Zwangsversteigerung zwei Wohnhäuser als Wohnungseigentum

lfd. Nr.: 1, Verkehrswert: 10.000,00 €
lfd. Nr.: 2, Verkehrswert: 135.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Wohnungseigentumseinheiten im Erd- und Obergeschoss eines zweigeschossigen, unterkellerten Gebäudes. Eine der Einheiten weist im Erdgeschoss einen Brandschaden auf. Die beiden Einheiten bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.03.2026 außen und innen besichtigt. Wegen Wandverkleidungen, lagerndem Material sowie Gerümpel, Unrat und Müll waren einzelne Bauteile und Oberflächen nur eingeschränkt einsehbar; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Kataster- und Marktdaten.

Gebäude

Das wertmäßig maßgebliche Objekt ist das Wohnhaus SE II links. Es handelt sich um ein ursprünglich um 1844 nach Baustil und Baumaterial errichtetes, später 1955 erweitertes, zweigeschossiges und unterkellertes Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss. Historisch wurde der Gebäudekomplex ursprünglich als Gaststätte mit Tanzsaal genutzt; das linke Haus wurde früher auch gewerblich beziehungsweise als Praxis genutzt. Das Gebäude umfasst eine Einheit, verfügt über einen Gewölbekeller in Bruchsteinmauerwerk sowie über eine Dachterrasse, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist. Die Brutto-Grundfläche wurde mit rund 394,60 m² angesetzt.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben. Nach den vorliegenden Grundrissskizzen verteilen sich im Erdgeschoss unter anderem Flur, Bad, Büro sowie Wohn- und Schlafbereiche, im Obergeschoss weitere Wohnräume einschließlich Küche, Bad und Wohnzimmer. Damit besteht eine hausartige, über mehrere Ebenen organisierte Wohnnutzung.

Das Wohnhaus SE I rechts wurde ebenfalls um 1844 errichtet und 1951 erweitert. Es ist zweigeschossig, unterkellert, besitzt ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und einen Gewölbekeller aus Bruchsteinmauerwerk; der Zugang zum Obergeschoss erfolgt über eine Außen-Wendeltreppe. Die Einheit umfasst ein Gebäude mit rund 377,80 m² Brutto-Grundfläche, einfacher Sanitärausstattung und zweckmäßiger Grundrissgestaltung.

Wertentscheidend ist der nicht behobene Brandschaden im Erdgeschoss. Dadurch ist die Einheit derzeit nicht benutzbar und weder vermietbar noch normal verwertbar. Nach den Unterlagen wurde das Gebäude zwar renoviert, der Brandschaden mit Schäden unter anderem an Küche, Bad/WC, Wohn-Esszimmer und Fensterfront prägt den Zustand jedoch maßgeblich. Aufgrund der atypischen Wohnungseigentumskonstruktion und der Schadenssituation ist die Verwertbarkeit zusätzlich erschwert.

Als weiteres wertrelevantes Gebäude ist rückwärtig ein Wirtschaftsgebäude vorhanden, das zum Gemeinschaftseigentum zählt und beiden Einheiten wertmäßig hälftig zugerechnet wurde. Am Dach des Wirtschaftsgebäudes ist ein Bauschaden dokumentiert.

Das Gebäude wurde 1981 renoviert, in den letzten 20 Jahren jedoch nicht modernisiert. Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend, mit Reparatur- und Instandhaltungsstau sowie wertrelevanten Unterhaltungsbesonderheiten aus der atypischen WEG-Konstruktion. Die Restnutzungsdauer wurde sachverständig mit 20 Jahren angesetzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das linke Wohnhaus SE II leerstehend und das rechte Wohnhaus SE I war wegen des nicht behobenen Brandschadens im Erdgeschoss nicht nutzbar.

• Dachform und Dachdeckung: zum Hauptgebäude nicht näher beschrieben; Dach, Dachstuhl und Dachboden stehen im Gemeinschaftseigentum.

• Heizung und Warmwasser: beide Einheiten mit Gaszentralheizung.

• Fenster: PVC-Fenster mit Doppelverglasung in beiden Einheiten.

• Sanitärausstattung: SE I einfach, SE II mittel.

Das Objekt liegt in Norheim mit ca. 1.500 Einwohnern im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im alten Ortskern in überwiegend wohnbaulich geprägter Nachbarschaft an einer Anliegerstraße. Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Die Umgebungsbebauung ist durch mehrseitige Grenzbebauung und Anbauten geprägt.

Ein Bahnhof ist im Ort vorhanden; überörtlich bestehen Bezüge nach Bad Kreuznach, Idar-Oberstein, Mainz sowie zur Autobahnauffahrt Bad Kreuznach und zum Flughafen Frankfurt.

Das Grundstück ist eben, rechteckig zugeschnitten und 514 m² groß. Die Häuser weisen mehrseitige Grenzbebauung mit Anbauten auf. Die unbebauten Flächen werden gemeinschaftlich genutzt. Planungsrechtlich liegt kein Bebauungsplan vor, die Zulässigkeit beurteilt sich nach § 34 BauGB; der Flächennutzungsplan stellt eine gemischte Baufläche dar.