. Hervorgehoben werden ein teilweise ungünstiger Zuschnitt mit einem gefangenen Bad sowie eine insgesamt ausreichende Belichtung und Besonnung. Die Wohnung verfügt nach den Feststellungen über einen teilweise renovierten Innenausbau, der überwiegend unfachmännisch ausgeführt wurde. Wesentliche Bauschäden im Sondereigentum waren augenscheinlich nicht erkennbar, allerdings besteht allgemeiner Renovierungsbedarf. Wertmindernd wirken zudem die mangelnde Wärmedämmung und die einfache, teils ältere Ausführung.

Gebäude

Das Vorderhaus ist Teil einer Gesamtanlage mit drei Gebäudeteilen und wurde ursprünglich 1928 errichtet. Es handelt sich um ein einseitig angebautes, unterkellertes, dreigeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt vier Wohnungen im Vorderhaus. Die Einheit liegt im Erdgeschoss; im Kellergeschoss befinden sich zugehörige Kellerräume sowie Technik- und Gemeinschaftsflächen. Modernisiert wurden insbesondere Dach und Haustür des Vorderhauses.

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, mit Bruchsteinkeller, einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung sowie bauzeittypischen Decken- und Treppenkonstruktionen. Der bauliche Zustand wird als teilweise unterdurchschnittlich beschrieben, mit überdurchschnittlichen Verschleißerscheinungen und mittlerem Instandhaltungsstau. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden im Keller und im Obergeschoss sowie ein schadhaft verputzter Sockel. Denkmalschutz wurde nicht angenommen.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt; die zu bewertende Einheit war vermietet.

weitere Gebäude

Zur Gesamtbebauung gehören außerdem ein eingeschossiger, beidseitig angebauter Mittelbau aus der Zeit um 1958 sowie ein zweigeschossiges Hinterhaus mit einer weiteren Wohnung. Im Mittelbau liegen unter anderem das Bad der Wohnung Nr. 1 sowie weitere zu anderen Einheiten gehörende Räume. Beim Hinterhaus wurden die Fenster modernisiert. Ferner besteht im gemeinschaftlichen Eigentum ein Schuppen im Hof.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Vorderhaus mit Sattel- bzw. Giebeldach und Satteldachgauben, Eindeckung mit Tonziegeln; Mittelbau mit Pultdach, teils Tonziegeln, teils gewellten Faserzementplatten; Hinterhaus mit Pultdach und gewellten Faserzementplatten; Dachflächen jeweils nicht gedämmt.

• Heizung und Warmwasser: in der Wohnung Gas-Einzelöfen, Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer.

• Elektroinstallation: überwiegend mittlere, teils erneuerte Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass, wenige Steckdosen; Gegensprechanlage, Türöffner, Zählerschrank und Kippsicherungen.

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Kunststoffrollläden; innere Fensterbänke aus beschichteten Holzwerkstoffen, äußere Fensterbänke aus Sandstein, teils mit Anstrich.

• Sanitärausstattung: Bad mit eingebauter Wanne, Stand-WC und Waschbecken; ältere Standardausstattung mit weißen Sanitärobjekten.

• Böden: überwiegend Kunststoffbelag/Laminat in den Wohnräumen, Fliesen in den Nassbereichen.

Das Objekt liegt in Worms mit rund 83.000 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Worms in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich in der Stadtmitte in mittlerer bis guter Wohnlage. Die nähere Umgebung ist überwiegend wohnbaulich genutzt und durch mehrgeschossige Bebauung geprägt. Das Grundstück liegt an einer Wohnstraße; Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Ein Bahnhof ist in Worms vorhanden; außerdem besteht Anschluss an überörtliche Straßenverbindungen. Angaben zu Schulen, Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten werden im Gutachten nicht näher konkretisiert.

Das Grundstück ist eben und annähernd rechteckig mit leichter Unregelmäßigkeit, etwa 12 m Straßenfront und rund 35 m mittlerer Tiefe bei insgesamt 400 m² Fläche. Es ist grenzständig bebaut, durch Mauer eingefriedet und im Hof teilweise befestigt; der Gartenbereich ist westlich ausgerichtet.